学说的争论

三、学说的争论

通过立法的考虑和法院判断时利益衡量因素的总结，学者们对于“正当事由”制度有以下不同性质的论断。对于“正当事由”的立法趣旨也存在各种对立的观点。

1.渡边洋三在其1950年发表的《关于房东的解约申入权》论文中提出房屋租赁法第1条之2正当事由规定的立法趣旨是在于促进支持房东具有的半封建的权力的半封建的房屋租赁关系的解体，而其在1958年的“市民法和社会法”论文中对上述观点有所修正，第二次世界大战中房屋租赁法的修改，尽管包含保护承租人的契机，但实际根本上是对战时独占资本的保护，本质上是法西斯法。但战后房屋租赁法的保护，则应属于由劳动者运动和生存权理念所支撑的社会法的构造。⁽¹²⁾

2.铃木禄弥是社会性立法性质的坚定主张者。他在其1959年出版的《居住权论》的著作中明确提出明治30年代后的日本的房屋租赁关系本质上还是建立在市民法原理之上的，因此正当事由制度的规定根本上是对作为市民法的这一房屋租赁民事法律的社会性立法的修改，为了保障所有国民过上像人一样的生活。⁽¹³⁾他主张法院对于正当事由的判断本质上应该以出租人的牺牲保障承租人居住的利益角度出发作出比较妥当，应作为国家的社会法的判断。不过他同时指出实务上，法院主要采取的是作为住宅分配政策的判断方式。⁽¹⁴⁾

3.从正当事由制度本身客观所具有的机能的角度出发，在讨论定期房屋租赁权⁽¹⁵⁾立法过程中，吉田克已提出正当事由制度具有4项机能:抑制不正当的租金上扬、对住宅这一资产利用进行分配、对开发利益进行分配、保障住宅所处位置的利益。后两项机能主要是在日本城市开发的展开和80年末不动产泡沫的形成过程中，正当事由制度与腾退费制度相结合，客观上达到了以上的效果。并且他认为对正当事由制度性质的判断要从住宅整体的状况入手，并指出日本的公共住宅、社会住宅政策不足，因此正当事由制度可以说承担着住宅社会保障功能的负担。⁽¹⁶⁾

因此仔细加以分析，可以发现尽管学者们对于战时立法改正插入的“正当事由”规定在立法时的宗旨以及战时“正当事由”制度起到的作用存在社会性立法和近代化立法的不同观点，并且对于正当事由制度在战后存在的理由(政策上的考虑)抱有数种因素并存的观点，但战后“正当事由”制度从承租人的生存权考虑，具有社会性立法的性质这一点，还是受到多数学者的认可。从而，从这一性质出发，房屋租赁法上对出租人所有权的社会性限制，一定程度地实现了承租人的居住利益，因此私法上出租人的租赁契约解除权或更新拒绝权限制与宪法上的出租人财产权限制共同构成了承租人居住利益保障的法的结构。

一般房屋出租人与房屋承租人的债权债务关系是受对等当事人之间的市民法的原理所规律和保护，但是对于居住用建筑物，很多国家都有特别的规定，保护承租人，从而对市民法原理进行修正。因此对于居住用建筑物的承租权的保护，是对其居住利益的保护，或者说具有生存保护的意义。