关于登记资料的查阅

五、关于登记资料的查阅

关于登记资料的查阅，本不属于登记的范围，但它又与登记的目的和作用密切关联，因而，也构成了不动产登记制度的内容。关于登记资料的查阅，争议的焦点主要集中在查阅主体上，即哪些人享有对不动产登记资料的查阅权。据闻在物权法的起草中对此争议很大，主要的观点有二:第一种观点认为，登记的作用是公示，而公示的本意就是将公示的信息向全社会公开，以使每个人都知道该物权的状态，因此，公示的信息是一种公开的信息，任何人都可以查阅，登记机关有义务将登记信息公开;第二种观点认为，对于享有不动产物权而不想进行交易的权利人来说，没有必要使其不动产物权登记信息让社会公众都知道，对于要受让该不动产物权的当事人来说，也无需了解所有的不动产物权登记信息，需要了解的只是对方需要出让的不动产物权信息。因此，没有必要规定不动产登记资料向社会公众开放。立法机关经过研究后认为，物权公示虽然是针对不特定的人，但这个不特定的人不是全社会的人，登记资料只要能够满足合同双方当事人或者物权权利人以外的人中可能和这个物权发生联系的这部分人的要求就达到了物权公示的目的了。因此，物权法最后将查阅权的主体限制为权利人及利害关系人(《物权法》第18条)。笔者认为，这一规定过于原则和机械。不动产登记首先具有公示的意义，而公示的本意就是将公示的信息向全社会公开，以使社会公众都知道该物权的状态，而查阅权的行使无疑是权利人之外的人知道该物权状态的最佳路径，因此，对查阅权主体的严格限制无疑削弱了公示的作用;不动产登记还具有维护不动产交易安全、保护第三人权益的作用，对于正在进行或者准备进行不动产交易的当事人，通过查阅不动产的登记资料可以便利和准确了解该不动产的真实状态从而降低交易成本、避免交易风险，如果对查阅主体限制过严，会使登记制度在维护不动产交易安全方面的作用大大削弱，从而使不动产的登记流于形式;此外，在涉及不动产错误登记的纠正、不动产争议纠纷的处理和解决等方面同样需要查阅权的保障。当然，在没有交易或者权利人不想进行交易的情形下，不动产权利人不希望自己不动产的详细信息资料全部公示于众的愿望应当得到立法的合理尊重，为此，立法上对不动产登记信息进行合理划分并以此为基础决定查阅主体的范围是比较适宜的。

在域外，立法上多将不动产登记的资料作适当划分，分为基本登记信息资料和登记簿记载的详细资料，对于基本的登记信息资料，规定任何人都可以查阅，对于登记簿记载的详细资料，规定有利害关系的人可以查阅。如日本《不动产登记法》第21条规定，任何人都得缴纳手续费，请求交付登记簿之誊本、节本或地图及建筑物所在图之全部或一部之副本。并且，以有利害关系部分为限，得请求阅览登记簿及其附属文件或地图、建筑物所在图。登记事项无变更、未登记、登记簿无誊本或节本之记载事项无变更之证明，亦同。瑞士《民法典》第970条规定，任何人均有权获悉，在不动产登记簿上登记为不动产所有人为何人;经初步证据证明为有利益关系者，有权请求查阅不动产登记簿或请求就此制作内容摘要。

从我国现行的做法看，目前有关不动产登记信息查阅的规定亦将不动产登记的信息资料进行划分并以划分为依据决定查阅权的主体，对于不动产登记的基本信息资料，规定任何单位和个人均可以查阅，而对于登记的详细资料则对查阅主体进行了相应限制。如国土资源部发布的《土地登记资料公开查询办法》将土地登记资料划分为土地登记结果和原始登记资料，对于土地登记结果，《办法》规定任何单位和个人都可以查询;对于原始登记资料，《办法》规定只有土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人、土地登记代理机构、国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查阅。建设部发布的《房屋权属登记信息查询暂行办法》将房屋权属登记信息分为原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权属的记载信息，对于房屋权属登记机关对房屋权属的记载信息，《办法》规定单位和个人可以公开查询，对于原始登记凭证，《办法》根据不同的主体分别作了不同的规定:房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋权利有关的原始登记凭证，房屋继承人、受赠人或者受遗赠人可以查询与该房屋有关的原始登记凭证，国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门可以查询与调查、处理的案件直接相关的原始登记凭证，公证机构、仲裁机构可以查询与公证事项、仲裁事项直接相关的原始登记凭证，仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与仲裁事项、诉讼案件直接相关的原始登记凭证。

借鉴域外的制度，总结我国的做法，笔者建议，在未来不动产登记法的立法中，可以考虑将登记资料划分为基本的信息资料(包括不动产的权利人、不动产的自然状况及不动产的权利状况等)和登记簿记载的原始登记资料两类，对于基本的信息资料，应当规定任何人都可以查阅，对于登记簿记载的原始登记资料，规定有一定证据证明其与该不动产具有利害关系者可以查阅。

【注释】

(1)苏州大学法学院教授。

(2)参见梁慧星.中国物权法草案建议稿.第20条.

(3)参见王利民.中国物权法草案建议稿.第16条.

(4)参见崔建远.中国房地产法研究［M］.北京:中国法制出版社，1995:238;相同的观点还可参见王达.对不动产登记的行政法思考［J］.行政法学研究，2007(2).

(5)王洪亮.不动产物权登记立法研究［J］.法律科学，2000(2);相同的观点还可参见李明发.论不动产登记错误的法律救济［J］.法律科学，2005(6).

(6)王洪亮.不动产物权登记立法研究［J］.法律科学，2000(2).

(7)关于不动产登记对物权变动的影响，世界上主要有三种立法体例:一是权利登记制度，其理论依据为登记生效主义，该制度源于德国，为德国、瑞士等国家所采用，其特征是法律上明确不动产物权的变动必须进行登记，如果未进行登记，则不发生物权变动的法律效果，因此，登记是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的前提和基础。二是契据登记制度，其理论依据为登记对抗主义，该制度源于法国，为法国、日本等国家所采用，其特征是不动产物权的变动，在当事人之间不需进行登记即可发生法律效力，但只有经过登记后才具有对抗第三人的法律效果。三是托伦斯登记制度，该制度系权利登记制度改良而来，由澳大利亚人托伦斯创设，成为英美法系国家不动产登记的主要形式。其特征是“除了登记之外，还有交付权利证书的要求，产权一经登记，具有不可推翻之效力，国家给予保障。不强制一切土地所有权、他项权利申请登记。但一经登记，其后发生的房地产权利变更或设定，非经登记不生效力”。(参见王利民.物权法研究［M］.北京:中国人民大学出版社，2002.)从我国《物权法》第9条的规定看，我国采用的是登记生效主义。

(8)［日］美浓部达吉.公法与私法［M］.北京:中国政法大学出版社，2003:183-184.

(9)参见罗豪才.行政法学［M］.北京:北京大学出版社，2000:185.

(10)参见杨海坤，章志远.中国行政法基本理论研究［M］.北京:北京大学出版社，2004: 232.

(11)陈秀美.行政诉讼上有关行政处分之研究［M］.台北:司法周刊社，1994:131.

(12)叶必丰.论行政行为的公定力［J］.法学研究，1997(5).

(13)黄松有.《中华人民共和国物权法》条文理解与适用［M］.北京:人民法院出版社，2007:71.

(14)［日］美浓部达吉.公法与私法［M］.北京:中国政法大学出版社，2003:249-250.

(15)参见全国人大常委会法制工作委员会民法.中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定［M］.北京:北京大学出版社，2007:20.

(16)王利民.物权法研究［M］.北京:中国人民大学出版社，2002:225.

(17)同上注，225-226.

(18)参见李明发.论不动产登记错误的法律救济［J］.法律科学，2005(6).

(19)在民法通则中，关于民事侵权的归责原则即有过错责任原则(包括推定过错原则)、无过错责任原则、公平责任原则等。