在确定统一的不动产登记机构时必须考虑的几个问题

四、在确定统一的不动产登记机构时必须考虑的几个问题

1.不动产登记的首要目的

一般而言，不动产登记的目的有两个:其一，确认并公示不动产物权，保障交易安全，这可以称为物权公示目的;其二，借助于登记来对不动产交易实施监管，并为不动产交易征税、不动产规划等行政管理活动提供依据，这可以称为行政管理目的。从域外法治国家和地区的经验来看，物权公示一般是不动产登记的首要目的，而行政管理只不过是在公示的基础上附带产生的，即先有物权公示，后有行政管理。就我国而言，20世纪80年代以来，行政管理一直是不动产登记的首要目的，物权公示的色彩向来很弱。但是，我国社会主义市场经济体制的建立和不动产交易的迅猛发展，促使我国不动产登记的首要目的不得不从行政管理向物权公示转变。简言之，不动产登记就是要通过不动产物权公示为不动产交易提供一个安全的平台。如果把不动产登记的首要目的定位为物权公示，那么一方面，不动产登记机构就应该同不动产行政管理机构相分离，由不动产行政管理机构之外的主体来承担，以确保不动产登记机构具有中立性;另一方面，在纵向上，应当改变现有的分层级登记模式，统一由县级不动产登记机构负责辖区内的不动产登记，以确保县级不动产登记机构能公示其辖区内的所有不动产的信息。

2.不动产登记机构的权威性和公信力

不动产登记的首要目的是公示不动产物权，为不动产交易提供安全保障。要实现这一目的，就必须要求不动产登记机构具有权威性和公信力，让不动产登记机构的物权登记信息获得不动产交易各方的信任。在我国的现实背景下，相比较而言，行政机关和法院的权威性和公信力要远远高于民间组织。基于此，应当优先考虑将行政机关或者法院作为不动产统一登记机构。

至于有学者提出的由国家出资的事业单位来统一负责不动产登记，我认为，既然都是由国家出资，还不如让不动产行政管理机关之外的行政机关，如司法行政机关，来统一负责不动产登记。

3.如何协调现有各不动产登记机构

不动产分散登记的现状决定了在不动产登记机构的统一过程中，必须协调好现有各不动产登记机构之间的关系，否则，不动产登记机构的统一将遭受到来自现有各不动产登记机构的巨大阻力，能否最终实现不动产登记机构的统一将会成为一个未知数。自从主流观点认为我国应当统一不动产登记机构以来，现有的各不动产登记机构都在纷纷宣扬本机构是负责不动产统一登记的最佳机构，想方设法说服高层决策者接受自己的观点。因此，如何正确认识这一现象，协调好现有各不动产登记机构的关系，是一个必须认真对待的问题。

4.统一不动产登记机构的成本

任何改革都必须重视成本，不动产登记机构的统一当然也不例外。前文叙述的几种改革思路大致可以概括为三种类型:其一，将不动产统一登记的职能赋予现有的某一个不动产登记机构;其二，将不动产统一登记的职能赋予现有的非不动产登记机构或新组建的机构;其三，过渡性模式。上述三种类型的改革思路中，究竟哪一种思路的成本高，哪一种思路的成本低，恐怕要进行全面而细致的量化研究才能得出结论。但是，有一点必须明确，即在统一不动产登记机构时应当尽量选择成本低的改革思路来执行。

5.申请人的负担

不动产统一登记机构的设置应当方便申请人申请不动产登记，尽量减轻申请人的负担。如果由公证机构负责实质审查，再由登记机构负责形式审查，那么申请人就要先后前往两个机构办理登记事务，显然给申请人带来了很大的不便。如果由没有国家财政拨款保证其运作的民间组织、事业单位或公证机构负责不动产登记，那么这些机构必然会通过提高登记收费来维持自身运作，这样将会大大加重申请人的负担。

6.法院是否适合承担不动产登记的职能

从比较法的视野来看，德国、瑞士和韩国采用的是法院负责不动产登记的模式，这表明法院是可以成为不动产登记机构的。那么在我国，可不可以让法院来承担不动产登记的职能呢?我认为，要回答这个问题，必须从我国法院当前面临的主要任务出发来思考。众所周知，我国法院当前面临的主要任务是如何公正的审判案件，因此，凡是与法院审判案件无关的事务都不应该交给法院，凡是不利于法院公正的审判案件的事务都应该与法院脱离。不动产登记本身与法院审判案件没有多大关系，而且如果由法院来承担不动产登记职能的话，法院会随时卷入不动产登记错误引发的纠纷中，大大损害法院的公正形象。显而易见，在我国，不宜由法院来承担不动产登记职能。

综上可见，在我国，现有的不动产行政管理机构、法院、民间组织、公证机构、事业单位等都不适宜承担不动产统一登记职能。相比较而言，由司法行政机关或者专门组建的独立于现有的不动产管理机构的不动产登记机构负责不动产登记或许是一个不错的选择，至于具体登记事务，则可以由县级司法行政机关或者专门的不动产登记机构来承担。

【注释】

(1)张迎涛，男，1980年出生，现为中国政法大学法学院宪法学与行政法学专业2006级博士生，研究方向为行政法。

(2)参见王胜明.中华人民共和国物权法解读［M］.北京:中国法制出版社，2007:28.

(3)全国人大常委会法工委民法室.物权法立法背景与观点全集［M］.北京:法律出版社，2007:205-206.

(4)梁慧星.中国民法典草案建议稿附理由之物权编［M］.北京:法律出版社，2004:22.

(5)参见陈拴琦，张撑民.国土部门统一登记不动产是物权法内在要求［N］.中国国土资源报，2005-08-11.

(6)参见孙宪忠.土地登记的法理和登记机关的选择［J］.中国土地科学，1998(2);梁慧星．中国民法典草案建议稿附理由之物权编［M］.北京:法律出版社，2004:22.

(7)欧世龙.不动产物权登记的若干思考［J］.当代法学，2002(9).

(8)参见陈拴琦，张撑民.国土部门统一登记不动产是物权法内在要求［N］.中国国土资源报，2005-8-11.

(9)羿瑞华、杨涛.关于统一我国物权登记机构的新构思［J］.成都纺织高等专科学校学报，2004(4);顾文斌.关于物权登记机构的新构想［J］.江西社会科学，2003(5).

(10)杨立新.物权法的基本内容和在制定中争论的主要问题［EB/OL］.［2007-05-05］.中国民商法律网http://www.civillaw.com.cn.

(11)杨立新.物权法的基本内容和在制定中争论的主要问题［EB/OL］.［2007-05-05］.中国民商法律网http://www.civillaw.com.cn.

(12)参见梁慧星.中国民法典草案建议稿附理由之物权编［M］.北京:法律出版社，2004: 22;马志星.不动产登记机构初探［EB/OL］.［2007-05-05］.法律教育网:http://www.chinalawedu.com.

(13)孙宪忠.土地登记的法理和登记机关的选择［J］.中国土地科学，1998(2).

(14)参见黄辉.中国不动产登记制度的立法思考［J］.北京科技大学学报(社科版)，2001(3).

(15)参见周红锵、林平.试论我国不动产物权登记机关的统一［J］.杭州师范学院学报(自然科学版)，2004(3).

(16)王利明.试论我国不动产登记制度的完善［J］.求索，2001(5);王利明.中国物权法草案建议稿及说明［M］.北京:中国法制出版社，2001:187;羿瑞华、杨涛.关于统一我国物权登记机构的新构思［J］.成都纺织高等专科学校学报，2004(4).

(17)参见武志国.关于我国不动产登记机构改革的最新设计思考［EB/OL］.［2007-05-05］. http://blog.chinacourt.org.

(18)参见顾文斌.关于物权登记机构的新构想［J］.江西社会科学，2003(5);马颖.我国不动产物权登记机关的立法选择［J］.河北广播电视大学学报，2006(1).

(19)羿瑞华、杨涛.关于统一我国物权登记机构的新构思［J］.成都纺织高等专科学校学报，2004(4).

(20)参见王利明.物权法立法的若干问题探讨［J］.政法论坛，2001(4);王利明.试论我国不动产登记制度的完善［J］.求索，2001(5);中国人民大学民商事法律科学研究中心和复旦大学法学院.物权法国际研讨会简报［EB/OL］.［2007-05-05］.天涯法律网http://www.hicourt.gov.cn.

(21)羿瑞华、杨涛.关于统一我国物权登记机构的新构思［J］.成都纺织高等专科学校学报，2004(4).

(22)参见顾文斌.关于物权登记机构的新构想［J］.江西社会科学，2003(5).

(23)参见武志国.关于我国不动产登记机构改革的最新设计思考［EB/OL］.［2007-05-05］. http://blog.chinacourt.org.

(24)羿瑞华、杨涛.关于统一我国物权登记机构的新构思［J］.成都纺织高等专科学校学报，2004(4).

(25)陈宏榕.立法上应确立统一的不动产登记机构［J］.引进与咨询，2002(6).

(26)参见汤维建.物权登记中的公证介入［EB/OL］.［2007-05-05］.中国人大网:http:// www.npc.gov.cn;郑耀抚.不动产物权登记之现状及公证机构未来之地位［J］.中国司法，2000(9).

(27)转引自程啸.论未来我国民法典中应如何完善不动产登记制度［J］.法学，2004(3).

(28)参见尹中安.论我国物权登记机构的法律构造——以不动产物权登记为中心［J］.政法论丛，2006(6).

(29)王利明.试论我国不动产登记制度的完善［J］.求索，2001(5).

(30)参见武志国.关于我国不动产登记机构改革的最新设计思考［EB/OL］.［2007-05-05］. http://blog.chinacourt.org.

(31)参见马颖.我国不动产物权登记机关的立法选择［J］.河北广播电视大学学报，2006(1);武志国.关于我国不动产登记机构改革的最新设计思考［EB/OL］.［2007-05-05］.http:// blog.chinacourt.org.

(32)参见李昊等著.不动产登记程序的制度建构［M］.北京:北京大学出版社，2005:22.

(33)参见欧世龙.不动产物权登记的若干思考［J］.当代法学，2002(9).

(34)参见尹中安.论我国物权登记机构的法律构造——以不动产物权登记为中心［J］.政法论丛，2006(6).

(35)马颖.我国不动产物权登记机关的立法选择［J］.河北广播电视大学学报，2006(1).

(36)参见于海涌.法国不动产公示制度的历史沿革［EB/OL］.［2007-05-02］.中法网，http://www.1488.com.

(37)参见尹田.法国不动产公示制度［G］//梁慧星.民商法论丛(第16卷).北京:法律出版社，2000:551.

(38)于丽娜.澳大利亚、英国、新西兰土地登记机构［EB/OL］.中国土地矿产法律事务中心网站:http://www.zdfz.org.

(39)于丽娜.澳大利亚、英国、新西兰土地登记机构［EB/OL］.中国土地矿产法律事务中心网站:http://www.zdfz.org.

(40)于丽娜.澳大利亚、英国、新西兰土地登记机构［EB/OL］.中国土地矿产法律事务中心网站:http://www.zdfz.org.

(41)于丽娜.澳大利亚、英国、新西兰土地登记机构［EB/OL］.中国土地矿产法律事务中心网站:http://www.zdfz.org.

(42)于丽娜.澳大利亚、英国、新西兰土地登记机构［EB/OL］.中国土地矿产法律事务中心网站:http://www.zdfz.org.

(43)于丽娜.加拿大、美国、我国台湾地区及韩国土地登记机构［EB/OL］.中国土地矿产法律事务中心网站:http://www.zdfz.org.

(44)于丽娜.澳大利亚、英国、新西兰土地登记机构［EB/OL］.中国土地矿产法律事务中心网站:http://www.zdfz.org.

(45)于丽娜.澳大利亚、英国、新西兰土地登记机构［EB/OL］.中国土地矿产法律事务中心网站:http://www.zdfz.org.

(46)于丽娜.日本、意大利及我国香港、澳门地区不动产登记机构［EB/OL］.中国土地矿产法律事务中心网站:http://www.zdfz.org.

(47)资料主要来源于澳门特别行政区政府法务局网站:http://www.dsaj.gov.mo;于丽娜.澳大利亚、英国、新西兰土地登记机构［EB/OL］.中国土地矿产法律事务中心网站:http:// www.zdfz.org.

(48)于丽娜.联邦德国、瑞士的不动产登记机构［EB/OL］.中国土地矿产法律事务中心网站: http://www.zdfz.org.

(49)于丽娜.联邦德国、瑞士的不动产登记机构［EB/OL］.中国土地矿产法律事务中心网站: http://www.zdfz.org.

(50)崔吉子.韩国的不动产登记制度［EB/OL］.中国法学网:http://www.iolaw.org.cn/paper/paper38.asp;于丽娜.加拿大、美国、我国台湾地区及韩国土地登记机构［EB/OL］.中国土地矿产法律事务中心网站:http://www.zdfz.org.