善意取得的构成要件评析

二、善意取得的构成要件评析

根据《物权法》第106条规定，不动产善意取得的构成要件主要包括以下几个方面。

1.无权处分。可以说善意取得制度是通过无权处分行为完成的，而善意取得是静态的一方面，即法律对作为无权处分行为结果的财产，如何规定其权利归属。一方面，无权处分是善意取得的前提条件，另一方面，善意取得使无权处分能够产生物权转移的效果。如果在无权处分情况下，法律仅将其简单的作为合同问题宣告无权处分无效，从而发生恢复原状的后果。赋予原所有人无限制的追及效力，虽然保护了原所有权人的利益，但必将对交易安全带来极大的危害，因此有必要超出对无权处分效力的狭义认识，延伸到对第三人保护和交易安全的维护，从而在特定情况下扩张无权处分的效力。

2.受让人善意。民法上的善意是指行为人在从事民事行为时，不知道或无法知道其行为缺乏法律根据，而认为其行为合法或其行为的相对人有合法权利的一种主观心理状态。关于善意的标准，理论上有“积极观念说”和“消极观念说”，前者要求受让人必须有将转让人视为所有人的观念，后者要求受让人不知也不应知转让人无处分权即可。“积极观念说”对受让人要求过于苛刻，有碍善意取得制度的适用，故各国在善意取得上一般采用“消极观念说”。⁽⁴⁾我国《物权法》第106条将动产和不动产的善意取得统一在一起规定，是否动产和不动产善意取得中善意都采用一致的判断标准?笔者认为应存在差异。因为占有的公信力远远低于登记的公信力，所以在判断受让人是否善意时，动产的善意取得需要考虑更多的因素，如价格高低、交易环境、交易场所等，而不动产的善意取得主要考察受让人是否明知登记错误以及是否有异议登记，德国民法典就明确在第892条第1款和第932条第2款分别对不动产和动产的善意标准作出规定。我国物权法没有区分动产和不动产善意取得的善意标准，有必要通过司法解释及时作出认定。

3.转让价格的合理有偿性。一是转让价格的有偿性。根据《物权法》第106条的规定，善意取得制度的另一个构成要件是财产必须“以合理的价格转让”。也就是说，无权处分人将他人财产转让给受让人之后受让人必须支付合理的对价才能够适用善意取得制度。如果是无偿受让财产，原所有权人有权要求善意占有人返还原物。这观点在普通法上也有相同的体现，即不知情的、基于有偿的交易获得物的买受人是善意买受人，如果第三人基于赠与或仅付出了微不足道的价格而获得了财产，或者他知道转让人不是所有人，那么第三人就不受到保护。二是转让价格的合理性。合理的价格并不完全等同于市场价格，而是应当以同等交易场合、同等交易当事人以及一个合理人的判断标准来进行判断。

4.登记公示的完成。《物权法》第106条规定公示是善意取得的要件之一，即“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。这就意味着，善意取得制度必须以公示方法的完成为要件。不动产的公示方法为登记，也就是说，不动产善意取得制度下必须以登记完成为要件。《物权法》中如此规定必然涉及一个重要问题是，善意的不动产买受人在何种情况下能够获得物权法的保护?关于此问题存在三种观点:(1)只要一方已经向另一方支付了全部的对价，无论是否交付房屋，都应当受到保护。(2)只有在一方向另一方支付了全部价款，并且另一方已交付了房屋之后，才能获得保护。(3)不管对方是否交付了房屋，只要没有办理登记，买方就不能取得该房屋的所有权，只有在办理登记之后，才能获得保护。我国的物权法中显然是采纳了最后一种观点，即“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”，这就意味着凡是依法要办理登记的，必须要办理登记才能够依据善意取得制度保护善意受让人。对不动产善意买受人必须自办理登记之日起才能进行保护，仅仅发生交付，并不能够产生不动产物权变动的后果。此制度的设计不仅仅明确了不动产物权变动的时间点，更为重要的是，采纳此制度对维护交易安全，合理平衡各方当事人的利益，具有重要意义。从平衡三方当事人间的利益关系来讲，在不动产交付与全部登记手续完成之前，存在一定的不动产产权交易风险。在此涉及买受人、出卖人和潜在的真正权利人的利益冲突，这就要求物权法必须对时间点作出一个准确地选择，而此种选择应当在不动产交付并完成登记手续之后才最符合公平处理三方利益的规则。一方面，如果以办理登记为不动产物权善意取得的时间点，则在转让人办理登记将不动产记载于自己名下之后，真正权利人完全可以通过异议登记来及时阻碍转让人的无权处分行为。因为受让人必须办理登记才能受到善意取得制度的保护，而存在异议登记的情况下，受让人就很难认为是善意的并据此取得不动产所有权。如果以交付为不动产善意取得的条件，则受让人完全可以主张自己在受让之前没有查阅登记簿的义务，从而主张自己的善意，这就将真正权利人可以通过异议登记或其他制度主张自己权利的机会全部抹煞了。另一方面，如果以登记为准，则善意受让人取得的不动产所有权与登记簿的记载也是完全一致的，在这种情况下，潜在的交易相对人或者次受让人也完全可以基于对登记的信赖而与之进行交易，从而实现对其利益以及交易秩序的合理保护。

上述案例中，丁某通过网上房屋中介与李某签订购房合同，作为受让人无法知道李某的结婚证包括妻子均属假冒，并向李某交付了全部房款，通过正当程序办理了房屋转让登记，其行为应符合善意取得的条件。

但本案中尚存在另一个问题，即对于王某所提起的行政诉讼如何处理?