所有权的样态与不动产相邻关系

第二节　所有权的样态与不动产相邻关系

所有权的样态分一般样态和特殊样态，一般样态指所有权的单独所有，特殊样态是指共有及建筑物区分所有等样态。所谓单独所有是指所有权归一人所有的状态，这个人可以是自然人，也可以是法人。共有则指二人或二人以上共同享有一个所有权的状态，在形态上包括按份共有和共同共有。建筑物区分所有则是指将一个建筑物区分专有部分和共有部分，所有人对专有部分单独享有所有权，对共有部分和其他人共享所有权的状态。

一、按份共有

（一）定义

按份共有是指数人按一定份额共有一物所有权的状态。份额是指一定比例，比如甲乙二人合买一台电脑，甲出资四千元，乙出资两千元，则对合买的电脑形成甲乙按份共有，甲有三分之二的份额，乙有三分之一的份额。

（二）产生原因

按份共有的产生或基于合同，比如，甲乙丙三人各出资十万共同购得一套房屋，对此房屋形成一个按份共有状态，甲乙丙各有房屋的三分之一。或基于法定，如所有人不同的动产与动产的附合，附合后的物不能分离或分离费用过大的，可能产生所有人按份共有附合物的状态。按我国物权法，共有状态不明的，除家庭关系外，推定为按份共有。

（三）按份共有人的权利、义务和责任

1.得单独行使的权利

（1）按份共有人有使用共有物的权利，对共有物采取维护措施；

（2）按份共有人可以在任何时候请求分割共有物；

（3）共有物受他人侵害时，按份共有人单独可行使物上请求权；

（4）按份共有人可自由处分其份额，如转让、设定抵押、赠与、抛弃等；

（5）其他共有人转让其份额的，按份共有人在同等条件下有优先购买权；

（6）共有物因第三人侵害而受损时，可主张和自己份额相应的损害赔偿；

（7）共有物收益的分享权利。

2.不得单独行使的权利

对共有物的重大改良、转让或抵押共有物的，应征得占份额三分之二以上按份共有人的同意，当事人之间另有约定的除外。未按约定征得其他共有人同意或者在未约定的情形下未征得三分之二以上按份共有人同意而转让或抵押共有物的，相对人符合善意取得要件的，依法取得所有权或其他物权，其他共有人可向处分人追究其民事责任。相对

人不符合善意取得要件的，物权不变动，合同原则上有效。

【司考真题】2010－卷三－7.红光、金辉、绿叶和彩虹公司分别出资50万、20万、20万、10万元建造一栋楼房，约定建成后按投资比例使用，但对楼房管理和所有权归属未作约定。对此，下列哪一说法是错误的?

A.该楼发生的管理费用应按投资比例承担

B.该楼所有权为按份共有

C.红光公司投资占50%，有权决定该楼的重大修缮事宜

D.彩虹公司对其享有的份额有权转让

解析：四公司分别出资购买一栋楼房（非建筑物区分所有权），因不属于家庭关系，推定为按份共有。对共有物的管理费用，按份共有人应按比例承担。按份共有人有权处分自己的份额，对外转让时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。对共有物的处分（抵押、转让、重大修缮等）在没有约定的情形下，应经占份额三分之二以上按份共有人的同意，据此，ABD表述正确，C错误，本题要求选择错误的表述，故选C。

3.义务和责任

（1）共有物管理、维护费用的分担

（2）共有物致人损害的责任承担

共有物对外致害第三人的，按份共有人对外连带责任。对外责任消灭的，内部责任有约定从约定，未约定的，按各自份额承担责任。对外承担责任超过其相应份额的共有人，可以向其他共有人追偿。

【司考真题】2009－54.甲、乙、丙按不同的比例共有一套房屋，约定轮流使用。在甲居住期间，房屋廊檐脱落砸伤行人丁。下列哪些选项是正确的?

A.甲、乙、丙如不能证明自己没有过错，应对丁承担连带赔偿责任

B.丁有权请求甲承担侵权责任

C.如甲承担了侵权责任，则乙、丙应按各自份额分担损失

D.本案侵权责任适用过错责任原则

解析：本题考查共有物侵权时责任的承担，案例中甲乙丙按份共有，廊檐脱落致人损害，属于物件致人损害，由物的所有人、管理人承担责任，管理人承担责任的前提是有过错，即违反了注意义务，本案中物件致人损害虽然发生在甲居住期间，但是案例中并没有出现甲有过错的情形。因此损害仍由所有权人负责赔偿，即由甲乙丙对丁承担连带赔偿责任，其归责原则为过错推定，后者只不过是举证责任倒置下的过错责任而已。连带责任下，债权人可以对任何一个责任人主张全部或部分债权，承担全部赔偿责任的债权人有权对其他责任人追偿。故而，ABCD正确。

4.共有物的分割方法

按份共有物的分割可基于任何一个按份共有人的请求而开始，共有物的分割请求权属于形成权。其行使可以向其他共有人表示，如其他共有人有不同意分割者，希望分割共有物的按份共有人可以起诉的方式向法院申请分割共有物。基于以上分析，共有物的分割可分为两种：协议分割和裁判分割。分割的具体方法不外乎实物分割、变价分割、折价分割三种。

二、共同共有

（一）定义

共同共有指数人不分份额地共有一物所有权的状态。共同共有与按份共有的区别主要在于共同共有人对共有物没有一个共有比例，之所以如此，完全是由于产生共同共有的特殊关系造成的，共同共有主要产生于三种情况：合伙；婚姻；继承。除此之外，在共有关系不明时，家庭关系的，推定为共同共有。

（二）共同共有人的权利、义务和责任

1.各共同共有人得单独行使的权利

（1）第三人侵害共有物时，任何一个共有人得基于全体共有人的利益行使物上请求权；

（2）对共有物的维持，原则上可以各共有人得单独行使，但当事人之间有约定的，从其约定；

（3）在共同共有关系消灭或者有重大理由时，得请求分割共有物。

（4）经分割后的共有物，如分得的财产属于一个整体或者配套使用，共有人出售的，其他共有人有优先购买权（民法通则的司法解释第92条）。

（5）分享共有物之收益。

2.共同共有人不得单独行使的权利

（1）对共有物的使用、收益，对共有物的改良、处分，根据法律的规定或当事人之间的约定处理，无法律规定或约定的，须经其他共有人全体同意。

（2）在共同共有关系存续期间，共有人原则上不得请求共有物的分割。

3.义务和责任

（1）共有物管理、维护费用的分担

（2）共有物致人损害的责任承担

共同共有人对外承担连带责任，对内平均分担责任，共有人另有约定的除外。

（三）共同共有与按份共有的异同

1.相同之处

都属于数人共有一物所有权；对第三人侵害共有物时，各个共有人都可行使物权请求权；对共有物的维护，原则上各个共有人都可以为之；对外关系上，承担连带责任。

2.不同之处

按份共有中的共有人对共有物有份额之分，且对其份额有处分权，共同共有对物的共有无份额之分，从而也无相应权利；按份共有人对共有物可随时请求分割，共同共有人在共同共有的基础关系存续期间，无重大理由不得要求分割共有物；对共有物的重大修缮和处分，按份共有的，经占份额三分之二以上的按份共有人同意即可，共同共有的，应经全体共有人同意；按份共有人处分份额的，其他按份共有人有优先购买权，共同共有人一般情况下无此权利。

三、总有与准共有

（一）总有

总有为日尔曼村落共同体的所有状态，其实质为所有权质的分割。其具体的构造是：总有物的管理处分权属于村落共同体，其处分或管理应得共同体全体成员同意或按照村落共同体规约规定的多数决方法议决处理。村民对总有物有使用收益权，其使用收益权基于其村民身份，村民身份丧失的，其对总有物的使用收益权也随之消灭，村民对总有物无分割请求权。我国的村农民集体的所有权形态类似总有。

总有和共同共有有相似之处，如成员对共有物均无份额、对共有物的处分原则上应经全体同意、第三人侵害共有物均可单独主张权利等，但仍有区别，见下表：

（二）准共有

准共有是指数人共享所有权以外财产权的状态，此种共享可以是按份共有，也可以是不分份额地共享。

准共有的标的物以所有权以外的财产权为限，属于按份享有的，准用按份共有的规定处理，属于共同享有的，按共同共有的规则决定各共有人的权利义务，至于究竟属于财产权的按份共有还是共同共有，视具体情况而定，有约定和法律规定的，从之。常见的准共有发生于婚姻、合伙、继承、家庭等关系中。

准共有的标的物一般有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、抵押权、债权知识产权中的财产权利及采矿权、渔业权、质权等等。

四、建筑物区分所有

（一）定义

建筑物区分所有是指数人区分一建筑物，各有专有部分、共有部分和成员权的一种所有权形态，学理上称之为建筑物区分所有。对建筑物区分所有说明如下：

1.建筑物的专有部分

建筑物在观念上可视为一物，因而自可成立单独所有权，由一人所有整栋建筑物。然而，现代社会经济发展的一个后果是城市人口的剧增，由此造成城市用地的紧张状态，城市建筑物也开始向高空发展，出现高层建筑乃至摩天大厦，对此高楼大厦，所有人有将其出售盈利的需要，消费者有购买需求，惟消费者的需要受其购买力所限，往往表现为仅需要特定空间，而非买断整栋楼房，法律为适应现实之需要，特创设出区分所有之制度，将建筑物区分为观念上独立存在的多个特定部分，此特定部分主要表现为被墙壁围隔的特定空间，此特定部分被视为独立的物，即专有部分，可在上面设定所有权。

作为区分所有标的物的建筑物的专有部分需具有构造上及使用上的独立性^[1]。这些专有部分除特定的空间外，还可包括车库、车位、摊位等。建筑物的专有部分在建筑物区分所有权中起着决定作用，没有它，就没有建筑物区分所有权。

规划中属于特定房屋且在销售时已根据规划列入了特定买卖合同的露台可以属于专有部分的组成部分，但它本身不能单独成为专有部分。

对各专有部分之外的部分成立共有，使购房者获得建筑物中特定的专有部分所有权的同时获得建筑物的地基、墙壁、楼梯等部分的共有，以便购买人能够使用其所有的专有部分。

2.区分所有的共同部分

建筑物各个部分物理上的不可分性，决定了对建筑物中专有部分之外建筑物的组成部分应成立共有。共有部分有：

（1）同一栋建筑物的支柱、屋顶、外墙、承重墙、基础工作物等基本结构部分；通道、楼梯、大堂等公共通行部分；消防、公共照明等附属设施；设备、避难层、设备层等结构部分；物业用房、维修资金属于业主共有。

（2）建筑物使用区域内的土地使用权

我国土地所有实行公有制，个人不得取得土地所有权，建筑物所使用的土地只能表现为公有土地上的建设用地使用权，包括国有建设用地使用权和宅基地使用权，对建设用地的共有，也就表现为对建设用地使用权的共有，而非所有权的共有。按我国物权法，对建筑区划内土地使用权应属于所有业主共有，此为原则。建筑区域内的城镇公共道路、城镇公共绿地或明示归个人所有的绿地除外（物权法第73条）。

由于共有只是针对所有权而言的一种状态，因而，对土地使用权的共有属于准共有。

（3）车库、车位

具有构造上、使用上的独立性的车库、车位属于专有部分，可单独成立所有权。占用公共道路或其他共有场所的车位属于业主共有（物权法第74条）。按物权法，车库、车位应当首先满足业主的需要。

（4）楼板

上下层之间的楼板属于哪些业主共有，物权法没有明确规定，我国台湾地区法律将其规定为上下相邻的业主共有，这一规定对我国地方规章影响很大，很多地方规章也做了相同规定。国家司法考试官方公布的答案也采用了“楼板归相邻业主共有”的处理规则。

【司考真题】甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的?

A.甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入

B.一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利

C.若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权

D.如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意

解析：甲乙丙丁所购买的某住宅楼一至四层，实际上是一个区分建筑物所有权，其中外墙、屋顶、地基等属于大共有部分，楼板属于上下相邻的业主小共有，对共有部分的处分、超过一定程度的利用应经共有人同意，对共有部分的收益，各共有人有分享的权利。建筑物区分所有权人出卖其房屋的，法律并未规定其他业主有优先购买权，据此，ABD正确，C错误。

（5）会所

会所在专有部分上设立，除合同另有规定外，原则上归房地产开发企业所有，当然其前提是会所的建筑资金没有分摊到业主的房价之中。

（6）绿地

原则上归全体业主共有，但是城镇公共绿地和明示归个人的除外。属于业主专有的整栋建筑物的规划占地也不属于业主共有。

3.成员权

建筑物区分所有权之权利人，对共同事务有成员权，该成员权通过业主大会来实现，如选举业主委员会、解聘物业服务企业、制定业主大会议事规则等。

在专有部分所有权、共有部分所有权和成员权三因素中，专有部分所有权起着决定作用，取得专有部分所有权者，同时取得共有部分所有权和成员权；专有部分所有权转让的，共有部分和成员权也随同转让。

（二）建筑物区分所有人的权利和义务

区分所有人的权利有：

1.对建筑物专有部分有占有、使用、收益、处分的权利

所有人（即业主）可以自己使用、也可以将房屋出租给他人使用，但是将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意（物权法第77条）。所谓“利害关系业主”包括本栋楼内的其他业主，非本栋楼的业主原则上不属于“利害关系业主”，除非其能够证明“其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。

可以转让、赠与或设立抵押，业主为上述法律处分的，处分的效果及于业主对共有部分的权利。对专有部分的事实上的处分受限制，即不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的利益（物权法第71条）。

2.对共有部分的权利

可以在利用专有部分所必需的范围内，使用共有部分，如在楼顶上架设天线、搁放水箱等。

3.参加业主大会的权利

区分所有人的义务有：

对建筑物共有部分及附属设施的维修，应按照约定或专有部分占建筑物总面积的比例支付费用；遵守建筑区内的管理规约等。

（三）业主大会、业主委员会

1.业主

业主包括两种人：一是取得建筑物区分所有权的人；二是从开发商手中取得标的物占有的买受人。后者因未办理登记，在法律上不是房屋所有权人，但是鉴于登记有时需要一个很长的过程，为保护买受人合法权益，最高人民法院的司法解释将取得房屋占有的买受人认定为业主。业主再转让房屋的，未经登记但取得占有的买受人，不得认定为业主。

2.业主大会和业主委员会

业主大会是业主的自治机构，业主委员会是业主大会的常设机构，在业主大会会议之外的时间内代行业主大会的部分职权。

业主大会以会议的形式做出决定，对改建、重建建筑物及其附属设施，筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金的决定，物权法规定应当经专有部分占建筑面积三分之二以上的且占总人数三分之二以上的业主同意，对选聘、解聘物业服务企业等事项的议决，经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意即可。

业主大会有选聘、解聘物业服务机构的权利，对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声及违反规定饲养动物、违章搭建等行为，业主大会和业主委员会均有权起诉。

业主委员会有无诉权?法律和司法解释做了区别对待：（1）有诉权的情形：解除物业服务合同；合同解除后请求物业公司退出服务区、交还物业用房、移交相关资料和代管的专项维修资金。（2）无诉权的情形：与物业管理无关的纠纷。

3.物业服务合同

合同当事人是业主和物业服务企业，合同的签订方式有二：一是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同；二是业主大会多数决定、业主委员会代表业主签订的物业服务合同（司法解释第1条）。不管哪种方式，均对全体业主具有约束力。

物业服务企业负有维修、养护、管理和维护义务，业主则负有缴费义务，因出国、旅游、未使用房屋等原因不能享受服务的，业主交费义务不变。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，属于合同内容（司法解释第3条）。物业服务企业不得请求业主委员会缴纳物业费（业委会不是当事人），物业服务企业将物业全面转托第三人的委托合同无效，物业服务合同的部分损害业主利益的格式条款的无效，业主委员会、业主均可主张无效。物业服务企业扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主有抗辩权，对已收取的违规费用，可主张返还。

业主出租、借用房屋的，未改变业主在物业服务合同中的当事人地位，业主缴纳物业费的义务不变。租赁合同、借用合同等约定使用人缴纳物业费的，其性质为向第三人履行的合同，物业服务企业仍可以就物业费向业主主张连带责任（司法解释第7条）

【司考真题】2010－卷三－8.北林公司是某小区业主选聘的物业服务企业。关于业主与北林公司的权利义务，下列哪一选项是正确的?

A.北林公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则，不是物业服务合同的组成部分

B.业主甲将房屋租给他人使用，约定由承租人交纳物业费，北林公司有权请求业主甲对该物业费的交纳承担连带责任

C.业主乙拖欠半年物业服务费，北林公司要求业主委员会支付欠款，业主委员会无权拒绝

D.业主丙出国进修两年返家，北林公司要求其补交两年的物业管理费，丙有权以两年未接受物业服务为由予以拒绝

解析：依据司法解释第3条之规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，属于合同内容，故A错误；业主出租房屋且约定由承租人承担物业费的，物业服务企业有权请求业主和承租人承担连带责任，故B正确；业主委员会不是物业服务合同的当事人，故而物业服务企业无权请求业委会支付物业费，物业服务企业请求的，业委会有权拒绝，故C错误；业主出国，不能以未享受服务为由拒交物业费，故D错误。本题要求选正确表述，故选B。

五、不动产相邻关系

土地及建筑物相邻为不可避免的现象，土地及建筑物的利用常有使用相邻土地、建筑物的必要，为使土地、建筑物等不动产能够得到充分的利用，以发挥物的应有价值，民法特设相邻关系规定，允许土地、建筑物的所有人对相邻土地、建筑物为最低程度的必要利用，对此利用，相邻土地、建筑物的所有人必须容忍。

相邻关系在内容上表现为土地等不动产的扩张或限制，不是一项独立的权利，无需登记，可对抗第三人，但不得脱离所有权或利用权而存在，当事人也不能通过意思使之变更或消灭。是否须使用相邻不动产，完全视具体情况而定。一般而言，借助相邻关系对他人土地等不动产的利用应属必要利用的范畴方可。

按我国物权法的相关规定，相邻关系的内容一般包括：

（一）邻地通行、埋设管线

即有必要使用邻地通行或埋设管线的，得于邻地通行或埋设管线。如袋地之物权人，为袋地之利用计，可在相邻土地上通行。土地或建筑物之物权人，可在相邻不动产上埋设或铺设管线（电话线、电视线路等）。

【司考真题】甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200元，并提出不得超过20天，甲同意。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。对此，下列哪一种说法不正确?

A.乙无权拒绝甲在其院内堆放建材

B.乙无权阻拦甲经其门前搬运建材

C.甲应依约定向丙支付占地费

D.若建材堆放时间超过20天，丙有权要求甲清理现场

解析：本题中甲乙丙相邻而居，其关系由相邻关系处理。从案例内容来看，可推定出甲在里，乙在中间，丙在外。在乙丙门前有一条通道，甲可凭此通道进入自己院落。甲通过这一通道搬运建材，乙丙均无权阻止；甲丙之房产不相邻，甲乙虽相邻，但案例中也并没有说明甲修建房屋是否必须利用相邻不动产，故而，甲若使用乙、丙的院子放置建材，应通过租赁、借用等债权合同来实现；案例中丙要求甲支付占地费，显示了丙无借用之意思表示，而有租赁之意思，丙有权提出这样的要求。故A不正确。

（二）气响侵入禁止

邻地有排放或制造大气污染物、固体废物、水污染物、噪声、光、磁波辐射等有害物的，得要求邻地所有人或其他利用权人除去上述扰害。

（三）用水、排水

有必要使用邻地引水或排水的，邻地权利人应提供必要的便利。对源于邻地的自然水流，得利用之。同一河流之沿岸不动产物权人，有不妨碍他人用水之义务，任何一方不得截断水流，阻止河水的自然流动。

（四）为不动产的建造、修缮而使用邻地

不动产的建造、维修、改良等，有必要利用邻地搭建脚手架，或堆放建材的，邻地权利人必须容忍上述的搭建、堆放等行为。

（五）通风、采光、日照

建筑物之间，应尊重相邻建筑物的采光、通风、日照权利，建筑物的建造，违反国家有关工程标准，影响他人建筑物的采光、通风、日照的，受害人可以请求排除妨害。

（六）建筑物安全

相邻不动产权利人在其支配的不动产上施工的，不得影响相邻建筑物的安全。

利用相邻关系规定使用相邻不动产的人，有以给相邻不动产带来最低损害的方法使用相邻不动产的义务。因使用相邻不动产而造成损害的，使用人应给予相应的补偿。

【司考真题】2000－46.在下列民事纠纷中，哪些应按相邻关系处理?

A.甲在乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基础下沉，墙体裂缝，引起纠纷

B.甲村为了取水浇地，在乙、丙、丁村的土地上修建引水渠，引起纠纷

C.甲新建的房屋滴水滴在乙的房屋上，引起纠纷

D.甲村在河流上游修建拦河坝，使乙村用水量骤减，引起纠纷

解析：A选项中，甲在乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基础下沉，违反了相邻关系中不得危害相邻建筑物安全的规定，乙可基于相邻权请求甲停止侵害、恢复原状。B选项中，甲村为取水浇地，在乙、丙、丁村的土地上修建水渠，从选项给出的内容可以推知，甲村与河流之间依次有乙丙丁村的土地，甲、乙村土地相邻，甲与丙、丁两村土地并不相邻，从而丙、丁两村并无义务容忍甲村在其土地上修建引水渠的义务，甲与丙、丁两村之间的关系应通过地役权来解决，否则，即构成侵权。C选项中，甲新建的房屋滴水滴在乙的房屋上，属于相邻关系中的排水关系；D选项中，甲村在河流上流修建拦河坝，使乙村用水量骤减，属于相邻关系中的用水纠纷。本题考查哪些选项属于相邻关系，故ACD正确。