第三节商品房买卖合同和

第三节　商品房买卖合同和 按揭贷款的关系

主题案例1

河南某光奥林匹克置业有限公司申请撤销仲裁裁决案^[21]

案情回顾

2008年4月7日，本案当事人某光公司、宋某根据双方于2005年7月30日签订的商品房买卖合同中的仲裁条款就双方商品房买卖合同纠纷向郑州仲裁委员会申请仲裁。郑州仲裁委员会受理后，于2008年4月28日作出裁决书。裁决书对2005年7月30日商品房买卖合同的效力及合同的真实性根据证据进行了综合分析与认定，依据宋某拖欠银行贷款本息、被银行宣布提前收回贷款而致使某光公司承担保证责任，致使双方合同目的不能实现，合同解除条件已成就的事实，裁决解除双方商品房买卖合同，并裁决某光公司于裁决之日起15日内向宋某返还购房首付款及已付银行贷款。

宋某认为，从法律关系看，某光公司对银行履行保证责任而被扣划保证金，与商品房买卖合同中的付款义务，二者非同一法律关系。按照《商品房买卖合同司法解释》，本案仅应处理商品房买卖合同纠纷，然而本案裁决书却将担保贷款合同三方关于拖欠贷款、履行保证扣款、担保追偿纠纷，强拉到商品房买卖合同中合并处理。从合同实际履行结果看，裁决书嫁接出某光公司事实上没有实现合同目的，其实不然。而自2007年下半年至今，宋某向某光公司、仲裁庭多次表示愿意支付某光公司已履行保证款项，但仍判解除合同，与合同法维护交易的宗旨相悖。可见，郑州仲裁委的裁决超出了仲裁协议的范围。

争议焦点

商品房买卖合同与抵押贷款合同的相互独立性。

裁判意见

法院认为:该案所涉及的宋某与某光公司商品房买卖合同与宋某与某光公司、银行三方抵押贷款合同两者虽然不是同一法律关系，但具有关联性。仲裁委在对宋某与某光公司的房屋买卖合同案件作出实体裁决时并未对宋某、某光公司与银行三方签订的抵押贷款合同作出认定和处理，仅将抵押贷款合同的履行情况作为该案证据作出认定，其仲裁结果亦不涉及抵押贷款合同，裁决事项属于仲裁协议约定的范围。

评析探讨

本案中，宋某与某光公司签订仲裁协议，约定将商品房买卖合同履行过程中发生的纠纷交付郑州仲裁委员会仲裁解决，但仲裁协议中并未涉及抵押贷款合同纠纷的解决。根据《仲裁法》第4条规定，“当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。”另根据《仲裁法》第58条可知，若仲裁委员会裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的，当事人可以向法院申请撤销裁决。综上可知，仲裁机关的仲裁范围限于仲裁协议约定的内容。

从“基本原理”部分可知，商品房买卖合同与抵押贷款合同是两个既联系紧密又相互独立的合同，不存在主从合同关系。按揭关系一旦成立就形成了与商品房买卖关系相对独立的法律关系，不存在从属或者连带关系。商品房买卖关系的主体是开发商和购房者，按揭关系的主体是购房者和按揭银行，两者的签约主体、合同内容各不相同，所产生的法律关系也不相同。^[22]因此，在当事人仅约定将商品房买卖合同发生的纠纷交仲裁机关仲裁解决的情况下，仲裁机关仅能对商品房买卖合同进行仲裁，而无权对抵押贷款合同进行仲裁。

但在实务中，因商品房买卖合同与抵押贷款合同关系紧密，在解除房屋买卖关系时往往不可避免地涉及该房屋的抵押贷款关系。如本案某光公司就因宋某拖欠银行贷款本息、被银行宣布提前收回贷款而致使某光公司承担保证责任，导致商品房买卖合同的目的不能实现而申请仲裁以解除商品房买卖合同。根据《合同法》第94条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因此，某光公司有权解除商品房买卖合同。仲裁委在对宋某与某光公司的房屋买卖合同案件作出实体裁决时并未对宋某、某光公司与银行三方签订的抵押贷款合同作出认定和处理，仅将抵押贷款合同的履行情况作为该案证据作出认定，其仲裁结果亦不涉及抵押贷款合同，裁决事项属于仲裁协议约定的范围。故宋某申请撤销上述仲裁裁决的理由不成立。

主题案例2

李某与H房地产工程开发公司房地产买卖合同争议仲裁案^[23]

案情回顾

1998年12月22日，本案当事人李某、H公司签订了两份《房地产买卖合同》，约定李某分别购买H公司开发的某大厦的21号商铺和28号商铺，分3期付款，H公司须于1999年6月30日将本合同规定之验收合格且领取《竣工验收证书》的商铺交付李某使用。

1998年11月4日，李某向H公司支付了所购商铺的定金及部分首期款。1998年12月22日，李某向H公司支付了余下的首期款和全部二期款。

1999年3月31日，李某为借款人、H公司为保证人、广东发展银行为贷款人，三方签订了以李某所购28号商铺为抵押物的《商品房按揭贷款合同》。1999年5月5日，贷款银行按照约定将贷款转入H公司指定的账户。

其后，双方当事人在合同履行过程中发生争议，李某遂提起仲裁。但直至仲裁之日，H公司也未交付两商铺，已逾期十七个月。

李某认为，21号商铺项下需以按揭方式支付的余款因为H公司的原因至今不能办理按揭手续，而且H公司至今也未将验收合格并领取《竣工验收证书》的房地产交付申请人使用，其行为已经构成违约，应承担违约责任，故请求仲裁解除上述两份《房地产买卖合同》。而28号商铺虽作了按揭，但这并不构成李某行使房地产买卖合同权利的依据。因为《商品房按揭贷款合同》的签署以及履行并不构成或影响李某与H公司在房地产买卖合同的权利和义务关系。

H公司认为，因21号商铺项下的贷款金额过高，所以银行当时没有批准，银行其后同意按揭贷款，但经通知后李某一直没有去办理有关手续，故不能将21号商铺项下的按揭手续不能办理的原因归于H公司。根据李某与H公司、广东发展银行签订的《商品房按揭贷款合同》的约定，未经贷款银行广发行同意，李某无权处置该抵押房产。此外，H公司已积极配合李某办理了购房按揭手续，该《商品房按揭贷款合同》已处于实际履行阶段，故此，本案中李某无权单方面要求退房及解除《按揭贷款合同》。

争议焦点

按揭贷款合同履行对商品房买卖合同的影响。

裁判意见

仲裁庭认为:H公司无法履行交付义务，其行为构成了违约，根据本案适用的《涉外经济合同法》第29条的规定以及合同第8条第2款的约定，申请人有权解除两份房地产买卖合同。虽然存在抵押权情形，申请人仍可以通过提前归还贷款本息的方式消灭其在抵押物上设立的担保物权。而在本案被申请人尚未履行交付义务的情形下，《商品房按揭贷款合同》的签订对申请人仅具有债权的效力，并非物权的效力。因此，《商品房按揭贷款合同》的签订，对申请人依据前述理由所享有的解除房地产买卖合同的权利并无不利影响。

评析探讨

本案涉及的按揭贷款合同对商品房买卖合同的影响表现在两方面，一是按揭贷款未办理成功对商品房买卖合同的影响，二是按揭贷款合同的履行对商品房买卖合同的影响。

对于前者，根据《商品房司法解释》第23条规定:“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”即因买受人的原因导致按揭贷款无法办理而使商品房买卖合同不能继续履行，则出卖人有权请求解除合同和赔偿损失，反之，若基于出卖人的原因，则买受人有权请求解除合同和赔偿损失。从上述条款可知，按揭贷款未办理成功只是给双方当事人提供一个解除商品房买卖合同的可能，至于合同最终是否会因此而解除还是取决于双方当事人的意思表示。本案中李某认为基于H公司的原因而导致21号商铺的按揭贷款未办理成功，但无论是基于H公司的原因，还是不可归于当事人双方的原因，李某都因此获得商品房买卖合同的解除权。另外由于H公司逾期未交付21号商铺构成严重违约，李某有权解除21号商铺的买卖合同。

对于后者，具体而言是指按揭贷款合同的履行是否构成或影响买受人与出卖人在房地产买卖合同的权利和义务关系。签订按揭贷款合同的行为是债权行为，该行为本身不能直接导致标的物所有权的转移，该合同的签署以及履行只能是表明买受人已按买卖合同的约定支付了购房款，全面履行了商品房买卖合同的约定，并不表示买受人因此可以行使商品房买卖合同权利。在出卖人尚未履行交付义务的情形下，按揭贷款合同的签订对买受人仅具有债权的效力，并非物权的效力，即若买受人因出卖人违约而提出解除商品房买卖合同，该解除行为不受已签订按揭贷款合同的影响。本案中，28号商铺虽然办理了按揭贷款，但是H公司逾期未交付该商铺已构成严重违约，李某有权对该商铺买卖合同行使解除权。

主题案例3

中国建设银行股份有限公司北京西单支行与吴某借款合同纠纷案^[24]

案情回顾

2003年12月4日，本案当事人建行西单支行、吴某与嘉裕公司签订了《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》，合同约定:借款用于吴某购买嘉裕公司开发的商品房一套;建行西单支行向吴某提供人民币贷款174万元，借款期限自2003年12月4日至2023年12月3日;合同期内，吴某应当每月归还建行西单支行借款本息11 521.71元;保证人嘉裕公司提供连带责任保证;借款期间，吴某累计六个月未偿还贷款本息和相关费用的，建行西单支行有权解除借款合同，提前收回已发放贷款本息，并同时要求保证人履行保证责任。

建行西单支行于借款合同签订之日依约将贷款划拨至嘉裕公司的账户供吴某购房之用，但是吴某并未按借款合同的规定按期还款。为此，建行西单支行曾起诉过保证人嘉裕公司承担保证责任，并与嘉裕公司达成了调解协议，但保证人却未履行调解书中的承诺。

2008年5月19日，吴某与嘉裕公司签订退房协议，约定解除双方于2003年10月9日签订的《北京市商品房预售合同》及其附件，对于具体退款事宜由吴某及嘉裕公司另行协商确定，而且自本协议生效之日，嘉裕公司取回该房屋所有权，并有权自生效之日起将该房屋另行出售。但是涉案房屋预售登记为吴某。另嘉裕公司承诺承担吴某因购买该房屋与建行西单支行贷款所发生的法律责任。

因借款人吴某一直未还款，保证人嘉裕公司也未承担保证责任，建行西单支行诉至法院，要求吴某偿还借款本金及利息。

争议焦点

商品房买卖合同解除对按揭贷款合同履行的影响。

裁判意见

一审法院认为:吴某既未得到房屋，亦未使用贷款，嘉裕公司应认定为该笔贷款的实际使用人，现建行西单支行向吴某提出还款付息的诉讼请求显然不妥，一审法院不予支持。

二审法院认为:建行西单支行在签订合同后，依约将贷款划入嘉裕公司账户，履行了合同义务。吴某未依约及时偿付借款，且于2008年5月19日，嘉裕公司与吴某签订《退房协议》，双方解除了商品房买卖合同关系。根据《商品房买卖合同司法解释》第25条的规定，嘉裕公司与吴某的买卖合同关系已经不存在，借款合同项下的还款义务应当由嘉裕公司承担。

评析探讨

商品房买卖合同是房屋按揭关系的基础和前提，商品房买卖合同的解除致使既已存在房屋按揭关系中基础的合同关系不复存在，必将对房屋按揭关系产生巨大影响，^[25]如致使借款关系的合同目的不能实现。商品房买卖合同解除后，买受人与银行之间的借款合同并没有解除，买受人依然是借款人，仍承担着还款付息的责任。但是，借款人当初的借款只是为了购房的需要，在商品房买卖合同解除后，借贷关系的合同目的也随之落空。既然借贷合同目的已落空，仍然捆绑着借款人不解除的借款合同，既不利于作为买受人的借款人，也不利于信贷资金的安全，也偏离了按揭制度的初衷。

根据《商品房买卖合同司法解释》第24条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”但是商品房买卖合同的解除并不当然引起按揭贷款合同的解除，后者的解除尚有赖于当事人之间的合意或者一方行使法定解除权。根据《商品房买卖合同司法解释》第25条规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”即当商品房买卖合同和按揭贷款合同均被解除，由出卖人承担贷款返还责任。

本案中，吴某和嘉裕公司协议解除了商品房买卖合同，但是吴某与建行西单支行之间的按揭贷款合同尚未解除，吴某依然是借款人，仍承担着还款付息的责任。虽然嘉裕公司在退房协议中承诺承担吴某因购买涉案房屋与建行西单支行贷款所发生的法律责任，但这是吴某与嘉裕公司之间达成的债务转移协议。根据《合同法》第84条规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”据此，上述债务转移协议因未征得债权人建行西单支行的同意，不能用以对抗建行西单支行要求吴某还款的主张。也就是说，在按揭贷款合同未解除前，仍应由借款人吴某承担还款责任，嘉裕公司对此承担连带保证责任。但是由于在商品房买卖合同解除后，嘉裕公司取回涉案房屋所有权，而且建行西单支行所贷之款项都是直接转入嘉裕公司账下，吴某只是名义上的借款人，故吴某在履行上述还款义务后，有权要求嘉裕公司返还贷款。