买卖合同解除后的款项返还责任

第五节　买卖合同解除后的款项返还责任

主题案例

中国建设银行股份有限公司北京西单支行与李某、北京市某鼎房地产开发有限公司、北京某开置业股份有限公司借款合同纠纷案^[29]

案情回顾

2002年8月14日，本案当事人李某、某开公司签订了《商品房买卖合同》，约定李某以按揭贷款方式购买由某开公司开发的商品房一套。该商品房所属项目是由某开公司和本案当事人某鼎公司合作开发的，并由某鼎公司负责该项目的销售工作。

同日，本案当事人建行西单支行与李某及某鼎公司签订了《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》，合同约定由建行西单支行向李某提供贷款92万元用于购买涉案房屋，李某以贷款资金所购房屋作抵押，另在李某取得该房屋《房屋所有权证》、并办妥抵押登记之前，由某鼎公司提供连带责任保证。

亦在同日，建行西单支行将上述借款合同中约定的92万元交付某鼎公司。李某自2002年10月开始按月归还借款本息，但从2005年1月起，李某停止向建行西单支行偿付贷款本息，累计拖欠40期。

2004年12月28日，北京市宣武区人民法院就李某起诉某开公司商品房预售合同纠纷一案判决解除李某与某开公司所签涉案房屋《商品房买卖合同》及附件。

由于李某未依约向建行西单支行还款，累计拖欠40期，故建行西单支行起诉要求解除其与李某、某鼎公司签订的《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》，并要求李某偿还借款本金及利息，另某鼎公司应对李某的上述债务承担连带保证责任。

争议焦点

商品房买卖合同解除后的开发商款项返还责任。

裁判意见

法院认为:鉴于《商品房买卖合同》已于2004年12月被法院判决解除，借款合同目的已无法实现，现建行西单支行要求解除个人住房贷款借款合同的诉讼请求，本院应当予以支持。根据《商品房买卖合同司法解释》的规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除的，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。在本案中，房屋的出卖人应当认定为某开公司，其应将某鼎公司代其收取的购房贷款予以返还。某鼎公司作为贷款的实际收款人，其也应作为房屋的共同出卖人承担责任。

评析探讨

在合同法理论上，商品房买卖合同无效、被撤销、解除，在法律上属于影响按揭贷款合同继续履行的情事发生了变更，按揭人和按揭权人签约时的基础消失，这时购房者或者按揭银行可以运用情事变更理论请求单方解除按揭合同，以消弭合同继续履行造成的不公平结果。^[30]而根据《商品房买卖合同司法解释》第24条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”

本案中，李某与某开公司所签涉案房屋《商品房买卖合同》已于2004年12月28日被法院判决解除，法律上属于影响按揭贷款合同继续履行的情事发生了变更导致借款合同目的已无法实现，所以建行西单支行请求解除按揭贷款合同，而法院予以支持。

根据《商品房买卖合同司法解释》第25条规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”但开发商不是借款合同的当事人，其与贷款银行不存在权利义务关系，按照债的相对性理论来看，由开发商直接向银行还款于债权债务转化的法理不通。那么，《商品房买卖合同司法解释》第25条为什么要规定开发商承担向按揭银行返还贷款的责任，而不由借款人(购房者)返还?理由如下:

就交付的自有资金来说，购房者是真正的权利享有人;就交付贷款资金来说，购房者不是真正的权利享有人，仅是名义上的权利享有人。而按揭银行才是真正的权利享有人。按揭银行所提供的贷款对购房者来说，是购房者对按揭银行所负的债务。在解除购房合同下，购房者根本不可能最终取得房屋所有权，而由开发商继续管理所有建成和未建成的房屋，只有物的抵押效力依然存在，才可能有效地保护和实现按揭银行的权利。这正是按揭贷款购房方式设计的主要目的。因此，因开发商的原因导致购房合同与贷款合同均应解除的，且开发商已实际占有贷款的，由开发商承担返还贷款的责任，是按揭贷款购房方式的特定要求决定的，是合理的。^[31]

因此，在商品房买卖合同和商品房担保贷款合同均被解除的情况下，开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。