住宅小区绿地缩水，业主怎么办

7.2　住宅小区绿地缩水，业主怎么办?

健康舒适的生活居住环境，是我们每一个人的愿望，许多人在购房时将小区绿化作为一个重要因素考虑。不少房地产开发商也因此纷纷打出“绿色”牌，“园林式建筑”、“绿色花园”、“公园绿化”成为一些楼盘宣传时的重点。一些房地产商口中的这种绿化宣传夸大其词，等业主入住之后才发现买房时“沙盘”上的绿地要不没了，要不严重缩水。试问，开发商的这种行为合法吗?若不合法，业主如何获得补偿呢?

(一)王先生准备向某房产公司购买住房，当售楼小姐向其展示小区平面图的广告宣传画和小区沙盘模型时，称那片“绿地”是小区内的公园式绿化。王先生特别欣赏所购楼盘周围大片的“绿地”，再综合其他因素，便与该公司签订了《商品房预售合同》，购买了正对这块“绿地”的一套住房。谁知在交房时，王先生发现房产公司曾许诺的“绿地”上竟造了一排变电房，成了他的全景式的落地窗外永远的“风景”。

(二)徐女士看到报纸上刊登某房产公司销售现房的消息，遂前往了解。她对房产公司提供的房源的房型、房价、层次、朝向、地段等基本要素均感满意，惟独对开发商所宣传的30%的绿化率表示怀疑:“不就是几排稀疏的小树嘛!”这时，销售员拍着胸脯保证:“这是现房，我们已拿到房产证，说30%，就是30%。不信你去量!”徐女士无法也不可能去测量，遂与开发商签订合同后即购下新房。两个月后，她从先期入住的其他业主那里得知，该小区经测定的绿化率只有22%。她顿时有一种受骗上当的感觉。

以上两个案例中的购房者为此都曾诉诸法律，但由于他们在与开发商签订的合同中均未约定过“绿地”面积的条款，开发商也矢口否认曾作过上述承诺，于是法庭均未支持他们的诉讼请求。开发商还振振有词地说:“我们只是销售房屋，只要房屋本身没有质量问题，我们就已经履行了合同义务，你告我，完全是无理取闹……”谁对谁错?我们让法律来评价。

本案首先涉及的是一个合同履约问题。在整个房产交易流程中，房地产商售房宣传时在广告和沙盘上宣称的绿地规划和绿化率属于要约还是要约邀请呢?根据我国《合同法》第15条的规定，商业广告等为要约邀请，但是商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。另外《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对商业广告的性质作了明确规定，其第3条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

实践中，消费者在确定购买房屋时，往往非常关注房屋所在小区的环境和相关设施。现代社会许多人在购房时将小区绿化作为一个重要因素考虑，甚至很多购房者之所以选择某个开发商的房子都是专门冲着“绿地”而去，因此，广告宣传中的“绿地”对房屋买卖合同的订立具有关键性的作用。不仅如此，在房产交易中，买卖交易的虽然是房屋，但实际上包括了除房屋主建筑之外的道路、楼梯、绿地、水面和一些公用设施，这些都被平摊后加附在每位业主的购房款里，因此，一些绿化好的小区房屋在房屋价格上也要偏高一点。所以说，小区的绿化对房屋交易价格也有重大影响。

据此，房产商在广告宣传中或沙盘上对小区“绿地”建设规划的说明应当被视为要约，开发商在合同履行中不仅应当使房屋的质量、交付时间等符合当事人之间的约定，还应当使绿地建设和覆盖率也符合其在广告中的宣传。因此，案例(一)与案例(二)中的开发商未按广告宣传进行绿地建设，显属违约，王先生和徐女士因此可以依据《合同法》的规定要求开发商继续履行合同或采取补救措施，使住房小区的绿化环境达到约定。此外，购房者还可要求开发商承担损害赔偿责任。

绿地是“城市之肺”，它主宰着城市的呼吸。绿色植物净化空气、降低噪音、调节气候、怡养精神等不可替代的功能，决定了它对于人类、对于城市的重要性。缺少了绿色植物的城市，就缺少了生机。如今，国际上通常以城市绿地、国家公园、自然保护区面积的人均占有水平作为判断一个城市社会文明和现代化程度的重要标准。

我国《环境保护法》第23条就规定:“城乡建设应当结合当地自然环境的特点，保护植被、水域和自然景观，加强城市园林、绿地和风景名胜区的建设。”然而，有些房地产开发商为追求利益最大化而缩减规划中的绿地，绿地被挤压、挤占，从而引发了小区业主的“绿地保卫战”。

对此，一方面希望立法部门出台更加明确有效的措施，政府部门加强房地产开发建设中的绿化建设来保障人们享有绿色健康的居住环境；另一方面，居民买方遭遇“绿地”缩水可以依法提请行政主管部门解决或向法院提起诉讼，维护自己的合法权益。

法条链接

——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第3条　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

——《城市绿化条例》

第26条　工程建设项目的附属绿化工程设计方案或者城市的公共绿地、居住区绿地、风景林地和干道绿化带等绿化工程的设计方案，未经批准或者未按照批准的设计方案施工的，由城市人民政府城市绿化行政主管部门责令停止施工、限期改正或者采取其他补救措施。

——《中华人民共和国环境保护法》

第22条　制定城市规划，应当确定保护和改善环境的目标和任务。

第23条　城乡建设应当结合当地自然环境的特点，保护植被、水域和自然景观，加强城市园林、绿地和风景名胜区的建设。