商品房买卖合同成立需要具备哪些条件

——史某某、雷某诉某房地产公司合同纠纷案^[1]

关键词：预售合同草稿，要约，承诺，合同成立

问题提出：商品房预售合同“草稿”是否具备正式的房屋买卖合同的效力？

裁判要旨：预售合同“草稿”是否具备正式的房屋买卖合同的效力，应从合同的内容进行实质分析，而不应拘泥于合同的具体表现形式。

原告：史某某、雷某

被告：某房地产公司

2014年5月21日，原告史某某、雷某与某房地产公司签订了一份《某小区房源意向单》（以下简称《房源意向单》），约定：史某某、雷某认购×号房屋（以下简称××号房屋）；该《房源意向单》载明：“本《房源意向单》自客户与某房地产公司签字或盖章之日起生效；客户应于开发商约定时间内参与相应的开盘活动，并与某房地产公司签署该《房源意向单》确认的《北京市商品房认购书》 《北京市商品房预售合同》及相应的补充协议，逾期未能签署《北京市商品房认购书》 《北京市商品房预售合同》及相应的补充协议的，视为客户自动放弃购买该《房源意向单》确定的商品房，客户同意所交款项（不计息）自约定签署《北京市商品房认购书》 《北京市商品房预售合同》及相应补充协议之日起30个工作日内退回客户原支付账户。”《房源意向单》签订后，原告史某某、雷某向某房地产公司交纳购房定金100000元。2014年5月28日，原告史某某、雷某又向某房地产公司交纳购房首付款564963元。2014年5月28日，原告史某某、雷某与某房地产公司签订《北京市商品房预售合同（草稿）》（以下简称《预售合同草稿》），约定房屋总价款为2204863元，该《预售合同草稿》对出卖人及买受人情况、商品房基本状况、商品房的销售方式、付款方式、交付条件、市政基础设施交付日期等进行了明确约定。《预售合同草稿》所附补充协议对相关事项进行了更加明确的补充约定，补充协议尾部附有签章栏。原告史某某、雷某在《预售合同草稿》尾部买受人签章处签字确认，在《预售合同草稿》首页的“草稿已阅无异，客户签字”的印章处签字，并在《预售合同草稿》以及补充协议、附件的侧面骑缝处签字，未在《预售合同草稿》所附的补充协议签章处签字。后双方未签订《北京市商品房预售合同》的正式版本。

原告史某某、雷某观点：《预售合同草稿》附件中关于能否办理贷款、贷款时间等细节，均未明确。双方无法就交易细节达成一致，无法签订正式房屋买卖合同。《民法通则》规定，没有合同根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。综上，《预售合同草稿》并非正式合同且双方没有对补充协议的内容进行确认，《预售合同草稿》不发生房屋买卖合同的效力。原告和被告某房地产公司之间并未签订正式的《北京市商品房预售合同》，被告某房地产公司应根据《房源意向单》向原告退还购房首付款和定金，并承担本案诉讼费。

被告某房地产公司观点：不同意两原告的全部诉求。理由如下：1.原告在《预售合同草稿》以及补充协议、附件侧面骑缝处签字的行为视为其认可《预售合同草稿》以及补充协议、附件的全部内容，同时主张《预售合同草稿》与正式的预售合同内容一致，双方签字确认时《预售合同草稿》即生效，对双方均具有法律约束力，不得擅自变更解除。2.两原告已经交付了购房定金和首付款，已经实际履行了房源意向单所确认的《商品房认购书》 《北京市商品房预售合同》约定的合同义务，两原告以其实际履行再次确认了购房合同的法律效力。3.涉诉合同履行过程中，不存在任何合同约定解除法定事由，也没有法律规定解除合同的事由发生，两原告以不当得利为由要求解除已生效的合同，前后矛盾，没有法律和事实依据，如两原告坚持解除合同，应该承担违约责任。4.双方所签署的《北京市商品房预售合同》右上角虽标为草稿，只表明预售未经备案，而预售合同的备案、网签只属于开发商售房过程中向行政机关承担的责任，与两原告无关，且合同备案与否并不影响合同本身的效力。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告史某某、雷某与被告某房地产公司签订的《房源意向单》的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应全面履行自己的义务。对于原告史某某、雷某与被告某房地产公司签订的《预售合同草稿》，虽然文本中有“草稿”二字，但该文本对于合同当事人、标的物、价款、付款方式、交付条件等合同基本内容进行了明确约定，说明原告史某某、雷某与被告某房地产公司对于房屋买卖一事达成了一致意思表示，同时结合原告史某某、雷某已支付购房首付款且被告某房地产公司已经接受的事实，可以认定原告史某某、雷某与被告某房地产公司之间的房屋买卖合同关系已经成立。对于原告史某某、雷某以未签订正式的《北京市商品房预售合同》为由要求退还定金和首付款的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。

本案的审理重点在于商品房买卖合同成立和生效的要件。合同的成立，即合同的当事人双方对合同的标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式等合同基本内容达成一致，亦即合同订立过程的完成。合同的订立是缔约方各自接触、协商直至达成合意的全过程，是动态行为和静态协议的统一体。合同的成立标志着合同的产生和存在，属于静态协议。根据传统理论，任何合同的成立都需要要约与承诺的动态行为过程。我国《合同法》第13条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第25条规定：“承诺生效时合同成立。”因此，要分析原被告双方签订的房屋买卖合同是否成立，需要分析《预售合同草稿》的性质，这必须从分析要约与承诺着手。

1.要约的构成要件

要约又称为发盘、出盘、发价、出价或报价，是指一方当事人向另一方所作的希望与对方订立合同的意思表示。其中，发出要约的人称为要约人，接受要约的人称为受要约人。要约是一种意思表示，应当具备一定的条件才能成立，才能发生法律效力。我国《合同法》第14条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示。该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人的承诺，要约人即受该意思表示约束。”根据这一规定，构成要约必须具备以下五个要件：（1）要约必须是特定人做出的意思表示。如果要约人不是特定的人，受要约人接到要约后将无从承诺。（2）要约必须是以订立契约为目的的意思表示。要约人以言词、文字、行为或其他方式，明确表示其有订立契约之意思，使相对人确信，若完成其要约内容条件，要约人即受要约之约束以履行要约内容之义务，构成双方间之契约关系。判断要约人是否有订立契约之意图，可借助其意思表示之外在形式，如实际表达所用的言语和文字，表达的环境即当时情形。（3）要约的内容必须具体确定。所谓“具体”，是指要约的内容必须具有足以使合同成立的主要条款。所谓“确定”，是指要约的内容必须确定，即要约所包括的合同的主要条款必须是明确的。（4）要约原则上应向特定人发出，但不排除向不特定人发出。（5）要约人须有受该要约拘束的意思。

就本案而言，《预售合同草稿》由某房地产公司出具，向特定人即两原告发出。因双方在先签订了《房源意向单》，可以表明《预售合同草稿》是以签订商品房买卖合同为目的。从《预售合同草稿》的内容看，其约定了出卖人及买受人情况、商品房基本状况、商品房的销售方式、房屋总价款、付款方式、交付条件、市政基础设施交付日期等具体内容，《预售合同草稿》所附补充协议对相关事项进行了更加明确的补充约定，这些“具体确定”的内容足以构成商品房买卖合同的主要条款。根据意思自治原则，某房地产公司向购房者出具《预售合同草稿》，表明该文件一经购房者承诺，即对某房地产公司产生拘束力。综上，可以认定《预售合同草稿》虽然不是商品房买卖合同的正式文本，但实质上为某房地产公司发出的订立商品房买卖合同的要约。

2.承诺的构成要件

我国《合同法》第21条规定：“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”第25条规定：“承诺生效时合同成立。”第34条第1款规定：“承诺生效的地点为合同成立的地点。”承诺生效须具备以下几个条件：（1）承诺是受要约人做出的；（2）承诺必须是向要约人做出；（3）承诺的内容必须与要约的内容一致；（4）承诺必须在有效或合理的期限内做出；（5）承诺须以明示或默示的方式做出。默示的方式主要依据《合同法》第26条第1款的规定，即“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。”

本案中，原告史某某、雷某在《预售合同草稿》尾部买受人签章处签字确认，在《预售合同草稿》首页的“草稿已阅无异，客户签字”的印章处签字，并在《预售合同草稿》以及补充协议、附件的侧面骑缝处签字，上述签字系原告作出的承诺行为，表明其同意《预售合同草稿》以及补充协议、附件载明的要约内容，与开发商达成了一致的意思表示，该预售合同自原告签字时已经成立。另外，原告向被告支付首付款，也可视为一种默示的承诺行为。根据《合同法》第44条第1款，“依法成立的合同，自成立时生效”，《预售合同草稿》未违反法律、行政法规的强制性规定，因而可认定其已经生效，对于合同双方都具有约束力。鉴于《房源意向单》中关于双方签订商品房买卖合同的约定已经完成，因此原告无权要求被告返还定金。

3.商品房买卖合同的必备内容

关于商品房买卖合同的内容，《商品房销售管理办法》第16条作出了规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”对于该条文的理解，存在一定争议。有观点认为，该规定是对商品房买卖合同内容的立法规定，是商品房买卖合同能否成立生效的法律要件，如果签订协议不能涵盖上述所有内容，则不应当认定为商品房买卖合同。另一种观点认为，该规定的初衷是为了规范商品房买卖合同的内容，仅是双方签订购房协议时的参考，不影响合同的成立和效力。笔者同意第二种观点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，虽然预售合同草稿内容缺失了面积差异的处理方式、办理产权登记等内容，但已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收取了首付款，因此该“草稿”具备正式商品房买卖合同的效力。在司法实践中，对于商品房买卖双方签订的认购协议、意向书等形式，亦应按照文件的具体内容认定是否为商品房买卖合同，而不应拘泥于表面形式。