对合同格式条款的理解产生分歧时如何确定其具体内涵

——何某某诉某地产公司商品房预售合同纠纷案^[2]

关键词：商品房预售合同，格式条款，契约正义，目的解释

问题提出：商品房预售合同双方对格式条款内容的理解产生重大分歧时，应当如何准确把握该条款具体内涵？

裁判要旨：当商品房预售合同的当事人对格式条款的理解产生重大分歧时，应根据交易目的，综合运用解释方法，准确把握该条款的具体内涵。

上诉人（原审原告）：何某某、邓某某

被上诉人（原审被告）：某地产公司

2009年8月31日，某地产公司（合同中称“甲方”）与何某某、邓某某（合同中称“乙方”）签订《重庆市商品房买卖合同》，双方约定：乙方购买甲方开发建设的重庆市渝中区××路××小区装修房一套，套内建筑面积为102.05平方米，总成交金额为652798元。其中，第七条“交房期限及交付条件”中约定：“（一）本商品房交房期限……2.属预售商品房的，甲方应当在2011年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）……”第八条“交房手续的办理”中约定：“1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2.由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担……”第九条“甲方逾期交房的违约责任”中约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日［与本条第一款第（1）项约定的日期相同］后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1.0向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金［该比率不小于本条第一款第（1）项中的比率］，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金……”第十六条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”中约定：“甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2.按合同附件五的相关约定执行……”第十七条“关于基础设施、公共配套建筑的约定”中约定：“……甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1.基础设施……（2）于2011年6月30日前通电……2.如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：（1）由于甲方原因造成的，视为延期交楼……”××集团重庆公司在合同附件四中对房屋装修标准作出说明，其中，第二条“住宅配套设施”中约定：“……4.供电：每户设独立电表、电线暗装、配优质名牌电箱、‘松下’高级开关、插座面板……”同日，双方还签订《合同补充协议》作为附件五，其中，第十条“双方同意本合同第十六条补充如下”中约定：“乙方在交楼日如对装饰、设备提出异议，由甲方按双方约定的标准进行修理、更换、重做，并在30日内解决，此段期间不视为延期交房。乙方不得以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。”双方还对其他权利义务进行了约定。

合同签订后，何某某、邓某某向某地产公司支付了全部购房款。2011年5月4日，某地产公司取得了“××名都8-10号楼”的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（渝中建竣备字2011-07号），其上载明竣工验收时间为2011年4月15日。2011年6月24日，金碧物业有限公司重庆分公司重庆××名都客户服务中心按照何某某、邓某某在合同中确认的地址通过国内特快专递邮件向其邮寄送达《通知函》。2011年6月30日，何某某、邓某某签署《收楼证明书》，何某某、邓某某即接收房屋并居住使用。何某某、邓某某对交房时房屋已通电的事实无异议。后何某某、邓某某诉至一审法院，请求判决某地产公司赔偿逾期交房违约金26499.62元。

上诉人何某某、邓某某观点：被上诉人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施和其他公共配套设施按约定日期达到使用条件，其中，于2011年9月30日前通电。如果在约定日期内未达到使用条件，由于被上诉人原因造成的，视为延期交楼。被上诉人在交付房屋时没有办理用电的合法手续，每户也没有设立独立电表，没有达到正常的使用条件，上诉人直至2012年8月才成为供电局合法用户，公司应按照合同约定承担违约责任。

被上诉人某地产公司观点：1.被上诉人交付的房屋符合双方的商品房买卖合同中对交房条件的约定，水、强电、电话、有线电视、燃气线路均通过了各主管机关的专项验收并出具验收结论情况说明加盖公章，被上诉人并不存在违约行为；2.上诉人提出在用电上给上诉人造成了损失，但未提供相应证据证明，即使法院认定被上诉人违约，违约金的金额也应以弥补上诉人的损失为限。

一审法院审理后，作出驳回全部诉讼请求的判决。

二审法院审理后认为：上诉人与某地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予确认。

关于被上诉人交付的房屋在用电方面是否符合双方合同中对交房条件的约定、是否应承担逾期交房违约责任的问题。法院认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十七条约定，“甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1.基础设施……（2）于2011年6月30日前通电；2.如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：（1）由于甲方原因造成的，视为延期交楼”。《供电营业规则》第12条第2款规定：“使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”

本案双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，对通电的要求系需要达到“使用条件”，结合双方订立商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，该“使用条件”应理解为合法、正常的用电。对于“非正式供电”的行为，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市供电网络，既不符合《供电营业规则》第12条规定，也不符合商品房买卖合同的交易习惯，不能视为其达到了合同约定的“使用条件”。因此，被上诉人并未按合同约定于2011年6月30日前通电并达到使用条件，视为延期交房，应承担逾期交房的违约责任。被上诉人某地产公司二审中提出违约金标准约定过高，请求人民法院依法予以调低。《合同法》第114条第2款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，依照双方合同第十七条约定，被上诉人存在视为逾期交房的情形，应承担违约责任，但上诉人未提供证据证明因此遭受了实际损失，因双方约定的违约金明显过高。法院以上诉人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，双方的过错程度综合考量，酌定被上诉人向上诉人支付违约金1000元。上诉人的该项上诉理由部分成立。综上，原判认定事实有误，依法应予改判。遂判决撤销一审判决，改判被上诉人某地产公司向上诉人何某某、邓某某支付逾期交房违约金1000元。

本案涉及的争议焦点是对商品房预售合同中关于“通电”条款的理解问题，即被上诉人在交付房屋时为上诉人接通临时用电是否达到了“使用条件”的要求。厘清这一问题，需要对格式条款的内涵、解释规则进行深入分析。

1.格式条款的内涵和特征

格式条款，国际统一私法协会《国际商事合同通则》称之为标准条款，德国称之为一般交易条款，日本称之为普通条款，我国台湾地区称之为定型化契约，法国学者多用附合契约，英美法系则以不公平合同条款来称谓。我国《合同法》第39条第2款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”在现代社会，对格式条款的使用已经非常普遍，如铁路、通信、银行、保险、航空、供电、供水、供热、医院、房地产等行业。

本案中当事人双方签订的《重庆市商品房买卖合同》即为典型的格式合同，符合格式条款的特征。首先，格式条款由一方预先制定，不可协商。这是格式条款与个别约定条款最主要的区别。为了减少交易成本，经营者预先将自己的意思表示形成在文字上，合同相对方不参与格式条款的制定，没有讨价还价的余地，只能完全地接受或拒绝。由此法国学者称之为附和契约。其次，格式条款具有定型化和稳定性特征，即为了反复使用格式条款，合同双方的主要权利义务定型化，在较长时间内保持稳定。最后，格式条款的对象不特定，只有与不特定的多数人签订格式条款，才能实现其节约成本、提高效率的目的。但这并不意味着其必须已重复使用，“重复使用”只是格式条款的经济功能，而不是其法律特征。

2.对格式条款进行解释的原因

格式合同的出现是社会经济发展的产物，对于降低交易成本、增进交易安全起到了积极作用，但是其弊端也是显而易见的，从法理上分析，主要是违背了契约自由和契约正义原则。

（1）格式条款很大程度上背离了契约自由

契约自由是私法的基石和灵魂。传统契约理论建立在意思自治的基础上，其假定前提是各方当事人在合同中的地位是平等的，在是否签订合同、合同形式和内容方面享有同等的决定权和充分的自由。从形式上看，相对人享有是否接受格式条款的自由，其接受格式条款也是其意思自治的体现，但这种“形式上自由”的背后，却是处于弱势地位的相对人面对处于优势甚至垄断地位的经营者的“别无选择”。并且，由于格式合同为单方提前拟制，相对人无法参与格式合同内容的制定，格式合同内容不可协商，要么全盘接受，要么全部放弃，根本无法表达其真实意思，契约自由无从谈起。本案中，被上诉人作为开发商，具有强大的经济实力，掌握丰富的社会资源和专业知识，在商品房合同制定过程中处于优势地位，而上诉人作为购房者，与开发商相比经济实力、缔约能力严重不对等，基本没有讨价还价的谈判能力，只能被动地接受开发商提供的商品房买卖合同。

（2）格式条款存在损害契约正义的较大可能性

西方法谚“契约即正义”说明契约与正义具有天然的联系。契约正义首先要求一方的给付与对待给付之间具有等值性，其次要求当事人要合理地分配合同中的义务和风险。然而，格式合同的提供方往往利于其优势经济地位制定有利于自己的合同内容，追求以较少的代价获得最大化的利益。如果合同主体不再具有平等性和互换性，契约正义的根基也不复存在。在商品房买卖尤其是期房买卖中，开发商不仅具有经济优势，还掌握着未来房屋的质量、配套建设等各种信息，为了追求利益最大化，往往隐瞒不利于自己的信息，而购房者对于有关房屋信息几乎一无所知，只能被动接受格式条款甚至是盲目地信任开发商。

基于以上两点，有必要通过对格式条款的规制加强对处于弱势一方当事人合法权益的保护，以实现契约实质正义的目的，而合同解释正是这种规制的一种重要途径。

3.格式条款的解释方法

对于合同的解释，我国《合同法》第125条规定了合同解释的一般方法，即文义解释、整体解释、目的解释、习惯解释和诚信解释，格式条款属于合同的一部分，当然适用合同的解释方法。但《合同法》第41条对格式条款的解释作出了特别规定，根据特别条款优于一般条款的原则，对格式条款进行解释时，应当首先适用第41条的规定，再适用合同的一般解释方法。

（1）通常解释

格式条款是向不特定多数人发出的意思表示，因此，在商品房买卖合同中的格式条款发生争议时，不应以该条款提供者的理解进行解释，而应根据交易习惯和生活常识，以大多数购房者通常的、客观的、合理的认知标准进行解释。本案中，合同双方对于“通电”的理解产生歧义，根据大多数购房者的通常理解以及房屋买卖交易的习惯，“通电”应该指的是纳入城市供电网络，可以长期、稳定供电，能够满足日常生活需要，而不是指未纳入城市供电网络，不稳定、不可靠、严重影响日常生活的临时用电。

（2）不利解释

不利解释是指当格式条款内容产生争议时，应作对格式条款提供者不利的解释。该原则源于罗马法上“有疑义就为表意者不利益之解释”的谚语。在商品房买卖中，开发商作为格式条款提供者，经常使用不明确的文字以损害买受人的利益，故为了维护购房者的合法利益，防止开发商滥用缔约时的优势地位，在双方对格式条款意思的理解有分歧时，应作不利于开发商的解释。本案中，购房者认为商品房买卖合同中“通电”指的是被上诉人在交付房屋时已经办理用电的合法手续，每户设立独立电表，可以正常使用电力，其中不包括临时用电；而开发商则认为“通电”包括临时用电在内，只要能够使用电力即可，而不论是否办理用电手续、设立电表。因双方对格式条款具体内涵理解不一致，法院对此应作出不利于被告的解释，认定“通电”并非接入临时用电，被告没有按约履行义务。

（3）目的解释

合同生效的要件之一是合同内容系当事人真实意思表示，即实现特定交易的目的。因此，当合同内容的具体含义存在争议时，应根据当事人签订合同的目的进行解释。本案中，上诉人购买商品房是为了满足居住需要，而稳定可靠的电力供应是居住的必要条件。因此，格式条款中的“通电”是指接入能够提供长期稳定电力的城市生活供电网络。临时用电不具有稳定性、可靠性，不能满足长期日常生活需要，因此不可视为“通电”的准确含义。

综上，无论从通常解释、不利解释还是目的解释角度看，被上诉人在交付商品房时为上诉人接通临时用电，应视为不符合商品房合同约定，需承担相应违约责任。