商品房销售广告性质如何认定

——刘某某诉甲房地产公司商品房买卖合同纠纷案^[4]

关键词：商品房销售广告，要约邀请，要约

问题提出：开发商发布的商品房销售广告和宣传资料能否被视为未订入商品房买卖合同的内容？

裁判要旨：首先，关于智能刷卡电梯问题，双方在最终签订的商品房买卖合同中对于电梯只是约定为三菱电梯，并无智能刷卡入户电梯的约定。其次，房屋价格的确定，受房屋坐落的位置、房屋的布局结构、房地产市场及建筑材料市场的变化等诸多因素所影响，并不受是否安装智能刷卡入户电梯的影响。且刘某某也不能举证证明甲房地产公司的宣传资料对双方商品房买卖合同的订立以及讼争房屋价格的确定有重大影响。因此，该宣传资料不宜认定为要约。

上诉人（原审原告）：刘某某

被上诉人（原审被告）：甲房地产公司

2011年9月28日，刘某某、甲房地产公司签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定：刘某某购买由甲房地产公司开发建设的某小区住宅一套。合同附件三对商品房的质量和设备情况进行了约定，其中对电梯的约定为“三菱电梯”。合同第三条约定：“商品房竣工，经验收合格后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。甲房地产公司应于2012年8月31日前，将符合上述条件的房屋交付刘某某。”合同签订后，刘某某如期向甲房地产公司交付房屋总价款796876元，甲房地产公司未能在2012年8月31日前将竣工验收合格的房屋交付刘某某。2012年10月29日，甲房地产取得了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2012年11月3日，甲房地产公司向刘某某发出入住通知书，告知业主办理入住手续。2012年11月4日，通知刘某某领取逾期交房65天的违约金。后刘某某以房屋不具备交付条件为由拒绝接收房屋。现刘某某起诉请求：判令甲房地产公司继续履行合同，将普通电梯恢复为约定的智能刷卡入户电梯；判令甲房地产公司赔偿自2012年8月31日至2013年3月30日的逾期交房违约金45664.1元。

上诉人（原审原告）刘某某观点：甲房地产公司推出户型为电梯智能刷卡入户，尊享独门独户极致私密的房产宣传广告，其擅自变更设计，将电梯改为普通电梯，并非电梯智能刷卡入户，并由于该变更严重影响住户居住空间的私密性和安全性。

被上诉人（原审被告）甲房地产公司观点：双方买卖合同中并无智能刷卡电梯的约定，楼盘的宣传资料右下方标明“本资料所示内容仅供参考，具体交付标准以购房合同约定为准”。在双方签订的商品房买卖合同中，附件三对商品房质量、设备等情况进行了约定，关于电梯的约定是三菱电梯，而非智能刷卡入户电梯，因此刘某某的请求既无合同依据，也无法律依据。

一审法院驳回刘某某要求将普通电梯恢复为约定的智能刷卡入户电梯的诉讼请求，甲房地产公司支付刘某某65天逾期交房违约金。

二审法院观点：刘某某与甲房地产公司双方签订的《天津市商品房买卖合同》系双方间的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，双方均应依照合同的约定履行义务。刘某某依约履行了付款义务，甲房地产公司亦应依照合同约定履行按期交房的义务，甲房地产公司未能按照合同约定履行按期交房的义务，应承担违约责任。双方在商品房买卖合同第三条中约定：“商品房竣工，经验收合格后方可交付……其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。”甲房地产公司于2012年10月29日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，此时，涉诉房屋符合交付条件，2012年11月3日甲房地产公司向刘某某发出的入住通知书内载明自2012年11月5日起开始办理入住手续，因此违约金的截止日期应该计算到2012年11月4日。刘某某以甲房地产公司交付的房屋不具备交房条件为由拒绝收房，主张逾期交房的时间应计算到起诉之日的理由缺乏法律依据，对其该项上诉请求依法不予支持。

关于智能刷卡电梯问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”对此认为，首先，双方在最终签订的商品房买卖合同中对于电梯只是约定为三菱电梯，并无智能刷卡入户电梯的约定。其次，房屋价格的确定，受房屋坐落的位置、房屋的布局结构、房地产市场及建筑材料市场的变化等诸多因素所影响，并不受是否安装智能刷卡电梯的影响。且刘某某也不能举证证实甲房地产公司的宣传资料对双方商品房买卖合同的订立以及涉诉房屋价格的确定有重大影响。因此，该宣传资料不宜认定为要约。综上，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

目前，商品房买卖90%以上是采用预售方式向社会出售的，购房者在购买房屋时无法知晓所购房屋的通风、配套设施、周边环境、交通状况等信息，这些信息往往不会通过商品房买卖合同进行明确约定，通常是在销售广告或宣传册中有所体现。而这些广告和宣传资料的内容的确可能是购房者购房所考虑的因素，如果内容不真实，双方之间的争议就会随之产生，因此，如何认定商品房销售广告和宣传资料内容的性质成为解决争议的关键所在。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”商品房销售广告和宣传资料原则上属于要约邀请，但是在满足一定条件的情况下，应视为要约。要约邀请不以自己主动提出订立合同为目的，只是订立合同的预备行为，在法律上无须承担责任。要约是以订立合同为目的具有法律意义的意思表示行为，在法律上需要承担责任。按照《合同法》第14条规定，要约意思表示应符合以下条件：内容具体确定；表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

综合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 《合同法》的相关规定，商品房销售广告和宣传资料若视为合同内容，应符合以下条件：一是商品房销售广告和宣传资料所涉为出卖人开发规划范围内的房屋及相关设施。商品房开发规划范围内是指建设用地规划许可证及建设工程规划许可证所涉范围。相关设施是指商品房的基础设施和相关配套设施。基础设施包括供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路等与居住生活紧密相关的设施。配套设施包含商品房规划范围内和规划范围外的配套，具体指商业、医疗教育、公共交通等公共设施的配套。案件中所涉及的电梯即为开发规划范围内的配套设施。二是商品房销售广告和宣传资料作的说明和允诺是具体确定的。具体确定是要约表示的一项重要因素，其可以被特定化并被明确预期。比如说，本案中约定为智能刷卡入户电梯，虽没有明确的电梯品牌，但是一般理性人可清楚地理解。三是说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。重大影响如何确定是审判中面临的主要问题，重大影响是指所购房屋及其配套设施等满足购房者特定的心理需求或具备特定购房目的。具体判定，需要法官结合双方举证及社会理性人认知角度，并重点考虑若不具备上述宣传内容时房屋价格是否将远低于其所购房屋，进行综合分析认定。综上，在开发商的销售广告和宣传资料必须同时符合以上三个条件时，才能视为要约，才能将说明和承诺视为合同内容，才能对合同双方构成约束。本案中，法官结合社会理性人的认知、电梯对商品房价格影响与对订立合同影响大小等因素，综合认定本案中涉及的销售广告不属于要约。