借用他人名义买房合同效力如何认定

——陆某诉某建设公司、王某某商品房买卖合同案^[10]

关键词：商品房买卖，一房二卖，借名买房，代理

问题提出：如何区分“一房二卖”与借用他人名义买房？

裁判要旨：涉案出卖人与两个相对人先后签订两个商品房买卖合同，虽然形似“一房二卖”，但在合同签订、支付房款、交付房屋直至办理产权证明的全过程中，均由一个买受人具体经手办理、承担义务、享受权利，相关凭证和手续也均由其持有，合同一直是由出卖人和该买受人在履行，出卖人不存在“一房二卖”以获取两次房款的意图和行为，故该商品房买卖合同的性质应认定为借用他人名义买房。

上诉人（原审被告）：某建设公司

被上诉人（原审原告）：陆某

被上诉人（原审第三人）：王某某

王某某与陆某系继母与继子关系，原上虞市五建房屋开发公司已变更为某建设公司。2003年7月19日，王某某以陆某的名义与原上虞市某房地产开发有限公司（某建设公司公司变更前名称）签订商品房买卖合同一份，合同约定：陆某购买某建设公司上虞某小区第8幢××号（现为27幢××室）商品房一套，建筑面积为111.16平方米，附房无产权，主房价款210483元，附房价款6054元，某建设公司代政府收取管道燃气建设开户费3000元，出卖人应在2004年4月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期交房，出卖人应自合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房款银行同期贷款的违约金，合同继续履行。合同买受人由王某某签“陆某”二字，手印为王某某所按。合同约定房屋价格为22.70万元（包括主房及附房），付款方式为分期按揭付款。2003年8月19日，陆某向中国建设银行上虞支行借款12万元，个人住房借款合同由陆某签字，借款由王某某妹妹王某萍签字担保，贷款于同日获得核定，个人住房贷款于同日通过陆某账户支付给某建设公司，以陆某名义办理的借款还贷存折均由王某某持有。2003年7月16日，王某某向某建设公司支付首付款第一笔款项7万元；2004年1月10日，王某某向某建设公司支付首付款余款3.7万元。某建设公司分别于2003年7月16日、2004年1月10日出具相应款项的收据，收据上交款单位“陆某”二字为王某某所签。购房款首付后，王某某陆续向自己持有的陆某中国建设银行存折上存入资金，并以自己持有的陆某的银行存折（号码为145433998010010××××），以陆某的名义支付中国建设银行的按揭贷款及利息，至2007年3月28日，贷款本金及利息扣缴结清，共支付贷款本金12万元、按揭贷款利息20243.13元（10911.65+8590.62+740.86）。根据本案证据及当事人庭审陈述，可认定购房款22.70万元及按揭贷款利息20243.13元均由王某某代陆某垫付。2007年5月9日，某建设公司向王某某开具销售不动产统一发票，交款人为王某某。2007年5月18日，王某某与某建设公司签订购房合同一份，买受人为王某某，未支付购房款。2007年5月23日、5月28日，王某某陆续办理了房屋的土地使用权证和房屋产权证，两证上登记的土地使用权人及房屋产权人均为王某某。因陆某申请，法院委托绍兴市平准资产评估有限公司对王某某名下曹娥街道某小区27幢××室房屋进行评估，评估价为503045元，鉴定费为1509元。另外，购房款22.70万元及按揭贷款利息20243.13元系王某某本人自行支付。2006年左右某建设公司将房屋交付给王某某占有、使用至今。后陆某向法院提起诉讼，请求依法解除商品房买卖合同；判令被告返还已付购房款22.70万元；判令被告承担违约金6.60万元；判令被告赔偿损失包括房屋差价损失22万元，已付按揭贷款利息损失20243.13元，同期贷款利息损失65376元，合计损失305619.13元；本案诉讼费用由被告承担。

上诉人某建设公司观点：一审判决部分事实认定错误。（1）一审判决认定被上诉人王某某所支付的购房款及按揭贷款利息是为被上诉人陆某所垫付的系认定事实错误。付款只是整个购房过程中的一个行为，因此在认定该笔款项系为谁支付时，不能仅凭收据上的缴款单位而定，而应联系签订购房合同时到底系谁购房。王某某在付购房款给上诉人时及庭审中均明确表示上述款项是为自己购房所支付的。从情理上分析，在付款前，王某某和陆某并无任何约定，且王某某经济能力一般，在此情况下王某某根本不可能凭空为陆某垫付数目不小的房款。（2）一审判决认定被上诉人王某某是作为被上诉人陆某的代理人代理购房系认定事实错误。被上诉人王某某向上诉人购房时曾明确表示是为自己购房，但出于办理按揭贷款的需要，被上诉人王某某提出借用被上诉人陆某的名义签订商品房买卖合同。上诉人与被上诉人王某某于2003年7月19日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。合同签订后，王某某以陆某的名义依约支付了房款，全面履行了合同义务。一审判决把被上诉人陆某在按揭贷款合同上签名的行为认定为对上述购房合同的追认，依据不足。陆某的签名行为仅仅是王某某以陆某名义签订购房合同后的必然结果，且陆某在签订按揭贷款合同后，未履行偿还贷款的义务，说明此时陆某并无购房的意思表示。一审法院亦查明购房的所有按揭贷款均由王某某偿还的事实。民事活动应遵循权利和义务一致的原则。综观整个购房过程，所有义务均由王某某承担和履行，王某某只是借用了陆某的名义购房，王某某才是本案中的实际购房人。陆某未履行任何义务，无权取得讼争房产。因此，上诉人将讼争房产出卖给王某某符合合同约定及法律规定。（3）—审判决上诉人支付给被上诉人陆某违约金3.9万元，并赔偿房屋差价损失11万元系法律适用错误。根据《合同法》的相关规定，违约金和赔偿责任不能同时适用。同时购房合同中没有关于买受人要求解除合同情况下的违约金的约定。

被上诉人陆某观点：上诉人与被上诉人陆某签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，是合法、有效的。上诉人没有履行交付房屋的义务，应承担违约责任。一审判决上诉人赔偿房屋差价损失和违约金未严格依照法律判决，系酌情判决。被上诉人王某某未提起上诉，表明其服判。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人王某某观点：一审法院认定事实和适用法律错误。理由是：（1）原判决认定购房款及按揭款系王某某为被上诉人陆某垫付的，而本案王某某只是借用陆某名义购房而已，款项均是王某某自己支付的。（2）一审法院遗漏上诉人已将收款收据和购房合同自王某某处收回的事实。（3）—审法院认为王某某系陆某的代理人，其行为系代理行为，后被陆某追认，与事实不符。本案系借用关系，后借用关系解除，上诉人与王某某办理了购房手续。（4）根据一审法院查明的事实，商品房买卖合同是上诉人与王某某签订的，办理证件也系双方共同操作的，因银行贷款需有固定工作者才可办理，故王某某以继子陆某名义办理，故王某某系借用陆某名义购房，而非委托代理关系，其与上诉人签订的购房合同系双方真实意思表示。本案不存在“一房二卖”的情况，只是解除了之前的借用关系，前后两个购房合同的真实买受人是一致的。（5）因王某某系原审第三人，无提起上诉的权利，王某某并未对原审判决服判，且上诉人已上诉，原审判决亦未生效。

一审法院观点：本案的争议焦点是第三人王某某是借用原告名义为自己买房，还是作为原告的代理人代理原告买房。原告提供的购房合同复印件与第三人提供的2003年购房合同原件内容一致，当事人对该房按揭贷款申请书及个人借款合同皆予认可，上述合同及申请书都签名“陆某”，而不是第三人王某某；同时，房款的首付上交款单位也签名“陆某”，按揭贷款也是通过陆某的银行存折扣缴，原告与第三人对此亦无异议。根据上述事实，第三人以原告名义向被告购房，此时第三人以陆某名义与被告签订的购房合同系效力待定合同，陆某在按揭合同上签名系其对第三人与被告于2003年7月19日所签房屋买卖合同的追认，应认定该合同系陆某与被告所订立，第三人王某某系代理原告买房，即陆某具有实际购房人的地位。原、被告于2003年7月19日所签订的购房合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同。合同订立后，对当事人均具有约束力，原、被告应按合同履行。原告在合同签订后已按约履行了付款义务，被告却于2007年5月23日、5月28日将讼争房屋出卖给了第三人，并已办理过户手续，故被告之行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告解除商品房买卖合同、返还购房款及承担违约金、赔偿损失的请求，理由正当，予以支持。关于原告主张的违约金，酌定为3.90万元。关于原告主张的房屋差价损失，宜根据本案实际情况考虑结合房地产交易市场的交易现状，酌情确定房屋差价损失11万元。原告要求返还按揭贷款利息20243.13元，虽该款由第三人代付，但该款系以原告名义支付，故应先由被告赔偿给原告，第三人与原告的关系可另行处理。原告要求被告赔偿利息损失65376元的请求，由于在损失中已作了考虑，不予采纳。第三人辩称被告没有与原告签订购房合同，要求法院驳回原告请求之辩解理由，于法无据，不予采信。

一审法院判决：一、解除原告陆某与被告某建设公司于2003年7月19日签订的商品房买卖合同。二、被告某建设公司应返还原告陆某购房款227000元，支付违约金39000元，赔偿房屋差价损失110000元，支付按揭贷款利息20243.13元，合计人民币396243.13元，在本判决生效后十五日内履行。三、驳回原告陆某的其他诉讼请求。四、驳回第三人王某某的诉讼请求。

二审法院观点：本案的主要争议焦点是：（1）被上诉人王某某支付的购房款及按揭贷款利息系自己出资支付的还是陆某委托其支付的；（2）被上诉人王某某系借用被上诉人陆某的名义为自己购房，还是作为陆某的代理人为陆某代理购房；（3）本案商品房买卖合同的性质是“一房二卖”还是借用他人名义买房。

针对焦点一，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条第3款的规定，对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。结合本案案情，被上诉人王某某向原审法院提交的首付款收款收据、最高额抵押贷款合同、取款凭证、余款收款收据、中国建设银行存折、存款凭条、个人贷款还款凭证等相关证据，形成了完整的证据链，证实购房过程中首付款支付、按揭贷款及利息偿还、余款支付均系由王某某本人承担和履行。被上诉人陆某主张购房款项系其交付给王某某，委托王某某代为缴纳的，但王某某对此明确表示否认，认为双方之间不存在代理关系，且陆某在原审庭审中对购房款项的来源和支付情况亦未说明清楚，显然不合常理。在此情况下被上诉人陆某应承担举证责任，进一步证明双方之间存在委托代理关系，但陆某并未提供相关证据予以证明。故陆某提出购房款项系其委托王某某代为缴纳的主张依据和理由并不充分，不予采纳。

针对焦点二，《民法通则》第4条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在民事活动中当事人的权利和义务应当一致。《合同法》第130条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，王某某购买房屋时，金融政策明确规定借款人必须具有稳定合法收入来源，有按期偿还借款本息的能力。且对于2003年7月19日王某某以陆某的名义与上诉人签订购房合同一事，上诉人亦自认知悉实际购房人就是王某某。虽然个人住房借款是由陆某本人签名，但是综观全案的事实，结合王某萍证言、借款合同、居委会证明和王某某本人陈述，可以认定王某某借陆某之名买房，实际是因王某某无固定工作，故借用了上班的陆某之名义，以达到方便办理按揭贷款的目的。原审法院认为陆某签名行为系对2003年7月19日所签合同的追认显属不当。综观整个购房过程，王某某在以陆某名义订立购房合同后，积极依约履行了相关付款的合同义务，其支付房屋价款的目的系取得所购房屋的财产所有权。而陆某在此过程中未履行任何合同义务，同时从合同签订、房屋交付到办理产权证明，陆某均未向某建设公司或王某某提出过异议或主张，故其并非真实合同主体。因此，本案中虽存在2003年7月19日王某某借用陆某名义与上诉人所签订的购房合同、2007年5月18日王某某与上诉人所签订的购房合同两份合同，但合同的真实主体一致，均为王某某。故依法据实认定被上诉人王某某系借用被上诉人陆某的名义为自己购房。

针对焦点三，虽然购房手续存在先陆某后王某某的形式表象，但在合同签订、支付房款、交付房屋直至办理产权证明的全过程中，均由王某某具体经手办理、承担义务、享受权利，相关凭证和手续也均由王某某持有。这一客观事实不容否定。鉴于王某某与陆某的特殊关系，以及合同一直是由某建设公司和王某某在履行，某建设公司不存在“一房二卖”以获取两次房款的意图和行为。通过前述分析，本案商品房买卖合同的性质应认定为借用他人名义买房。至于借用他人名义买房合同的效力问题，因《合同法》奉行合同自由原则，在不违反社会公德和社会公共利益以及法律强行性规范的前提下，允许当事人自由订立合同，因此被上诉人王某某借用陆某名义与上诉人订立的购房合同有效。王某某依约付清了购房款项，上诉人与其另行订立购房合同、向其交付房屋并为其办理土地使用权证、房屋所有权证符合双方合同约定。至于上诉人与王某某另行订立购房合同，无非是办理王某某名下产权证明所需。

综上，上诉人提出的被上诉人王某某系借用被上诉人陆某名义为自己购房、购房款项系为自己购房支付的上诉意见依据和理由充分，应予采纳。陆某之诉讼请求缺乏事实和法律依据，理由欠缺正当性，依法应予驳回。原判决认定事实、适用法律错误，致使实体处理有误，依法予以纠正。故作出如下判决：一、撤销一审判决。二、驳回被上诉人陆某的诉讼请求。

近年来，为进一步加强和改善房地产市场调控，遏制房价过快上涨，国家有关部门或地方政府出台了如限贷、限购、保障房等一系列政策举措，由此导致一部分潜在的购房人无法购房、无法贷款或要缴纳高额税费。于是，实践中出现了为规避上述政策而借名买房的案件，此类案件中当事人争议的焦点往往集中在借名买房关系是否成立、房屋买卖合同是否有效、借名购房人能否真正成为诉争房屋的所有权人等方面。而本案涉及的事实问题是借名买房关系的认定和效力，涉及的法律问题是如何区分借名买房与代人买房，以及借名买房与“一房二卖”。

1.借名买房关系的认定

借名买房是指当事人一方（借名人）经他方（出名人）同意，以他方名义买房并登记，且房屋归属于借名人一方的行为。在相关案件中，首要的争议一般在于借名买房事实关系的认定上，如果借名人与出名人之间曾经签订过《借名买房协议》，那么借名买房的事实可以直接予以认定；如果没有协议，则需要根据有关证据和事实来认定借名买房关系。民事法律行为应当具有真实意思表示。此时，举证责任在于借名人一方，其需要证明自己为实际购房者，具有购房的真实意思表示。本案中，虽然王某某与陆某之间并没有签订《借名买房协议》，但被上诉人王某某提交了首付款收款收据、最高额抵押贷款合同、取款凭证、余款收款收据、中国建设银行存折、存款凭条、个人贷款还款凭证等相关证据，形成了完整的证据链，能够证明首付款支付、按揭贷款及利息偿还、余款支付均系由王某某本人承担和履行，因此法院根据证据的高度盖然性原则确认了双方存在借名买房关系。由此可见，在没有书面协议的情况下，借名人能否提供充分证据证明其为实际购房人，对于借名买房关系的认定具有关键影响。

2.借名买房协议的效力

对于借名买房协议效力的认定，因《合同法》奉行合同自由原则，因此一般情况下借名买房协议是有效的。只有不符合《合同法》第52条规定的合同无效的五种情形的，才能认定借名买房协议无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。司法实践中主要有三种特殊情形需要考虑：

第一种情形，借名人不符合限购、贷款政策而借别人名义买房贷款的情形。因为限购、限贷政策作为国务院相关部委、地方政府为调控经济而出台的政策，显然不属于法律或行政法规，最多属于行政规章、地方性法规章，因此该协议不违反法律法规的强制性规定，一般可以认定其合法有效。但有实务观点认为，如果以囤房、炒房等以营利为目的而借名买房的，明显违背了限购、限贷政策平抑房价、保障市民住房的初衷，损害了社会公共利益，因此应当认定为无效。

第二种情形，借名人借名购买经济适用房等政策房情形。由于经济适用房等政策房本就是为保障低收入家庭住房而设，具有极强的社会公益性，若允许借名购买，则将极大损害低收入者的利益，因此，实践中绝大部分法院都会认定该类借名买房协议无效。需要注意的是，《经济适用住房管理办法》作为我国目前调整经济适用房政策的主要依据，并非法律和行政法规范畴，因此不宜以《合同法》第52条第5项为由认定借名买房协议无效。

第三种情形，借名人为逃避债务而借名买房以变相转移财产的情形。若借名人的行为对债权人造成损害的，债权人是否可依《合同法》第74条行使债权人的撤销权，也可由债权人主张借名人与出名人恶意串通损害其合法债权，因而借名买房合同无效。

本案即属于第一种情形，根据有关证据可以认定王某某借陆某之名买房，实际是因王某某无固定工作，故借用了上班的陆某之名义，以达到方便办理按揭贷款的目的，陆某也没有以此收取王某某的报酬。该行为不损害社会公共利益，不违反法律法规的强制性规定，因此是合法有效的。

3.借名买房与代人买房的区别

民事代理行为是指代理人在代理权限范围内，以被代理人的名义独立与第三人进行的民事活动，且由此产生的法律后果均由被代理人承担。根据借名买房行为的性质可知，借名人为了实现自己的利益，代出名人与相对人进行房屋交易，最终以出名人的名义办理了登记手续，但此时产生的法律后果是由借名人也即代理人来承担，因为其作为实际购房人享有使用该房屋的权利及支付房款、偿还银行贷款等义务。故借名买房的行为不应被认定为一种代理行为。

另外，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条第3款的规定，对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。本案中王某某不认可其代理陆某买房，在此情况下应当由陆某承担举证责任，进一步证明双方之间存在委托代理关系，但陆某并未提供相关证据予以证明，因此应当承担举证不能的法律后果。

4.借名买房与“一房二卖”的区别

“一房二卖”是出卖人与两个买受人先后签订两个合同，以让渡出卖人对房屋的权利，但是出卖人只能将权利让渡给其中一个人，即两个买卖合同选择一个完全履行，另一个合同即陷入给付不能，这必然会使另一个买受人无法获得对房屋的权利而导致债权无法实现，合同目的落空，必然产生违约问题。而借用他人名义买房，则房屋出卖人只需履行一个合同，只要按照该合同约定履约，则不存在违约问题。

本案中，虽然某建设公司在形式上与陆某、王某某先后签订商品房买卖合同，形似“一房二卖”，但在履行合同过程中，自始至终都是王某某出面，具体经手办理，积极依约履行了相关付款的合同义务，相关凭证和手续也均由王某某持有。某建设公司履行合同的相对方也始终都是王某某，与陆某之间根本不存在任何买卖关系，不存在“一房二卖”以获取两次房款的行为，也就不可能向陆某承担违约责任。因此，本案不宜以形式上的两份商品房买卖合同来认定为“一房二卖”，一审法院以某建设公司违约判决其承担民事责任与事实不符，故应予以纠正。

5.借名买房的风险防范

鉴于实践中大量存在的借名买房纠纷，借名买房人应当对借名买房的风险有充分的认知，并做好风险防范。首先，尽量不要购买限购、限贷、经济适用房等政策性房屋，以免造成房财两空。其次，事先要签订“借名买房合同”，言明房屋所有权归谁所有，明确双方的权利义务。借名买房人一般是实际出资人，应当在借名买房合同中注明“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关”等特殊条款，同时约定违约责任，防止因房屋所有权不明确，为日后发生纠纷埋下隐患。最后，借名买房人要注意控制买房手续材料、留存足够的证据，比如出资的原始凭证，如存折、购房发票等。如此一来，日后一旦发生纠纷，即使最终房屋权属登记在名义买房人名下，实际买房人也可以根据充分、有效的证据向法院主张变更房屋的所有权，然后再凭生效的判决书到房屋管理部门办理变更登记。如果因名义买房人已将房屋出售给善意第三人，实际购房人主张房屋产权不成，则可以要求名义买房人返还购房款并承担违约责任。