一房数卖情况下，恶意登记行为是否有效

——董某诉王某房屋买卖合同纠纷案^[16]

关键词：一房数卖，合同履行，恶意登记

问题提出：一房数卖合同履行中，恶意登记行为效力如何认定？

裁判要旨：第三人购买诉争房屋时，明知合法买受人已经购买，并且合法占有，仍然与房屋转让人订立房屋买卖合同，并且进行房屋变更登记的，其行为侵害合法买受人的利益，属于恶意登记行为。其权利不能对抗合法买受人基于合法占有所取得的权利。

上诉人（原审第三人）：梁某某

被上诉人（原审原告）：董某

被上诉人（原审被告）：王某

威海东发房地产开发公司曾将包括诉争房屋在内的19套房屋抵顶给王某。2000年11月1日，董某与王某签订《房地产买卖契约》，约定王某将诉争房屋及储藏室卖与董某，房屋建筑面积为72.91平方米，每平方米1180元，价款86033元；储藏室建筑面积15.66平方米，每平方米800元，价款12528元。同日，董某付款40000元，余款约定于2001年5月1日前付清。2001年8月9日，威海东发房地产公司与董某、王某签订《房屋移交合同》，将房屋交付给董某，董某装修后入住至今。后王某在未经董某同意的情况下，先后将诉争房产过户在其妻张某丽、其同学石某某名下，用以办理抵押贷款。后因董某未按约定付清房款，王某将房价提高至135000元，并于2007年9月16日，由董某、王某、石某某三人就诉争房屋签订一份补充协议书，约定董某于2007年9月16日前支付房款135000元，3年后即2010年9月16日为董某办理产权过户手续，以诉争房屋抵押所借贷款由王某、石某某负责偿还。协议签订后，董某付清全部房款。2009年3月，王某又将诉争房屋过户在案外人于某某名下，并抵押贷款240000元，由青岛海卓投资担保有限公司提供担保，案外人王某某提供反担保。同月，王某数次向案外人王某某借款共计120000元。同年3月19日，案外人于某某与王某某签订委托书，约定：由于于某某不能亲自办理涉及诉争房屋的归还银行贷款、解除抵押登记及办完前面事宜后的对外出售、代收房款及产权过户的一切事宜，故委托王某某代为办理，王某某在办理上述事宜中所签署的有关文件于某某均予以承认。同年3月22日，王某与案外人王某某签订合同，约定王某将诉争房屋及沈阳路××号××室除去贷款金额后余额抵押给王某某，借款期限每次15天，逾期王某某有权将公证委托的房屋进行拍卖过户。其中，高区沈阳路××号××室房屋评估价为250000元，贷款195000元；本案诉争房屋评估价310000元，贷款240000元。同年4月15日，王某因犯诈骗罪等被刑事拘留，后被判处有期徒刑14年，现服刑于山东潍坊监狱。2010年7月31日，青岛海卓投资担保有限公司威海分公司为于某某出具一份收款收据，收到于某某逾期代偿费等合计237646.49，此款实际为王某某偿还。同年8月5日，诉争房屋过户至王某某之母李某某名下，8月20日，又过户至王某某之舅妈梁某某名下，9月1日，李某某为梁某某出具收条，证明收到梁某某房款320000元。同年11月25日，梁某某以其已支付相应对价、合法取得诉争房屋产权为由，诉至原审法院，要求董某搬出房屋并支付相应占用费。

被上诉人（原审原告）董某观点：董某基于与王某签订的房屋买卖合同及付清购房款的事实对诉争房屋的占有系合法占有，且已合法占有十余年。而梁某某的购房行为发生在后，根据原审法院对王某某的调查，应认定梁某某在购房时对董某此前购买了该房屋及长期居住是明知的，梁某某系恶意办理登记的买受人。因此，梁某某的权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人董某，本案不适用物权优先于债权的原则，无论王某某将诉争房屋过户给李某某前是否支付对价，并不影响已经先行合法占有该房屋的董某的权利。

被上诉人（原审被告）王某观点：原、被告已就涉案房屋达成过调解，被告的调解意见很明确，同意办理该房屋的过户。

上诉人（原审第三人）梁某某观点：2000年以后，威海的房地产价格每年都有大幅度增值，被告选择了将房屋另售给石某某，并办理了过户手续。2007年9月19日，涉案房屋的产权在石某某名下，当日所签协议是原、被告就2000年11月1日协议的补充，对石某某与原告而言是新的权利义务的确定。该协议的内容、效力、履行与否系原告能否合法购买诉争房屋的关键。原告绕过产权人石某某，无法达到诉讼目的，法院未追加石某某为共同被告，导致案件事实无法查清，极易形成错案，引发诉累，故第三人请求追加石某某、于某某为本案被告；因原告未按合同约定付清余款，诉争房屋产权人已变更为石某某，故该协议书法律意义上的售房人是石某某，不是被告。该房屋产权人变更为石某某的同时，已经办理了银行抵押贷款，这一点已在2007年9月19日的协议中对被告进行明确，原告签字认可。如果石某某、被告不能偿还银行抵押贷款，涉案房屋必然优先变现偿还银行抵押贷款，原告是无法通过2007年9月19日的协议书得到房产的。另外，协议书约定银行抵押贷款的持续时间是2010年9月19日，其间石某某、被告、于某某没有偿还银行抵押贷款，变现诉争房屋偿还银行抵押贷款就是必然的选择，不存在原告是受害者的情形。协议书约定的是2007年9月19日前再给付13.5万元是打印的，经过了三方当事人的反复校正，不存在原、被告陈述的笔误。按照2007年9月的威海房地产市场价格，涉案房屋的价值在25万元左右，这一点可以参照银行抵押贷款时的房屋评估价。2007年9月19日前再给付13.5万元于情、于理、于法都可以说得过去。另外，再给付13.5万元的接收人是被告和石某某，而且主要是石某某，石某某来收款是没有任何争议的，原告事实上也没有支付过13.5万元。因为原告不可能承担再给付13.5万元而可能得不到该房产的风险。在2007年9月19日前，原告、被告、石某某有债权债务纠纷的，但是在签订该协议时达成了和解，相互放弃追究对方的违约责任。原告给付13.5万元后，只要被告和石某某能还上银行抵押贷款，3年后就给原告办过户。根据以上陈述，原告不可能同意，但因为他有违约，房子已经在石某某名下，若原告不签订该协议书，被告和石某某立刻就会要求原告搬出去。原告当时也不可能打赢官司，不得已签订这份协议书；原告、被告、石某某在2007年9月19日的协议书上签字就已经说明卖房还贷是三人的必须选择，也是原告必须接受的事实。王某某只是代理人，代理人代理的后果是由被告、石某某、于某某来承担的，不论代理行为是有效还是无效，卖房所得的款项是被告、石某某、于某某用来偿还银行抵押贷款，为诉争房屋解除了抵押。原告、被告、石某某、于某某要实现房屋交付，前提是必须退还第三人购房款31万元及损失。

一审法院观点：本案系房屋买卖合同纠纷。已生效的民事判决书认定董某自2000年购买诉争房屋后交付房款，并于2001年8月9日接受该房屋后一直占有使用至今，董某系该房屋的合法买受人。依据原、被告之间签订的《房地产买卖契约》及补充协议书，原告有权要求被告协助办理房屋的产权过户。第三人虽已办理诉争房屋所有权变更登记，但生效民事判决已认定梁某某主观上存在恶意串通的故意，其转让行为无效，梁某某并不享有该房屋的所有权。鉴于诉争房屋登记在第三人名下，原告有权要求第三人予以协助过户。一审法院判决：被告王某及第三人梁某某于判决生效之日起十日内协助原告董某办理威海市沈阳路××号××室房屋的过户手续，将房屋过户至原告董某名下。

二审法院观点：根据已生效裁判文书认定的事实，上诉人在购买诉争房屋时明知被上诉人董某此前已购买该房屋并居住其中多年之事实，被上诉人王某亦在明知该事实的情形下，为抵押贷款将诉争房屋先后过户至张某丽、石某某、于某某名下，并将该房屋之处分权赋予王某某，后王某某又在明知上述事实的情形下，将诉争房屋过户至其母李某某名下，李某某又将该房屋过户至上诉人名下。诉争房屋转让人李某某与上诉人之间存在恶意串通，且该行为因损害被上诉人董某之利益而无效，上诉人未取得诉争房屋之所有权，其权利亦不能对抗被上诉人董某因先占有诉争房屋而享有之权利。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

在房屋多重转让的场合下，对于权利保护顺位有三种观点：登记优先说、占有优先说和生效在先合同优先说。对于登记优先说，尽管登记具有物权变动效力和登记公信力，但是由于不能解决恶意登记的问题，即第三人恶意先于合法买受人登记，导致合法买受人的权利无法得到保护，侵害合法买受人的利益，因而在实践中不具有可操作性；对于生效在先合同优先说，由于不符合债权的平等性原理，其为法官提供考量的依据，但是缺乏法理依据，不能解决房屋所有权的归属问题。而占有优先保护说，以“占有的绝对权”和“占有的权利推定规则”为理论支撑，为解决多重房屋转让场合下，保护的顺位问题提供比较好的思路。

就房屋买卖合同内部而言，合法买受人基于买卖合同关系占有房屋，属于有权占有，其可以对抗原权利人的返还请求权和其他的侵害。同时由于占有的绝对权，其也可以对抗第三人就房屋提出的请求权。

对于房屋买卖合同外部而言，占有具有一定的公示效力，通过占有可以对占有人的权利进行推定。另一个角度上，转移占有往往意味着风险的转移，其依据是“利益之所归，危险之所在”。反之，在合法买受人已经占有房屋的情况下，此时占有人承担房屋的风险，根据以上原理，“危险之所在，利益之所归”，因而将权利归属于合法占有人，也能够促进效率的最大化。

在司法实践中，常常出现第三人购买房屋而与占有人冲突的情形，此种情形下，应当具体分析：

一是第三人善意取得。第三人为善意的情况下，支付合理对价，已经办理房屋过户登记手续，此时第三人构成善意取得，由第三人取得房屋所有权。但是实践中，由于占有人占有房屋具有公示的效力，因而此时第三人就其善意应当承担较高的证明义务。

二是第三人恶意串通。如果第三人与原房屋转让人恶意串通，订立房屋买卖合同，完成房屋过户登记。此时由于第三人明知占有人合法占有房屋，仍然与房屋转让人订立房屋买卖合同，双方属于恶意串通，损害合法占有人的利益，构成恶意登记。第三人虽然具有房屋登记产权人的外观，但是其取得所有权的依据具有不法性，因而是无效的，不能对抗合法占有人的权利。

三是第三人未占有也未登记的情形。此时由于原合法占有人已经合法占有房屋，基于占有绝对权和占有推定的效力，原占有人可以对抗任何第三人。

综上，对于恶意登记行为，可以基于占有的绝对权和占有推定效力进行保护，避免房屋买卖过程中的利益失衡。