武汉楚天星座商品房买卖合同

苏某水诉湖北金华实业有限公司等商品房买卖合同纠纷再审案^[17]

关键词：商品房买卖合同，“一房二卖”，表见代理，再审范围

问题提出：在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下，房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致“一房二卖”，是否应当向买受人承担赔偿责任？

裁判要旨：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，不管出卖人是否具有恶意违约故意，无法取得房屋的买受人均可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致“一房二卖”，属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者。

申诉人（一审被告、二审被上诉人）：湖北金华实业有限公司（以下简称金华公司）

被申诉人（一审原告、二审上诉人）：苏某水

被申诉人（一审被告）：武汉皓羽地产顾问有限公司（以下简称皓羽公司）

2005年3月12日，金华公司与皓羽公司签订一份《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》，同年6月，双方签订一份《销售代理补充协议》。2006年3月28日，双方签订一份《〈“楚天星座”商品房保底包干销售合同〉补充协议》。在《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》中约定：皓羽公司代理销售由金华公司开发的“楚天星座”项目，项目位于武汉市江汉区青年路与万松园横路交汇处，该商品房建筑面积约5万平方米；金华公司委托皓羽公司代理销售的商品房建筑面积除住宅两层、商铺700平方米外，其余全部属代理范围，所有对外销售面积由金华公司签字盖章后，交由皓羽公司负责对外销售，具体房型面积作为本合同的附件；为保证销售工作的正常进行，金华公司指定一名销售负责人联系及配合皓羽公司的销售工作，指定财务人员负责收取客户支付的房款并开具有效收据；该项目的《商品房买卖合同》以及文件均需由金华公司加盖公章后方能生效，其他任何单位和个人签订均属无效。在《〈“楚天星座”商品房保底包干销售合同〉补充协议》中约定有：2006年4月为宣传炒作本楼盘的策划月，此月暂封盘1个月。

2006年4月苏某水与金华公司就购买06号、07号商铺，双方签订了《〈楚天星座〉商品房认购合同》，该两份认购合同均载明甲方（出卖方）为金华公司，乙方（买受方）为苏某水，并均加盖有“湖北金华实业有限公司楚天星座销售合同专用章”，该两份认购合同亦载明售楼部地址是青年路与万松园横路交汇处以及认购房号分别是06号和07号商铺。同月，苏某水与金华公司的房屋销售代理商皓羽公司销售人员签署了两份《武汉市商品房买卖合同》。其中第一份合同约定：出卖人为金华公司，委托代理机构为皓羽公司，买受人为苏某水；买受人所购商品房为一层06号商铺；建筑面积为145.39平方米，价款为每平方米30476.72元，合计4431010元；该合同出卖人一份，买受人一份，房产部门一份，银行一份。在该合同的出卖人签章处盖有“湖北金华实业有限公司楚天星座销售合同专用章”，买受人签章处有苏某水的签字。该合同有多处涂改及所附图纸齐缝印不全的现象。另第二份合同约定的当事人与上述合同一致，其约定的买受人所购商品房为一层07号商铺；建筑面积为64.40平方米，价款为每平方米33385.09元，合计2150000元；该合同出卖人一份，买受人一份，房产部门一份。在该合同的委托代理机构签章处盖有“武汉皓羽地产顾问有限公司销售合同专用章”，买受人签章处有苏某水的签字，金华公司未在该合同的出卖人签章处签章。苏某水除20000元系现金支付外，于2006年4月11日和4月30日分五次通过皓羽公司报批安装在“楚天星座”的POS机向皓羽公司支付购房款4211010元，并于2006年5月17日通过银行转账支付了购房款1400000元。皓羽公司分别于2006年4月11日、4月30日和5月17日向苏某水开具2000000元、2231010元和1400000元三张收款收据，其金额共计5631010元，其中，皓羽公司开具的2000000元收据载明为定金，与两份认购合同记载的定金合计金额相符。

皓羽公司于2006年6月20日向金华公司发出《解除〈“楚天星座”商品房保底包干销售合同〉的通知》，表示因金华公司提供不具备合法销售资格的房产，不能按约支付装修款，导致合同目的不能实现，故通知解除合同。此后，皓羽公司销售人员退出售楼部并于2006年7月30日对安装在“楚天星座”的POS机办理了撤机手续，金华公司重新组织人员对该项目进行销售。皓羽公司向金华公司发出解除合同通知后，仍持有部分房屋销售合同等材料的原件，湖北省武汉市中级人民法院已于2006年8月29日组织双方办理了移交手续。2006年9月29日，金华公司将本案讼争的07号商铺出售给李某，商品房买卖合同于2006年9月30日向武汉市房产管理局备案。2006年10月31日，苏某水到“楚天星座”售楼部要求办理交房手续时，金华公司以该公司并未与其签订合同，也未收到其购房款为由拒绝办理交房手续，从而引起本案纠纷。苏某水于2006年11月14日向武汉仲裁委员会申请仲裁。2007年1月16日，金华公司将本案讼争的06号商铺出售给李某伟，商品房买卖合同于2007年1月17日向武汉市房产管理局备案。2007年7月16日，武汉仲裁委员会作出（2006）武仲裁字第00858号裁决书。2007年9月20日，金华公司向湖北省武汉市中级人民法院申请撤销该裁决书。2008年1月11日，湖北省武汉市中级人民法院以（2007）武仲监字第369号民事裁定书撤销该裁决书。2008年4月7日，苏某水向湖北省武汉市中级人民法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认苏某水与金华公司就“楚天星座”06、07号商铺签署的《武汉市商品房买卖合同》有效；2.金华公司的行为导致合同目的无法实现，判决解除苏某水与金华公司就“楚天星座”06、07号商铺签署的《武汉市商品房买卖合同》；3.金华公司返还苏某水购房款5631010元，并赔偿利息损失689235元；4.金华公司赔偿苏某水5631010元及仲裁费107240元；5.皓羽公司就上述第三项请求承担连带责任；6.由金华公司、皓羽公司承担本案全部诉讼费用及财产保全费用。

最高人民检察院抗诉观点：上述二审判决适用法律错误。一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第2项规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，可向出卖人主张不超过购房款一倍的赔偿。该条款作为对惩罚性赔偿金的规定，旨在制裁和遏制欺诈、恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为。因此其适用的前提是出卖人具有恶意违约故意的情形。二、根据庭审查明的事实：皓羽公司并未将出售两处涉案商铺的事实告知金华公司。金华公司于2006年9月30日出售07号商铺时，苏某水尚未向其主张交房，该房屋纠纷亦未进入仲裁或诉讼程序，也即金华公司是在不知07号商铺已售的前提下另售他人，且07号合同“出卖人”处无签章，仅“委托代理机构”处盖有皓羽公司的公章。金华公司并无《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第2项中“一房数卖”的主观恶意，更没有隐瞒实情的欺诈故意；而金华公司出售06号商铺是在2007年1月16日，在苏某水向其主张交房，且涉房纠纷已进入仲裁审理过程之中而为，也即金华公司系在明知06号商铺存在纠纷且尚未解决的前提下再次出售，具有明显的故意，其行为是导致06号商铺在存在纠纷且尚未解决的情形下，出现“一房二售”客观事实的根本原因。由此可见，06号合同与07号合同目的无法实现的根本原因不同，适用法律的前提亦不相同。二审判决适用该《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第2款判令金华公司向苏某水支付06、07两套商铺购房款50%的惩罚性赔偿，判令金华公司赔偿苏某水2815505元，适用法律确有错误。三、二审判决判令解除苏某水与金华公司签订的06、07号合同错误。06号合同上盖有金华公司销售合同专用章，而07号合同“出卖人”处无签章，仅“委托代理机构”处盖有皓羽公司的公章，即皓羽公司出卖07号商铺与金华公司无关。且苏某水向皓羽公司支付的购房款5631010元，皓羽公司并未交付金华公司。金华公司完全在不知情的情况下将 07号商铺另卖他人，金华公司不存在恶意。故07号商铺不存在解除合同的问题。二审判决判令解除苏某水与金华公司签订的07号合同错误。同理，金华公司对皓羽公司返还苏某水购房款563万元承担的补充赔偿责任亦不应包含07号商铺的购房款。

金华公司观点：一、皓羽公司无权销售“楚天星座”06、07号商铺，该公司违反双方合同约定，超出代理销售范围，在“楚天星座”楼盘封盘期间，将“楚天星座”06、07号商铺出售给苏某水是越权行为，该行为对金华公司没有约束力，其责任由行为人皓羽公司承担。二、苏某水在购房中存在严重过错，不构成表见代理的法律特征。广告宣传系2006年5月1日“倾情推出”，苏某水却在2006年4月与皓羽公司签订合同；苏某水对存在明显缺陷的购房合同未尽到必要的审查义务，06号合同和07号合同版本不一致，两份合同主体印章不一致、内容不同，06号合同有多处涂改粘贴痕迹，付款收据由皓羽公司而非金华公司出具，苏某水部分房款系支付给了曾某婷个人。三、本案中皓羽公司超越代理权销售“楚天星座”06、07号商铺，且金华公司无过错，本案也不构成表见代理的法律特征，金华公司销售06、07号商铺的行为不构成违约，金华公司不应当承担对皓羽公司返还苏某水购房款的补充责任和向苏某水承担购房款50%的赔偿责任。请求撤销湖北省高级人民法院（2009）鄂民一终字第28号民事判决并改判06号合同、07号合同无效、驳回苏某水要求金华公司返还购房款、赔偿利息损失、赔偿5631010元及仲裁费的诉讼请求，一、二审诉讼费及财产保全费全部由苏某水承担。

苏某水观点：一、抗诉书认为两份购房合同是有效的，申诉人却认为两份合同无效，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第33条的规定，抗诉再审案件审理范围必须是抗诉支持当事人请求的范围，鉴于抗诉并未支持金华公司的申诉请求，本案再审程序应到此（指本案庭审时）终结，金华公司的观点不应纳入再审范围。二、就检察机关现有抗诉理由而言，违背了民事代理制度的基本原则，以牺牲交易安全为代价，对民事交易活动的诚信环境造成了极大损害。皓羽公司系金华公司授权销售代理人，皓羽公司有权代理销售涉案的房屋，本案是代理销售，不是表见代理，涉案合同直接约束商铺的出卖人。就07号商铺而言，购房合同首页已明确表明了金华公司的出卖人身份和皓羽公司的代理人身份，皓羽公司在合同尾页代理人签章处盖章，这是代理人表明被代理人身份情况下作出的代理销售行为，而抗诉书的观点仅仅因为尾页上只有皓羽公司的公章，就认为该合同与金华公司无关，绝对是对代理制度的严重误解。无论事实上金华公司是否知晓，皓羽公司的行为都代表了金华公司，在民事法律关系上只能认定金华公司知晓，即在房产已经销售后再次销售，导致苏某水合同目的无法实现，应承担双倍赔偿责任。二审判决仅判令金华公司承担对房款的补充赔偿和50%的违约赔偿责任，已是绝对宽容。三、湖北省武汉市中级人民法院撤销本案仲裁裁决、一审判决结果和执行行为均存在违法情形。四、金华公司逃避责任，其相关观点缺乏法律基础。本案仅需查明代理关系是否成立；金华公司认为合同存在涂改所以无效，但其提交一审法院的授权委托书、律所所函等均有明显涂改；苏某水作为购房人六年多以来房款没退房产被另售，而皓羽公司与金华公司既无任何损失也未实际承担责任；金华公司是在利用诉讼推卸自己选择伙伴不当的责任。五、本案应认定金华公司在两份销售合同中，具有“一房二售”的违约行为，导致合同目的无法实现，应判决金华公司承担全部款项的双倍赔偿责任，但苏某水尊重二审判决结果。请求以申诉人没有同意抗诉意见为由，驳回申诉人的申诉。

皓羽公司观点：一、皓羽公司作为金华公司楼盘销售代理人，其代理行为所产生的法律后果应由金华公司承受。本案中，皓羽公司作为金华公司所开发楼盘“楚天星座”的包销代理人，其代理权毋庸置疑，金华公司是否知晓皓羽公司的行为以及皓羽公司是否将苏某水交纳的房款交付金华公司的事实均不构成代理无效的事由，皓羽公司履行《商品房保底包干销售合同》所产生的违约行为不能对抗该合同以外的第三人：苏某水为买金华公司开发的“楚天星座”楼盘商铺而签署的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，由此产生的一切法律后果依据合同法及民法通则之规定应由身为委托人的金华公司承受：皓羽公司承认截取苏某水购房款的行为不当，亦导致本案的发生，但皓羽公司的行为也系金华公司无故拒绝支付代理佣金及溢价分成之后的无奈之举，实为采取不恰当的自我救济措施将自身的经营风险转嫁于苏某水，为此，皓羽公司一再同意将对金华公司享有的近 800万元债权转让于苏某水享有，以弥补自身行为给其造成的损失。二、二审判决金华公司承担“一房二卖”的赔偿责任认定事实清楚、适用法律准确。关于商品房买卖的司法解释中，未要求查明“一房二售”的主观故意。无论事实上金华公司是否知晓苏某水已签署《武汉市商品房买卖合同》，皓羽公司的行为均代表了金华公司。在民事法律事实上必然只能认定金华公司对此是知晓的。即金华公司在本案诉争商铺已经销售后再次销售的行为，导致苏某水签署的《武汉市商品房买卖合同》目的无法实现，则金华公司就应承担双倍以内的赔偿责任。请求维持二审判决。

一审法院观点：一、关于对苏某水举证06号商铺《武汉市商品房买卖合同》（以下简称06号合同）的效力及其过错责任的认定。该合同虽是由皓羽公司与苏某水接洽签订，但鉴于该合同只有苏某水和金华公司的签章，而没有皓羽公司作为委托代理机构的签章，故该合同的主体只能确定为是苏某水和金华公司，所约定的内容仅对其双方有约束力，皓羽公司在该合同中不享有任何权利和义务。该合同虽然只有苏某水所持的一份原件，且合同原件中存在多处涂改及所附房屋平面图无齐缝印的不正常现象，均不足以证实该合同系他人伪造，因此，该合同所约定的内容应是双方真实意思的表示，合同形式和内容亦未违反法律规定，该合同应认定为有效合同。合同签订后，购房人应依购房合同的约定按时向房屋开发商交付购房款，但苏某水没有根据合同相对性原则向金华公司给付房款，而将购房款付给皓羽公司并由其出具收据，最终使得皓羽公司将该房款不当得利占有。可见，苏某水所付购房款不能依约交付给金华公司，致使该合同目的不能实现，应予解除，其过错系买受人苏某水自身造成。出卖人金华公司就此没有过错。二、关于07号商铺《武汉市商品房买卖合同》（以下简称07号合同）的效力及其过错责任的认定。由于该合同的签章处仅有苏某水和委托代理机构皓羽公司的签章，没有金华公司的签章，根据 2001年4月4日建设部令第88号发布《商品房销售管理办法》第16条第1款的规定，该合同不具有商品房买卖合同的效力。苏某水作为购房人在签订该合同中即使不了解有关法律法规之规定，但按常理亦应明白所签订的房屋买卖合同必须要有房屋开发商签章这一基本交易常识，更不应以合同为凭直接向皓羽公司给付其购房款。因此，苏某水与皓羽公司之间所发生的这一购房行为，与金华公司无关联，金华公司对此不存在过错。综上，苏某水向皓羽公司付购房款共计5631010元的行为，完全是因苏某水自身的过错而造成，其责任不在金华公司。由于皓羽公司是不当收取苏某水的购房款，依据《中华人民共和国民法通则》第92条之规定，皓羽公司应将收取苏某水的购房款予以返还。苏某水要求皓羽公司承担返还购房款5631010元并赔偿其资金占用损失的连带责任的诉请，一审法院予以支持。苏某水要求解除06号合同的诉请，鉴于该合同双方已无继续履行的可能，一审法院予以确认。苏某水认为其签订购房合同及付购房款是基于皓羽公司的有权代理，至于代理人与被代理人之间的内部约定不约束购买人的理由，其实质是要法院确认皓羽公司在本案中的行为属表见代理，从而要求金华公司承担返还购房款5631010元及赔偿相应损失。合议庭评议认为，本案皓羽公司的行为是否属表见代理，应根据《中华人民共和国合同法》第49条的规定而确定。苏某水所签订的06号合同虽说是皓羽公司以被代理人的名义订立合同，但皓羽公司不是合同的相对方，苏某水没有理由向不是合同的相对方支付06号商铺的购房款；至于苏某水所签订的07号合同，皓羽公司并没有以被代理人的名义签订该合同，且苏某水也未向被代理人支付07号商铺的购房款。因此，本案中皓羽公司的行为均不构成表见代理。故，苏某水以此理由要求金华公司承担返还购房款5631010元及赔偿相应损失的诉请，不予支持。

一审法院湖北省武汉市中级人民法院于2008年12月2日作出（2008）武民初字第56号民事判决：一、解除苏某水与金华公司签订的06号商铺《武汉市商品房买卖合同》；二、皓羽公司于本判决生效之日起十日内向苏某水返还购房款5631010元并赔偿其资金占用损失（以购房款为基数，自2006年5月1日起至2008年4月7日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付）；三、驳回苏某水的其他诉讼请求。案件受理费94151元，由苏某水负担45192.48元，皓羽公司负担48958.52元。诉前财产保全费5000元，由皓羽公司负担。

二审法院观点：一、根据金华公司与皓羽公司签订的《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》 《销售代理补充协议》及《〈“楚天星座”商品房保底包干销售合同〉补充协议》的约定，皓羽公司代理销售金华公司的“楚天星座”房屋，金华公司与皓羽公司间存在委托合同关系，金华公司系委托人，皓羽公司系受托人。皓羽公司将“楚天星座”一层06、07号商铺出售给苏某水，苏某水与皓羽公司销售人员签署了两份《武汉市商品房买卖合同》，苏某水应为第三人。二、关于06号合同的效力问题。因合同明确约定出卖人为金华公司，委托代理机构为皓羽公司，买受人为苏某水，虽然皓羽公司未在合同上盖章，但金华公司已在合同上加盖公章，苏某水亦在合同上签字，该合同应为有效。由于苏某水购买06号商铺一直与皓羽公司商谈，且06号合同中明确约定皓羽公司为委托代理机构，皓羽公司未在合同上盖章的行为并不影响皓羽公司的受托人身份。由于皓羽公司未向苏某水出具其与金华公司签订的《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》，苏某水对于皓羽公司没有收取购房款的权限是不知情的，且在《武汉市商品房买卖合同》中对该事项未作出约定，金华公司亦未就此事项向苏某水宣示，故苏某水向皓羽公司支付购房款的行为并无不当。根据《中华人民共和国民法通则》第65条第3款“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”的规定，应视为苏某水向金华公司支付了购房款，一审法院认定苏某水所付购房款不能依约交付金华公司，致使该合同目的不能实现而应予解除缺乏事实和法律依据，予以纠正。三、关于07号合同的效力问题。虽然金华公司未在合同上盖章，仅有皓羽公司的盖章，但是该合同中明确约定出卖人为金华公司，委托代理机构为皓羽公司，买受人为苏某水，且从06号合同签订过程看，苏某水对于皓羽公司作为受托人，有权代理金华公司销售“楚天星座”房屋的事实是清楚的，根据《中华人民共和国合同法》第402条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，07号合同直接约束金华公司和苏某水，该合同应为有效。一审法院认定苏某水与皓羽公司就07号商铺发生的购房行为，与金华公司无关联，缺乏事实和法律依据。由于苏某水对于皓羽公司没有收取购房款的权限是不知情的，苏某水向皓羽公司支付购房款的行为并无不当，应视为苏某水向金华公司支付了购房款。至于皓羽公司收取了苏某水两份《武汉市商品房买卖合同》约定的购房款5631010元未交给金华公司，属另一法律关系，金华公司可另行主张权利。四、苏某水在两份商品房买卖合同交付后，依约向金华公司支付了购房款5631010元，已履行了合同约定的义务。而金华公司却擅自将出售给苏某水的06、07号商铺出售给他人，已构成违约，并导致合同已无继续履行的可能，苏某水要求解除两份《武汉市商品房买卖合同》的请求，符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第2款的规定，金华公司应将购房款5631010元返还给苏某水并赔偿资金占用期间的利息损失，但由于苏某水交付的款项全部由皓羽公司收取，金华公司未收取任何款项，且在一审法院判决皓羽公司向苏某水返还购房款并赔偿其资金占用损失后，皓羽公司对一审判决并未提出上诉，应视为认可，故对此不作变更，金华公司对于皓羽公司不能偿还的部分承担补充赔偿责任。依据上条司法解释的规定，苏某水有权要求金华公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但考虑到苏某水所持合同原件中存在多处涂改及所附房屋平面图无齐缝印的不正常现象，07号合同仅有皓羽公司的印章而无金华公司的印章，由于苏某水疏于审查，对于本案纠纷的发生存在过失，酌情判决金华公司向苏某水承担购房款金额50%的赔偿责任2815505元，其余责任由苏某水自行承担。苏某水上诉主张的仲裁费用，因系其必然支出的诉讼费用，不予支持。综上，苏某水的相关上诉请求成立，予以支持，其他上诉请求缺乏事实和法律依据，予以驳回。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误。

二审法院湖北省高级人民法院于2009年12月23日作出（2009）鄂民一终字第28号民事判决：一、维持湖北省武汉市中级人民法院（2008）武民初字第56号民事判决主文第二项；二、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2008）武民初字第56号民事判决主文第一、三项；三、解除苏某水与湖北金华实业有限公司签订的06号、07号商铺《武汉市商品房买卖合同》；四、湖北金华实业有限公司对武汉皓羽地产顾问有限公司的给付义务承担补充赔偿责任；五、湖北金华实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿苏某水2815505元；六、驳回苏某水的其他诉讼请求。一审案件诉讼费按一审判决执行。二审案件受理费94151元，由苏某水负担28245.30元，由湖北金华实业有限公司负担65905.70元。

最高人民法院再审认为，关于原审对金华公司与皓羽公司之间签订的包干销售合同及补充协议合法有效的认定一节，鉴于金华公司与皓羽公司对其并无争议，检察机关亦未对其提出抗诉，且上述合同不违反法律法规的强制性规定，法院予以确认。基于检察机关的抗诉及当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点可以归纳为：一是皓羽公司向苏某水销售06号、07号商铺行为的法律后果是否应归属于金华公司；二是金华公司是否因另售06号、07号商铺而对苏某水承担相应赔偿责任。

一、关于皓羽公司向苏某水销售06号、07号商铺行为的法律后果是否应归属于金华公司的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第63条第2款的规定，被代理人对代理人在代理权限内以被代理人名义实施的代理行为，承担民事责任。因此，本案皓羽公司销售行为的法律后果归属于金华公司取决于皓羽公司的销售行为是否构成有权代理。法院认为皓羽公司的销售行为已构成有权代理，理由是：第一，在销售案涉楼盘时，金华公司已授予皓羽公司独家全程的代理权限。金华公司与皓羽公司签订的《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》第二条约定，“甲方（指金华公司）授权乙方（指皓羽公司）为该项目独家全程销售代理，代理范围包括项目营销策划、销售代理、广告宣传等。非因本合同到期或解除及甲方前期界定之外，甲方不得自行销售，或委托其他公司、个人进行销售”，该条约定已明确授予皓羽公司销售案涉楼盘的代理权限，相关报纸广告等宣传材料上亦标明皓羽公司作为该楼盘“全程营销”的代理人的法律地位。第二，皓羽公司系以金华公司的名义而非以皓羽公司自身名义销售案涉商铺。06号合同和07号合同首部均载明出卖人为金华公司，并明确皓羽公司的身份为金华公司的委托代理机构。第三，06号合同和 07号合同尾部均有苏某水签字，06号合同尾部加盖有出卖人金华公司的销售合同专用章，07号合同尾部亦有皓羽公司以金华公司委托代理人身份加盖的销售合同专用章。第四，苏某水购买商铺的过程中还取得了06号、07号商铺的《〈楚天星座〉商品房认购合同》，该两份认购合同均加盖有金华公司的销售合同专用章。第五，苏某水系在楼盘售楼处现场签订06号合同与07号合同并通过现场POS机支付主要购房款。可见，皓羽公司以金华公司名义向苏某水销售案涉商铺的行为，足以认定构成有权代理，且苏某水作为普通购房者亦有较为充分的理由相信皓羽公司具有销售案涉商铺的代理权限。另外，部分楼盘宣传材料上虽有 2006年5月1日倾情推出的表述，但此种表述并未包含对外宣示禁止皓羽公司于 2006年5月1日之前销售案涉商铺的意思；同时，金华公司与皓羽公司就封盘期间、收款权限、签章权限等事项作出的若干约定均系金华公司与皓羽公司之间的内部约定，并未对外公示，不能对抗善意的购房者；而金华公司再审中主张06号、07号商铺不在皓羽公司授权销售的范围之内但皓羽公司予以否认，且金华公司未能举证予以证实，故就金华公司关于皓羽公司销售案涉商铺系越权行为对金华公司无约束力的主张，法院不予支持。至于金华公司提出因存在苏某水未注意案涉楼盘广告宣传系 2006年5月1日“倾情推出”、苏某水未对合同的版本、涂改和签章及收据出具主体等进行必要审查、苏某水部分款项系通过皓羽公司财务人员中转等情形而应认定苏某水在购房中存在严重过错从而不构成表见代理的主张，在论证前提上即与本案中皓羽公司销售行为应系有权代理的性质不符，且结合本案代理销售、广告营销、合同签订与款项支付的前述具体过程与情形，金华公司关于合同相对方过错标准的主张亦超出了苏某水作为普通购房者的合理注意义务，法院不予支持。综上，皓羽公司基于有效的委托代理关系所实施的代理行为不违反法律法规禁止性规定，应认定为有效，其代理行为的法律后果应直接约束被代理人，所产生的民事责任直接由被代理人承担。皓羽公司作为委托代理人签订的 06号、07号合同应直接约束被代理人金华公司，皓羽公司作为委托代理人收取款项的法律后果亦应归属于被代理人金华公司，皓羽公司所为产生的相应民事责任应由金华公司承担。另，皓羽公司向苏某水销售案涉商铺系以被代理人金华公司的名义而并非以其自身名义，而成立隐名代理的必要前提之一系受托人以自己的名义与第三人订立合同，故二审判决适用《中华人民共和国合同法》第402条认为皓羽公司销售07号商铺的行为构成隐名代理，对合同效力的最终认定虽无影响，但属于适用法律不当，法院予以纠正。

二、关于金华公司是否因另售06号、07号商铺而对苏某水负担相应赔偿责任的问题。根据法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”可见，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。2006年4月皓羽公司作为委托代理人与苏某水订立06号合同与07号合同，法律后果上即为被代理人金华公司已与苏某水订立06号合同与07号合同，此后金华公司向苏某水之外的第三人出卖房屋并导致苏某水无法取得06号、07号商铺，苏某水即有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第2项规定请求金华公司承担不超过其已付购房款一倍的赔偿责任。而金华公司的相关申诉请求实质上系将其选择及监督委托代理人的经营风险不当转嫁于购房者，法院不予支持。在金华公司另售商铺导致06号、07号合同已无继续履行可能的情况下，二审法院依据苏某水的诉讼请求而判令解除06号、07号合同并无不当。同时。二审酌情判决金华公司向苏某水承担购房款金额50%的赔偿责任，作为相关权利的有权处分人苏某水在再审中表示尊重二审该判决结果，故法院对该赔偿比例不予调整。

另外，一、关于再审审理范围的问题。苏某水再审中提出因抗诉并未支持金华公司的申诉请求，应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第33条规定，金华公司的观点不应纳入再审范围。苏某水该项主张的基础系其认为抗诉理由与金华公司对两份购房合同效力认识理由存在不同，但当事人的诉讼请求不同于支持当事人提出请求的理由和依据，金华公司对合同效力认识所提出的理由和依据不同于抗诉所提出的理由和依据，并不意味着其申诉请求未获得抗诉支持，且金华公司的再审请求并未超出本案原审的审理范围，因此对苏某水的该项主张，法院不予支持。苏某水再审中还提出此前湖北省武汉市中级人民法院撤销本案仲裁裁决、一审判决结果和执行行为均存在违法情形，因法院再审此案系基于最高人民检察院对湖北省高级人民法院二审判决所提出的抗诉，其审理范围一般应以原审审理范围为限，苏某水的前述主张并未在原审中主张，显然不属于本案再审审理范围，法院不予处理。二、关于二审判决确定皓羽公司所承担责任是否应当变更的问题。在委托代理人皓羽公司销售06号、07号商铺的行为构成有权代理且06号、07号合同被解除的情况下，根据法律的规定，应由被代理人金华公司单独承担向苏某水返还购房款及赔偿资金占用损失的给付义务，二审法院却判令皓羽公司向苏某水返还购房款及赔偿资金占用损失并由金华公司对此负补充赔偿责任，法院本应依法予以纠正，但考虑到如予改判将加重申诉人金华公司的责任负担，加之二审判决关于赔偿责任的此种认定既未超出苏某水诉讼请求的总体范围，也未实质损害苏某水的利益，还未损害国家利益和社会公共利益，同时苏某水再审中对此未提出异议，作为有权处分其自身权利的民事主体皓羽公司在再审中亦要求维持二审判决，故为尊重当事人的处分权和维护已进入稳定的社会关系和秩序，法院对此不作变更。

综上，判决如下：维持湖北省高级人民法院（2009）鄂民一终字第28号民事判决。

本案是一起涉及“一房二卖”引发的商品房买卖合同纠纷案件。与实践中一般的“一房二卖” “一房多卖”情形不同，本案中商品房的买卖通过代理销售公司完成，出卖人本人并不知情，不具有恶意违约的目的和动机。在此情况下如何依法公正确定法律责任，有三个方面的问题应引起注意。

1.关于代理关系的认定

代理是指代理人依据代理权，以被代理人的名义与第三人实施民事法律行为，而后果由该被代理人承担的行为。根据有无代理权，可以将代理分为有权代理和无权代理两类。有权代理是代理的完全形态，具有如下特征：（1）代理人必须以被代理人许可的事项为限；（2）代理人必须以被代理人的名义为意思表示；（3）代理人必须在代理权限内为代理行为；（4）代理人必须向相对人实施意思表示或受领意思表示；（5）代理的法律效果直接归属于被代理人。对于无权代理，有以下三种情形：（1）没有代理权的代理行为，即代理人未得到本人授权而代理本人于他人订立合同的情况；（2）超越代理权的代理行为，即代理人虽然取得了本人的授权，但代理人未在本人的授权范围内实施代理行为；（3）代理权终止后的代理行为，即代理人虽然取得了本人的授权，但在授权期限届满之后，以代理人的身份订立合同继续实施代理行为。而无权代理又分为表现代理和狭义的无权代理（也可称为绝对的无权代理）两类，二者的主要区别在于：在构成要件上，表现代理要求相对人为善意且有使相对人相信行为人具有代理权的客观理由；在法律后果上，无权代理由行为人对相对人承担不利的后果，而表见代理是由被代理人对第三人承担不利的后果。

本案中，金华公司已授予皓羽公司独家全程销售涉案楼盘的代理权限，相关报纸广告等宣传材料上亦标明皓羽公司作为该楼盘“全程营销”的代理人的法律地位。并且，在涉案的两个售房合同中，皓羽公司均以金华公司的名义而非以皓羽公司自身名义销售案涉商铺。根据合同相对性原则，皓羽公司与金华公司之间有关封盘期限、签章要求等均属于双方内部约定，不得以此约束第三人。因此，皓羽公司的销售行为构成有权代理，其销售商铺以及接受房款等行为产生的相应民事责任应由金华公司承担。

需要引起重视的是，在涉及民事代理的审判实践中，有的法官存在一种误解，即在当事人代理授权不明或双方对代理权范围有争议时，直接考虑是否构成表见代理，如本案一审判决。实际上这是一种审判思路的误区。表见代理与有权代理有本质区别，即是否欠缺代理权。另外，表见代理的立法宗旨系保护善意第三人的利益，因此，从构成要件上，表见代理有一重要要件即相对人主观上须为善意、无过失。这一要件要求法官应当对第三人的行为是否存在瑕疵以及是否为善意进行审查，而有权代理并无此构成要件。因此，在代理问题的审理上，应该循序渐进，不宜在尚未审查清楚有无代理权之前直接趋向表见代理。较为可行的审理思路是：应当审查当事人形式上是否构成代理；如果形式上构成代理，被代理人提出异议后，应审查是否确实授权，有授权的则构成真正的代理；在被代理人没有授权时，再对是否构成表见代理进行判断。

2.因 “一房多卖”适用惩罚性赔偿的条件

本案还涉及对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第8条规定如何正确理解和适用的问题。该条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”从该条规定内容上看，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，可向出卖人主张不超过购房款一倍的赔偿。虽然该条款作为对惩罚性赔偿金的规定，旨在制裁和遏制欺诈、恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，但并不能因此得出其适用的前提是出卖人具有恶意违约故意的结论。笔者认为，适用该条款的条件在于出卖人是否存在“一房二卖”等导致商品房买卖合同目的不能实现的行为，而不论其主观上是否存在故意或者过失。本案中，虽然金华公司在案发前对于涉案的两份合同并不知情，也没有收到房款，但由于皓羽公司为有权代理，其与苏某水签订商品房买卖合同的行为，从民事法律效果上看，视为金华公司与苏某水签订了合同。后金华公司又与他人订立商品房买卖合同，导致与苏某水的合同目的不能实现，因此，应当根据商品房买卖合同解释第8条规定，承担相应的赔偿责任。

3.再审的审理范围

关于再审的审理范围，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第33条作出了规定：“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。”但实践中有的当事人对于“抗诉支持当事人请求的范围”还存在误解和偏差。如本案的当事人苏某水提出，检察院抗诉意见中的理由与支持当事人请求的理由不一致，应当视为抗诉未支持当事人请求。但正如最高人民法院判决中所指出的，“当事人的诉讼请求不同于支持当事人提出请求的理由和依据”，因此，抗诉所提出的理由和依据与金华公司不同，并不意味着其申诉请求未获得抗诉支持。由于金华公司的再审请求未超出本案原审的审理范围，未增加或变更诉讼请求，因此应当认定属于再审审理范围。