未取得权属证书的房屋买卖合同是否有效

——陈某某诉吴某某房屋买卖合同纠纷案^[18]

关键词：合同效力，未登记领取权属证书，效力性强制性规定

问题提出：转让的房地产并未依法登记领取权属证书，买受人和出卖人签订的合同是否有效？

裁判要旨：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定不是效力性强制性规定，双方签订的合同不会当然无效。

原告（反诉被告）：陈某某

被告（反诉原告）：吴某某

2009年4月20日，被告向厦门某大酒店预订了厦门某大酒店附属综合大厦A幢××室房屋（即讼争房屋），取得对于该房产的使用权益（但尚未签订书面的买卖合同）。2009年7月30日，被告与某房地产代理公司签订《独家房产销售委托书》，约定由被告委托某房地产代理公司代为转售讼争房屋。2009年8月27日，某房地产代理公司与原告签订《房屋购买意愿书》，约定原告以一次性支付24.72万元方式购买讼争房屋，并由某房地产代理公司向原告收取出价保证金2000元。2009年8月28日，被告与原告签署了《房产买卖协议》，约定被告将讼争房屋作价24.72万元转售给原告，直接由被告与厦门某大酒店签订讼争房屋的书面买卖合同，原告先支付购房定金20000元，待原告直接与厦门某大酒店签订书面合同当日（双方所约定的日期为2009年10月16日），原告再向被告支付全部购房款；被告应于2010年4月30日交付讼争房产，原告应向某房地产代理公司支付中介费4000元。该协议签订后，原告于2009年8月29日向被告支付20000元购房定金。之后，原告未依协议约定与厦门某大酒店签订讼争房产的合同。2010年2月6日，被告与厦门某大酒店签订了讼争房屋的买卖合同书，支付了讼争房屋的购房款。2010年4月1日，原告起诉至法院要求判令被告立即双倍返还购房定金40000元。被告反诉请求判令其有权没收原告的购房定金人民币20000元。

原告陈某某观点：双方签订的合同是无效的。根据《城市房地产管理法》的规定，未取得产权证的房产是不得转让的；以划拨取得的房产转让应经有关部门的批准，没有批准是不能转让的；在双方签订合同时，被告并没有取得房产的权属证书，故双方的合同是无效的且无法履行。在双方约定的时间，被告仍没有取得出售房屋的产权，该房屋至今没有《预售许可证》，根本无法办理过户手续，其所有人也不是被告。被告根本无法依约向原告交付房屋，也无法要求某大厦与原告签订合同。被告与某房地产代理公司恶意串通，在被告并非产权人的情况下，约定向原告出售房产，而该房屋根本不具备出售条件，无法交易过户，故被告应承担双倍返还定金的责任。

被告吴某某观点：原告违约在先，原告要求被告双倍返还购房定金于法无据。原、被告于2009年8月28日签订的《房产买卖协议》明确约定：购买方（原告）应“于2009年10月16日前与某大酒店签合同”。然而，到了2009年10月16日这一天，原告却拒绝前往与某大酒店签订购买该套房屋的合同书。被告曾多次催中介某房地产代理公司督促原告尽快前往与某大酒店签合同，并且也主动打电话要求原告履行合同义务，可原告明确告知被告拒绝继续履行合同义务。为此被告自己不得不于2010年2月6日与某大酒店签订了讼争房屋的买卖合同书。原告通过中介公司的业务员及被告多次告知了原告关于该套房屋系商业、办公性质，买卖的是房屋的使用权，目前暂不能办理房屋产权，且带原告多次到现场看房。被告也于2009年4月就向嘉峰公司预订了该套房屋，已经取得了该套房屋使用权的处置权。况且，该房屋是否取得预售许可证并不影响被告作为有权处置该房屋的使用权与原告签订买卖协议。被告不仅可以依约按时做到由原告与某大酒店签订合同，也可以在2010年4月30日向原告交付房屋。双方的合同是有效的，中介方并没有与被告串通，且告知了原告房产的实际情况并领原告去看房了。合同并没有违反相关的强制性规定，根据合同的约定，是由原告与某大酒店签合同，而不是与被告签合同；同意退还10000元，是出于同情心，然按合同其定金是予以没收的；某出售房产的行为并没有受到相应的处罚。

法院观点：

1.双方签订的合同是否有效

虽然本案讼争房产尚未取得相应的权属证书，不符合原告所援引的法律规定，但该法律规定属管理性规范并非效力性强制性规定，违反之并不导致买卖合同的无效，换言之，本案讼争的尚未取得权属证书的房产买卖合同系有效合同；况且，本案双方之间所买卖的对象仅限于房屋的使用权益而非所有权。依据《合同法》第44条的规定“依法成立的合同，自成立时生效”，因此，原、被告签订的《房产买卖协议书》自签订时起即有效力，对合同双方当事人均具有约束力。

2.原告的诉求有无事实和法律依据

（1）关于原告的诉求。依据前述争议焦点的认定，原、被告签订的《房产买卖协议书》为有效合同，原告基于《房产买卖协议书》无效而提出的诉求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。被告的抗辩意见合法有据，法院予以采信。

（2）关于反诉原告的诉求。反诉原告主张反诉被告违约在先，依据《房产买卖协议书》第十一条的规定，反诉原告有权没收反诉被告支付的购房定金。对此，法院认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条第1款之规定，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。经核实反诉原告提交的各份证据之内容——第一份证据“独家房产销售委托书”体现反诉原告委托转售讼争房产时即已明示了讼争房产及涉及的土地来源、状态；第二份证据“合同书”、第三份证据“公证书”、第四份证据“证明”、第六份证据“发票”除证明反诉原告拥有讼争房屋使用权的合法权益外，还印证讼争房产所涉及的土地来源及状态；第五份证据“证明、情况说明”证明关于未能签订合同的原因在于反诉被告及自始至终均披露讼争房产的性质、状况；第七份证据“房产买卖协议”证明双方约定的具体权责，该七份证据形成了有效的证据链，足以证明讼争协议订立和生效的事实，反诉原告已完成举证责任。反诉被告未按约定履行直接与厦门某大酒店签订讼争房屋买卖合同的义务，违反了《房产买卖协议书》第十一条的规定，构成违约，因此，反诉原告有权没收反诉被告支付的购房定金，反诉原告诉求应予支持。

法院判决如下：一、确认反诉原告吴某某有权没收反诉被告陈某某的购房定金20000元。二、驳回原告陈某某的诉讼请求。

本案涉及的争议焦点问题为房屋买卖合同的效力问题。关于这一问题，实践中有三种不同意见：第一种意见认为，房屋买卖合同签订之时出卖人未取得房屋权属证书，违反了《房地产管理法》第38条的规定，属于违反法律强制性规定，应属无效；第二种意见认为，未取得产权证书的情况下，该房屋属于他人的财产，出卖人属于无权处分的行为，根据《合同法》第51条的规定，房屋买卖合同应当为效力待定的合同；第三种意见认为，《房地产管理法》第38条的规定并不是效力性强制性规定，房屋买卖合同有效。判决中采用了第三种意见。在本案合同的效力的判定中，关键是要判定《房地产管理法》是否属于效力性强制性规定。

1.效力性强制性规定的法律依据

《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该规定中对于强制性规做了笼统的规定，此种“强制性”如何界定和解释，在司法实践中出现一些不同的认识。最高人民法院出台的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》对法律、行政法规的范围进行了限缩性解释。2009年，最高人民法院出台了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，对此问题进一步作出了规定，该解释第14条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”该司法解释对能够导致合同无效的“强制性规定”作出了限缩性的解释，即合同必须违反效力性强制性规定，才应被确认为无效。但是，该规定并没有明确何种法律规定属于效力性强制性规定。此后最高人民法院又在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（以下简称《指导意见》）中对效力性强制性规定作出了进一步的说明。《指导意见》第15条指出：“……人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”这一条款明确了强制性规定的两种类型，即效力性强制规定和管理性强制规定，并指出了违反两种不同类型的规定的处理方法。同时，《指导意见》第16条又对如何区分判定效力性强制规定和管理性强制规定作出了如下规定：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的‘市场准入’资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。”

鼓励交易是合同法的重要精神，在不妨碍社会基本秩序的情况下，尽量维持合同效力，尊重当事人意思自治，这样才能实现社会效益的最大化。从最高人民法院出台的两个司法解释和指导意见中，可以体现出对合同效力的判定采取慎重态度，不轻易否定合同的效力。

2.《房地产管理法》第38条是否属于效力性强制性规定

《城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产，不得转让……（六）未依法登记领取权属证书的……”分析该条款是否属于效力性强制性规定，应当依照最高人民法院《指导意见》第16条的规定，从法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。具体可从以下几个方面考虑：

（1）条款内容。该条款规定内容中仅体现了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但并没有说明如果进行了转让，房地产买卖合同是无效的。

（2）立法意旨。从立法本意上看，该条款规定是为了保证进入市场买卖的房屋是产权明晰不存在产权争议的房屋，避免产权不清的房屋进入市场扰乱市场秩序，同时也便于行政机关对房屋交易进行管理。由此可见，该条款属于管理性强制规定。

（3）权益冲突。从规制对象看，办理权属证书属于当事人的“市场准入”资格而并不是房屋买卖这一合同行为。出售没有取得权属证书的房屋可以产生的直接后果是无法办理过户登记，损害买受人利益，并不会损害国家利益和社会公共利益。如果仅因违反《城市房地产管理法》这一规定认定合同无效，则会影响交易安全，使得交易处于不稳定状态，损害双方当事人的利益。

综上，本案原被告签订的合同有效，从案件事实来看，原告没有按照约定履行合同，应当承担违约责任。