房屋经过工程建设强制性标准审查后仍存在质量缺陷，开发商承担何种责任

——杨某诉东台市某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案^[4]

关键词：商品房建设强制性标准，质量缺陷，修复

问题提出：房屋通过行政管理部门的工程建设强制性标准审查后，房屋买受人是否可因房屋存在质量缺陷向出卖人主张修复等民事责任？

裁判要旨：建设行政主管部门的审批文件及质量合格文件在房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据；房屋虽通过了行政管理部门的工程建设强制性标准审查，但房屋买受人因房屋存在质量缺陷向出卖人主张修复等民事责任的，予以支持。

原告（被上诉人）：杨某

被告（上诉人）：东台市某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）

2006年3月25日，原告杨某购买被告某房地产公司开发的水景湾10号楼房屋一套，该商品房的用途为居住，双方签订商品房买卖合同一份，该合同载明，该商品房总价款为441430元，车库总价为34160元，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担，但可协助维修，维修费用由购买人承担。水景湾10号楼为叠加别墅，除去顶楼阁楼层后有4个结构层，为砖混结构，屋面未设置保温层，对此，被告某房地产公司向原告杨某出售商品房时并未予告知；该楼的设计单位为通州市建筑设计院，施工单位为通州市华建建筑安装工程公司，监理单位为通州市天元建设监理咨询有限公司；该楼于2005年4月1日开工，2006年1月20日竣工。

2006年6月21日，原告杨某领取了该商品房的房屋所有权证，并进行装修，在装修、居住过程中，原告杨某发现墙体多处裂缝、窗户渗漏等问题，多次报修，被告某房地产公司多次派员维修，但均无法修复。为此，2007年9月3日，原告杨某起诉要求被告某房地产公司对裂缝进行修复，审理中，杨某申请对墙体裂缝（渗漏）的原因及维修方案进行鉴定。经鉴定：涉诉房屋产生墙体裂缝的主要原因是温度变化时结构材料的不均匀收缩所致，屋面未做保温层和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显，上述裂缝对主体结构安全没有影响，但严重影响观瞻和使用功能。其整改修复方案为：（1）现有裂缝的修复方案，对内外贯通的裂缝可采用结构胶进行灌缝，对墙面粉刷层的裂缝，可铲除原粉刷层，进行重新粉刷。（2）防止裂缝继续发展的处理方案，由于涉诉房屋的裂缝基本上都属于温度缝，当温差较大时，房屋的裂缝发展会比较明显，虽然温度裂缝不影响主体结构的安全性能，但是会影响建筑的观瞻和使用性，因此，应该采取措施，降低温度变化带给建筑的损伤，考虑到涉诉房屋的屋面未设置保温层，建议拆除原屋面瓦，新做保温屋面，并提出了建议方案。2007年12月19日，原告杨某向法院提出撤诉的申请，同日法院作出（2007）东民一初字第1895号民事裁定书，裁定准许原告杨某撤诉，同年12月21日，原告杨某另行起诉要求被告某房地产公司承担根治修复房屋裂缝渗漏的民事责任及相关费用，赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元。

2008年1月7日，杨某申请对涉诉房屋整改修复工程造价进行评估。2008年7月9日，中国建设银行股份有限公司江苏省分行作出整改修复工程造价的鉴定意见，结论为：涉诉房屋房屋整改修复工程造价结果为35481.36元。

原告（被上诉人）杨某观点：原告购买被告开发的房屋，在装修、居住过程中，房屋出现墙体裂缝、窗户渗漏等问题，被告虽然对墙体裂缝渗漏多次处理，但仍未能根治修复，给原告造成了损失，后南京东南建设工程安全鉴定有限公司对裂缝（渗漏）原因及修复方案进行了鉴定，认定墙体裂缝主要原因是温度变化时结构材料的不均匀收缩所致，屋面未做保温层和墙体砌筑质量较差导致楼层温度裂缝明显，而墙体裂缝是窗户部位产生渗漏的直接原因，故诉至法院，要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的民事责任及相关费用，赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元。

被告（上诉人）某房地产公司观点：被告交付给原告的房屋，是经竣工验收合格的产品，对其品质在保修期限内依据合同约定和法律规定承担维修责任；温度变化时不同的结构材料产生不均匀收缩引起的温度裂缝，在目前仍属工程质量通病，只能预防和控制，且我公司的施工图设计文件通过了有权部门审查，符合国家强制性标准规范的要求，屋面保温层不符合设计规范要求，不是我公司的过错，新建或增建或改建屋面保温层不是我公司的法定义务，在房屋裂缝成因的责任未明确之前，原告主张损失赔偿没有依据，故不同意原告的诉讼请求。

一审法院观点：商品房买卖合同成立生效后，买受人有权利取得符合合同规定质量的房屋，出卖人也应保证交付的房屋符合国家标准及质量要求，即出卖人负有瑕疵担保义务，其应当保证对出卖的标的物具有完全的所有权，并保证出卖的标的物必须符合法律规定或者合同约定的品质，当出卖人所交付的标的物有瑕疵或者不能够完全将所有权转移给买受人时，出卖人应当承担有关法律责任，该责任仅以出卖的标的物是否存在瑕疵为前提，而不以出卖人有无过错而改变。出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可依照《中华人民共和国合同法》第111条的规定要求出卖人承担违约责任。本案中，被告交付给原告的商品房未设置保温层，产生墙体裂缝的主要原因是温度变化时结构材料不匀称收缩，屋面设计瑕疵和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显，从而严重影响该房屋的居住使用，此瑕疵属隐蔽质量瑕疵，在标的物交付时即已存在，原告通过通常方法一时不易发现，须经过专门鉴定或在房屋的使用过程中才能发现，而原告在发现房屋质量存在问题时即通知了被告。被告所提房屋竣工验收合格、裂缝为工程通病、图纸经过审查、屋面保温层为非强制性规范等诸多抗辩，即使属实，亦均不能对抗裂缝、渗漏的情况与社会共同认可的质量不合的现实，故被告作为出卖人应当承担相应责任。

关于责任的承担方式。根据法律规定，质量不符合要求的，应当按照当事人的约定承担违约责任，对违约责任没有约定或约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第61条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，原、被告对质量不符合约定的违约责任没有约定，依《中华人民共和国合同法》第61条的规定仍不能确定，原告选择要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的民事责任，并无不当，依法应当支持，应由被告按南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第SF207078-1号《东台市涉诉房屋裂缝原因及维修方案鉴定报告》中所明确的整改修复方案履行整改修复义务，关于原告要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的相关费用的诉讼请求，因该费用现在尚未实际发生，由被告将该费用直接支付给原告，依法无据，法院不予支持。关于原告要求被告赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元，证据不足，故对原告其他的诉讼请求，不予支持。据此，江苏东台市人民法院于2008年12月14日作出（2008）东民一初字第28号民事判决：一、被告某房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内对属于原告杨某所有的涉诉房屋按南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第SF207078-1号涉诉房屋《裂缝原因及维修方案鉴定报告》中所明确的整改修复方案进行整改修复；二、驳回原告杨某的其他诉讼请求。

一审宣判后，某房地产开发有限公司不服判决，向盐城市中级人民法院提起上诉，盐城市中级人民法院于2009年5月以原审判决事实认定清楚、法律适用正确为由，裁定：驳回上诉，维持原判。

《合同法》第153条规定，出卖人应当按照约定的质量交付标的物。因此，房地产开发商在商品房买卖合同中对其开发的房屋承担瑕疵担保义务，即保证房屋的质量符合合同约定。出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可依照《合同法》第111条的规定要求出卖人承担违约责任。开发商承担瑕疵担保责任仅以出卖的标的物是否存在瑕疵为前提，而不在于出卖人有无过错。因此，本案的关键在于房屋质量问题的认定和处理。

1.房屋质量问题的认定和处理

在司法实践中，依据房屋质量的程度不同，分为以下两种情况：

（1）房屋主体结构质量问题

房屋主体结构出现质量问题不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。房屋主体结构涉及当事人的生命财产安全，一般来说房屋主体结构存在质量问题无法通过竣工验收，也就无法合法地进行商品房交付，在此情况下，买受人只需要审查开发商是否能够提供竣工验收合格证明即可。

（2）其他质量问题

除房屋主体结构以外的其他质量问题可通过修复等方式予以恢复。依据房屋质量的检测方式不同，可分为两种：

一是明显瑕疵，即房屋外观方面的瑕疵，不需要通过特别检测手段，就能够发现和注意到的瑕疵，如房屋外墙开裂、渗水等^[5]；凡是一般验收能够发现的显而易见的瑕疵，就属于明显的瑕疵。对于明显的瑕疵，买受人应该在接收时提出。在取得房屋后买受人发现的这种明显的房屋质量瑕疵的，出卖人可以不再负责任，应由买受人负责维修。主要原因在于此种外观上的瑕疵原因多样，易发生易改善，开发商的建筑行为可以造成瑕疵，买受人的居住使用行为也可能导致。将房屋交付作为责任承担的界线，目的是提醒买受人作出必要、谨慎的注意义务，避免接收房屋后因瑕疵原因无法查明导致必要的纠纷。

二是隐蔽瑕疵，即不能从外观上发现，只有通过特别的检测手段或较长时间的使用观察才能发现的内在瑕疵。隐蔽瑕疵一般可能是房屋建筑缺陷或设计缺陷导致。买受人在出现问题后及时向出卖人提出的，出卖人承担相应责任。质量瑕疵程度较轻的，开发商负责维修，或者适当减少房屋价金。房屋质量问题较重，甚至不能使用时，买受人可以解除房屋买卖合同，出卖人赔偿因此对买受人造成的财产和人身损失。

2.房屋行政强制标准与房屋质量问题认定的关系

国家对商品房的建设有严格的质量要求，通过相应的行业标准来衡量其质量是否符合要求。但应当强调的是，一般国家强制标准主要对房屋主体结构的建筑标准进行规定，主要目的是保护当事人的生命财产不受侵害。本案被告出售给原告的房屋经验收合格说明涉诉房屋的建设符合国家的强制标准，主体结构当然不存在问题，其他方面也是都不违反相关规定，从而说明屋面保温等节能设计在房屋建设时期并不属于国家强制标准的范畴，但涉诉房屋出现墙体多裂缝、窗户渗漏等问题，经鉴定该裂缝属温度裂缝，屋面未做保温层等导致顶楼屋面裂缝明显，这一情况严重影响买受人的使用，系因建筑导致的质量问题，虽然对此并无质量认定标准，但符合普通大众对质量问题的认定，则认定开发商需承担瑕疵担保责任。

3.质量瑕疵的处理

《合同法》第111条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案涉诉房屋并未约定相应的违约责任。买受人提出修复请求后，出卖人应对标的物进行修理，除去标的物的瑕疵，使其符合规定的品质。买受人也可以自行修理，其修理费用由出卖人承担。