房屋交易价格明显低于市场价格能否认定为显失公平

——何某某、康某某、金某某诉施某、蒋某房屋买卖合同纠纷案^[3]

关键词：价格过低，显失公平，撤销合同

问题提出：房屋交易价格明显低于市场价格能否认定为显失公平？

裁判要旨：一方当事人故意利用优势地位或利用对方没有经验等订立了房屋买卖合同，如果房屋交易价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，应认定为显失公平，合同应予以撤销。

原告（被上诉人）：何某某、康某某、金某某

被告（上诉人）：施某

被告（被上诉人）：蒋某

2014年4月17日，康某某、案外人张某某与案外人斯某签订了房地产抵押借款合同，约定康某某与案外人张某某向斯某借款100万元，借款期限自2014年4月17日起至2014年10月16日止，以系争房屋作为抵押，双方议定抵押物价值为225万元。同日，何某某、康某某、金某某及张某某委托案外人董某代为办理系争房屋买卖过程中的相关事宜，委托权限包括：代为签订买卖合同；代为办理房地产转移登记手续、代为收取房价款、代为办理审税、核价、房地产评估和代为交房等，委托期限自2014年10月17日起至2015年10月16日止，受托人有转委托权。上述委托书经上海市东方公证处公证。2014年4月21日，抵押权人为斯某债权数额为100万元的抵押权经核准登记于系争房屋之上。2015年6月8日，案外人董某转委托蒋某，委托其代为办理系争房屋买卖过程中的相关事宜，委托权限同上述委托书，委托期限自2015年6月8日起至2015年10月16日止，上述转委托书经上海市东方公证处公证。2015年7月30日，蒋某代何某某、康某某、金某某与施某签订了《补充协议》，约定将系争房屋出售给施某的合同价为150万元，并约定了过户时间、交房时间及违约责任。2015年8月5日，施某现金支付给蒋某购买系争房屋的定金5万元，并由蒋某出具了房款定金收据；2015年8月25日，施某转账支付给蒋某120万元，及现金支付给蒋某1850元，并由蒋某出具了房款收据。2015年9月9日，蒋某代何某某、康某某、金某某与施某签订了《上海市房地产买卖合同》，约定何某某、康某某、金某某将其所有的系争房屋出售给施某，房屋建筑面积122.05平方米，总价150万元，约定付款方式为：签约日支付定金5万元，过户日支付115万元，交房日支付30万元，约定交房时间为2015年10月7日前，过户时间为2015年9月30日前。同日，蒋某代何某某、康某某、金某某与施某申请办理系争房屋的过户手续。2015年9月23日，原登记在何某某、康某某、金某某名下的系争房屋经核准登记至施某名下。后施某要求何某某、康某某、金某某搬离系争房屋，并于2015年11月11日向康某某支付搬家安置费15000元，并由康某某出具了收据。当日，何某某、康某某、金某某搬离系争房屋。系争房屋的此次交易审税价为207.4万元。一审法院庭审中，蒋某提供了由斯某于2016年3月13日出具的蒋某支付120万元的情况说明，载明斯某于2015年8月26日在嘉定区房地产交易中心收到蒋某转账汇款108万元和现金2万元，并于2015年9月5日收到蒋某支付的现金10万元。施某为证明佣金损失，提供了蒋某代何某某、康某某、金某某与居间方上海锦天弘房地产经纪有限公司于2015年7月30日签订的《佣金确认书》，载明本次交易的居间费5万元，由何某某、康某某、金某某于房屋过户时支付，并提交了由施某于2015年9月9日代为向居间方支付的5万元佣金的收据。

原告（被上诉人）何某某、康某某、金某某观点：斯某以设定抵押需要办理公证手续为名，要求原告办理公证书，于是原告至公证处按斯某的要求在委托书上签字。2015年10月20日，被告施某委托案外人到系争房屋通知原告，施某系该房屋的产权人，要求原告搬离系争房屋。原告去房产交易中心查询才知道系争房屋已经被交易过户。原告公证委托的受托人董某又转委托被告蒋某出售了系争房屋，2015年9月9日，两被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定三原告将系争房屋以人民币（以下币种同）150万元的价格转让给被告施某，合同签署当日，两被告立即申请办理了过户手续。上述合同及房地产登记申请书上的原告签名均为被告蒋某代签。两被告以明显不合理的低价进行交易，认为合同签订显失公平，起诉要求：1.撤销蒋某代何某某、康某某、金某某与施某签订的《上海市房地产买卖合同》；2.施某向何某某、康某某、金某某返还系争房屋，并将系争房屋恢复登记至何某某、康某某、金某某名下。

被告（上诉人）施某观点：不同意原告的诉请，与被告蒋某签订的合同是真实意思表示且不违反法律规定，是真实有效的。系争房屋的抵押价值人民币225万元与审税价值207.4万元并不是市场价，双方间150万元的成交价是该房屋的合理价格。实际成交价也没有低于审税价的50%，不是过低价。其已支付了对价，履行了相应的合同义务，原告的请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。如果判决撤销合同，则要求：1.原告返还被告已付购房款1251850元；2.原告返还搬家安置费15000元；3.要求原告赔偿5万元佣金。

被告（被上诉人）蒋某观点：买卖合同是双方真实意思表示，其作为受托人的手续合法，150万元的价格是在房屋存在瑕疵并经双方协商后的真实意思表示，故房屋买卖合同合法有效，请求驳回原告诉讼请求。其已经收到被告施某支付的房款共计1251850元，并将其中120万支付给了斯某，余款作为其代理费用。

一审法院观点：双方签订的房屋买卖合同是否显失公平，是否符合撤销要件。法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。合同显失公平应具备如下条件，一是客观上合同造成当事人的利益不平衡；二是主观上一方当事人故意利用其优势或另一方当事人的草率、无经验等订立了合同。本案中，一方面，房屋买卖合同约定的150万元的交易价格明显低于同期该房屋的市场交易价格，亦低于抵押借款合同中约定的抵押物价值225万元，甚至也远低于审税价207.4万元，形成了价值和价款过于悬殊的客观状况。另一方面，考虑到施某并未提交证据证明其已实地看房，其在尚未签订买卖合同时即支付了大部分房款，未与产权人即何某某、康某某、金某某沟通即与何某某、康某某、金某某代理人完成了签订房屋买卖合同、付款、审税、过户等全部手续，在签约当日即申请办理过户手续等一系列违反交易习惯的行为，以及施某明知审税价格远高于交易价格等因素，可以认定施某利用了何某某、康某某、金某某因欠款而抵押系争房屋并与代理人签订出售房屋委托书的劣势，在何某某、康某某、金某某未参与的情况下，与代理人磋商了价格并完成了本次交易。其对于转让价款明显低于市场价格在主观上应是明知的。基于以上理由，双方签订的房屋买卖合同存在显失公平的情形，故何某某、康某某、金某某主张撤销房屋买卖合同，符合显失公平的主、客观要件，合法有据，法院予以支持。根据法律规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，何某某、康某某、金某某要求施某返还系争房屋并将系争房屋恢复登记至何某某、康某某、金某某名下的请求，合法有据，法院予以支持。同时，何某某、康某某、金某某亦应当返还施某已付购房款1251850元及搬家安置费15000元。因蒋某经何某某、康某某、金某某合法授权收取房款，故施某向蒋某支付的房款可视为已支付至何某某、康某某、金某某，故何某某、康某某、金某某主张未收到任何款项，应当由蒋某返还的意见，法院不予支持。至于蒋某未将房款实际给付何某某、康某某、金某某，何某某、康某某、金某某可另行向其主张。至于施某要求何某某、康某某、金某某赔偿的5万元佣金损失，根据上海市关于房屋买卖中介经纪服务收费规定，该佣金明显过高，且考虑到双方过错情况，法院酌情确定何某某、康某某、金某某赔偿施某佣金损失1.5万元。一审法院判决如下：一、撤销何某某、康某某、金某某与施某于2015年9月9日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、施某应于判决生效之日起十日内将上述房屋返还何某某、康某某、金某某，并将上述房屋恢复登记至何某某、康某某、金某某名下；三、何某某、康某某、金某某应于判决生效之日起十日内返还施某购房款1251850元；四、何某某、康某某、金某某应于判决生效之日起十日内返还施某搬家安置费15000元；五、何某某、康某某、金某某应于判决生效之日起十日内赔偿施某佣金损失15000元。二审法院维持了上述判决结果。

《合同法》第54条第1款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条对显失公平的认定解释为：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”显失公平的构成要件是：（1）须为有偿行为。（2）须于行为成立时内容明显违反公平原则。（3）该不公平的结果是表意人无经验或者相对人利用优势地位所致，表意人是独立进行意思表示，而不是受他人不正当干涉的结果。（4）无错误情事。^[4]具体到本案中，涉及的房屋买卖合同是否属于显失公平的认定，应当确认以下两点主客观条件：

1.客观条件：房屋价格明显低于市场价格

公平原则是民法的基本原则，要求当事人之间的权利义务平衡。在房屋买卖合同交易中，应当遵循公平原则和等价有偿原则。关于明显低于市场价格的标准，可以参照《最高人民法院关于适用〈华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第59条第1款、第2款的规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”本案中，抵押物价值为225万元，可以认定为当地的市场价格，而交易价格为150万元，没有达到抵押物价值的70%，可以认定为交易价格明显低于房屋市场交易价格。

2.主观条件：不公平的结果是基于买受人故意利用优势地位或出卖人无经验而造成的

如果交易价格明显低于市场价格是在出卖人充分了解的情况下，在平等协商基础上做出的自愿决定，没有形成错误的认识，意思表示真实，则应当认定房屋买卖合同有效。而本案中，应当确定为显失公平。首先，买卖合同系出卖人委托他人签订，房屋价格出卖人并不知晓，买受人利用了出卖人不知情的劣势。其次，出卖人在欠款并将房产抵押的情况下，出于急于出售房产的考虑轻率做出售房屋决定。最后，买受人在明知房屋价格明显低于市场价格的情况下，没有尽到善良告知义务，而是利用其优势地位，在没有实地看房且尚未签订买卖合同的情况下，即支付了大部分房款。在未与产权人沟通的情况下就办理了签约手续，并于同日过户。这些情况都表明其对利用优势地位主观上是明知的。

综上，本案中的情况符合显失公平的主客观要件，应当认定为显失公平，对合同予以撤销。