因违反限购规定而解除合同后的责任如何认定

——熊某诉某置业公司商品房销售合同纠纷案^[9]

关键词：限购对象，解除合同，责任承担

问题提出：购房人和开发商均明知购房人为限购对象仍签订合同，合同解除后的责任应如何认定？

裁判要旨：商品房销售合同因违反限购政策而无法履行，不存在可得利益，购房人不能因此而要求开发商赔偿其可得利益损失。购房人明知自己为限购对象，对合同不能履行存在过错，不应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算购房款的利息，而应当根据案件具体情况酌定利息赔偿金额。

原告（上诉人）：熊某

被告（被上诉人）：某置业公司

2011年6月25日，熊某与某置业公司签订南昌市商品房买卖合同两份，并将两栋房产的购房款4330305元转入某置业公司的账上，某置业公司收到上述款项后向熊某出具了两张收款收据，一张收据的时间是2011年6月25日，一张收据的时间是2011年11月20日。双方签订的商品房买卖合同还对相关事项进行了约定。

2011年2月20日，《南昌市贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的意见》（洪府厅发〔2011〕17号）第5条规定，实施住房限购政策，交易时间的认定，以在本市房地产信息系统网签时间为准。对违反规定购房的，不予办理房产登记手续。熊某、某置业公司双方在签订商品房买卖合同时，已明知熊某在某置业公司购买本案所涉房产时属于限购对象，但还是于2011年6月25日签订了商品房买卖合同。合同签订后，因熊某属于限购对象，对于本案所涉的房产无法办理房产登记。2012年9月17日，熊某提起民事诉讼起诉某置业公司，请求：1.判令解除熊某、某置业公司签订的商品房买卖合同；2.判令某置业公司退还熊某已付购房款人民币4330305元；3.判令某置业公司支付熊某购房款逾期利息人民币暂计517948元（自2011年6月25日至实际还款日止，暂计2012年9月11日止），按同期银行贷款利率增加百分之五十计为每日万分之二点七计算；4.判令某置业公司承担违约赔偿金人民币866061元。

案件诉讼期间，某置业公司于2014年6月17日已将购房款4330305元退还给了熊某。

上诉人（原审原告）熊某观点：1.熊某已提交了某置业公司营销主管邓某、殷某萍的名片、光盘及录音资料翻译等证据，证明某置业公司虚假向符合限购对象的熊某承诺可以不受限购政策的限制，可办理好诉争房屋的登记手续的事实，为此，熊某信以为真，才一次性购买两套别墅。某置业公司的行为构成欺诈。2.原审判决认定事实证据不足。原审法院认定熊某存在过错是依据某置业公司提供的3份证据，证明在《商品房买卖合同说明》第9条中某置业公司已明确告知买受人“凡违反商品房买卖有关规定的，市房管局不予办理产权登记”。但合同已载明的事项并不等于明确告知，事实上，某置业公司的房产交易人员不但没有告知熊某属于限购对象，没法办理房产登记手续，而且为了获取非法利益，促成交易，作出虚假承诺，致使熊某陷入错误认识而签订了房屋买卖合同。熊某在本案中不存在过错。某置业公司应该承担违约责任，赔偿熊某因不能办理房产登记造成的可得利益损失。根据相关证据，同样的房子在同等地段现售价为每平方米21000—21800元，熊某要求某置业公司承担可得利益损失有理有据。3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款第1项及第2款的规定，某置业公司应承担违约责任，对于熊某支付的购房款4330305元的利息，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。

被上诉人（原审被告）某置业公司观点：1.熊某以获取不正当利益为目的实施购房行为，自身具有过错。在国家限购政策实施后，熊某明知自己属于限购对象，不具备购房资格，仍主动赶赴某置业公司的售楼处与代理销售人员洽谈房屋买卖，并要求签订商品房买卖合同。该事实表明熊某自始即怀有不正当的动机，以谋取不正当利益为目的，主观上为恶意，具有过错，应承担相应的责任。2.某置业公司在涉案合同签订过程中不存在欺诈情形。某置业公司已尽到了提示和告知的义务。熊某实施签约行为系因获取不正当利益的主观愿望所致，而不是因欺诈陷入错误。3.熊某主张某置业公司按照同期银行贷款利率支付购房款逾期利息没有法律依据。熊某主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，要求按照同期银行贷款利率支付购房款逾期利息，系对该条的错误理解。4.熊某主张可得利益损失没有事实和法律依据。逾期可得利益必须具有期待性和现实性，该损失是当事人在签订合同时能够预见到的，且并非臆想的，是具有一定现实性的。但熊某在合同签订之前就属于限购对象，合同的签订并不能改变熊某限购的身份，这种利益自始不具备实现的条件。换言之，熊某无论签订商品房买卖合同与否都无法获得诉争房产所带来的利益，所以熊某主张的利益是自始不能实现的利益，要求某置业公司赔偿的损失是根本不会发生的损失，其主张完全没有事实和法律依据。

一审法院观点：熊某与某置业公司签订南昌市商品房买卖合同的目的是为了取得所购房屋的所有权，本案房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，所签订合同的目的不能实现，因此，对于熊某请求法院判令解除商品房买卖合同以及请求判令某置业公司退还熊某已付购房款人民币4330305元的诉讼主张，予以支持。本案中，熊某、某置业公司双方在签订商品房买卖合同时，都明知熊某属于限购对象，双方当事人对于签订的合同目的不能实现导致合同撤销都有过错，某置业公司在知道熊某所购本案所涉的两套房产无法办理房产登记手续时，并没有及时将熊某支付的购房款计人民币4330305元退还给熊某，因此，对于熊某提出请求判令某置业公司支付购房款计人民币4330305元逾期利息的主张，结合熊某所支付购房款计人民币4330305元在某置业公司账上的期间以及双方对于合同撤销的过错，对于熊某所支付购房款计人民币4330305元的利息按两年期定期存款利率计算为妥。至于熊某提出请求判令某置业公司承担熊某可得利益损失计人民币4776894元的主张于法无据，不予支持。据此，判决：一、熊某与某置业公司于2011年6月25日签订的两份商品房买卖合同予以解除；二、某置业公司在本判决生效后十日内返还熊某支付的购房款计人民币4330305元；三、某置业公司在本判决生效后十日内支付熊某购房款计人民币4330305元的利息（自2011年6月25日起按两年期定期存款利率计算至返还款项之日止）；四、驳回熊某的其他诉讼请求。

二审法院观点：本案二审争议焦点为：1.熊某对本案商品房买卖合同的解除是否有过错？2.某置业公司是否应赔偿熊某可得利益损失4776894元？3.原审判决按两年定期存款利率计算4330305元购房款的利息是否适当？

关于熊某对本案商品房买卖合同的解除是否有过错的问题。本案商品房买卖合同系因南昌市住房限购政策实施，熊某属于限购对象，其所购房屋无法办理所有权登记手续而解除。对于自己属于限购对象，所购房屋无法办理所有权登记手续，熊某自合同订立时就明知，故熊某对商品房买卖合同不能履行存在过错。虽然熊某称某置业公司销售人员曾承诺可以办理所有权登记手续，但未提供证据证明。退一步说，即使如熊某所称某置业公司销售人员曾承诺可以办理所有权登记手续，但因该承诺违反国家限购政策，事实上难以实现，熊某订立合同时应清楚知道这一点，其轻信某置业公司的承诺，超出了一个理性购房者的心理预期。故某置业公司未兑现承诺，并不构成对熊某的欺诈。原审判决认定熊某与某置业公司对商品房买卖合同的解除均有过错有事实依据，熊某上诉称其对合同解除无过错，理由不能成立，法院不予支持。

关于某置业公司是否应赔偿熊某可得利益损失4776894元的问题。可得利益损失是指一方未全面履行合同等违约行为导致守约方所丧失的财产性损失，即在合同履行前并不为当事人所拥有的，而为当事人所期望在合同全面履行以后可以实现和取得的财产权利。根据《合同法》第113条第1款的规定，赔偿可得利益损失的条件为：一是一方当事人违约；二是可得利益应是合同订立时能够合理预见的。经查，本案商品房买卖合同系因南昌市住房限购政策实施，熊某属于限购对象，而致所购房屋无法办理所有权登记手续而解除，并非某置业公司不履行合同义务所致。且熊某、某置业公司对合同解除的后果是预知的，故熊某要求某置业公司赔偿可得利益损失不符合《合同法》第97条、第113条第1款的规定。原审判决对熊某诉请某置业公司赔偿可得利益损失4776894元不予支持并无不当，应予维持。

关于原审判决按两年定期存款利率计算4330305元购房款的利息是否适当的问题。熊某上诉主张应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款第1项、第2款的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算4330305元购房款的利息。而从上述规定的内容看，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算购房款利息的条件是由于出卖人的原因导致买受人在合同约定的期限内未能取得房屋权属证书。如上所述，熊某未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书并非某置业公司单方面违约所致。故该司法解释的规定并不适用于本案。原审法院基于合同解除并非某置业公司违约所致，熊某、某置业公司对合同解除都有过错，行使自由裁量权酌定某置业公司按两年期定期存款利率计付4330305元购房款占用期间的利息，符合本案实际，也未显失公平。故熊某该上诉主张不能成立，法院不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。

1.合同效力的认定

本案与其他受限购政策影响而无法履行的合同之区别在于，本案双方当事人是在限购政策出台之后签订的合同，而并不是合同签订后，出台了限购政策才导致依法签订的合同无法履行的情况。那么，处理此类案件应首先分析双方签订该合同的效力问题。本案的合同是否属于签订时就违反法律法规规定，或者属于因双方恶意串通损害国家、集体、第三人利益而导致合同无效的情况，应当予以分析认定。首先，应确定限购政策的性质。住房限购政策属于政府为调控房地产市场而发布的具体措施类的文件，不属于法律法规，因此，双方签订的房屋买卖合同不能因违反限购政策而认定合同无效。其次，能否认定为双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。此种情况是指双方通谋损害国家、集体或者第三人的利益。而本案的情况，双方签订合同的目的是房屋买卖，而并非损害国家、集体或者第三人利益。因此，不应当属于无效的情形。综上，本案双方签订的合同是真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应确认为有效。但是双方当事人订立的合同不符合限购政策，无法办理房屋过户登记，属于合同目的无法实现的情况，应当解除合同。

2.购房人与开发商责任的认定

如双方当事人签订合同后，政府出台限购政策，则应当认定为不可归责于当事人双方的事由，合同予以解除，开发商返还购房定金或者购房款，一般情况下不会适用定金罚则或者赔偿违约损失。如因解除合同而导致双方利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可以酌情支持。而本案中，双方当事人均明知购房人为限购对象，双方对于合同不能履行的后果均存在过错，均应承担一定的责任。合同目的没有实现，开发商应承担退还房款的责任。因双方签订合同之时该份合同已经违反当时的限购政策，自始就无法履行，不存在可得利益损失，因此，原告要求赔偿可得利益损失的请求不应支持。被告明知原告为限购对象，仍收取了全额房款，应当赔偿原告一定的利息损失。而利息损失的赔偿标准，因为双方都存在过错，就不能按照开发商单方违约的标准予以认定，应当根据案件的情况酌定，因此，法院按照定期存款的利率计算较为妥当。

[1] 审理法院为浙江省平湖市人民法院，案号：（2012）嘉平民初字第1028号。

[2] 审理法院为上海市宝山区人民法院，案号：（2015）宝民三（民）初字第818号。

[3] 一审法院为上海市嘉定区人民法院，案号：（2016）沪0114民初字第634号；二审法院为上海市第二中级人民法院，案号：（2016）沪02民终字第7789号。

[4] 魏振瀛主编：《民法》，北京大学出版社、高等教育出版社2013年版，第167页。

[5] 审理法院为江西省广昌县人民法院，案号：（2014）广民初字第1628号。

[6] 一审法院为天津市河东区人民法院，案号：（2013）东民初字第2590号；二审法院为天津市第二中级人民法院，案号：（2014）二中民四终字第740号。

[7] 审理法院为天津市滨海新区人民法院，案号：（2015）滨功民初字第3431号。

[8] 审理法院为天津市和平区人民法院，案号：（2016）津0101民初字第2876号。

[9] 一审法院为江西省南昌市中级人民法院，案号：（2013）洪民一初字第39号；二审法院为江西省高级人民法院，案号：（2014）赣民一终字第121号。