——祝某某诉陈某某、韩某某房屋买卖合同纠纷案[13]
关键词：房屋差价损失，房产评估时点，违约责任
问题提出：1.出卖人违约的情况下，房屋现值与合同约定价格之间的差价是否可以作为买受人的损失予以赔偿？2.如何确认房产现值，如采取评估方式，评估房产价值的时点如何确定？
裁判要旨：一、出卖人违约给买受人造成的损失应当包括合同履行后可以获得的利益，房价上涨利益属于履行房屋买卖合同后可以获得利益，出卖人应当赔偿买受人的该项损失。
二、由于房屋的价值随市场行情不断变化，对于涉案房屋的价值判断，应当首先确定价值评估时间点。案件发回重审属于不可归咎于双方当事人的情况，案件审理期间的房价上涨金额不能作为买受人的损失，房屋价值评估时间点应当综合考虑出卖人的违约时间、买受人要求解除合同的时间和房屋价格上涨的情况进行判定。
原告（被上诉人）：祝某某
被告（上诉人）：陈某某、韩某某
陈某某与韩某某为夫妻关系。2006年11月1日以陈某某为甲方，祝某某为乙方，签订共建协议书（以下简称本案合同），约定甲方自愿将住房一套（即本案讼争房屋）让给乙方出资共建，此套房屋产权归乙方所有。该套房屋完工后面积为120平方米左右，总价91920元。甲方在房屋完工后，通知乙方收房，乙方享有该房屋的独立产权。乙方在签订协议时付甲方20000元作为定金，楼主体完工后乙方再向甲方支付53536元，房屋整体完工交房时乙方再向甲方支付10000元，余下8384元在乙方得到房屋独立产权证时一次性支付。还约定如一方违约将支付守约方违约金30000元。协议签订后，祝某某于同日向陈某某交了建房定金20000元，后于2007年1月24日又向陈某某交了房款53536元。讼争房屋为征地拆迁自建还建房，土地采取划拨方式。原、被告双方均认可房屋已经完工，并于2008年起由陈某某堂妹居住，房屋已装修。但陈某某称房屋未综合验收，未办理房产证，因此至今未交付与祝某某。故原告起诉至法院，要求：1.依法判决解除祝某某与陈某某之间的购房合同；2.陈某某、韩某某立即退还祝某某购房款73536元，并赔偿祝某某经济损失243264元。
被上诉人（原审原告）祝某某观点：祝某某如约支付了相应的购房款，在交付房屋条件成就的情况下，陈某某、韩某某应将房屋立即交付祝某某。现同等条件住房的房价已涨，经评估为3300元/平方米。陈某某、韩某某对祝某某此经济损失应予赔偿。
上诉人（原审被告）陈某某、韩某某观点：本案讼争房屋因质量问题至今未竣工验收，更无法办理产权登记。根据《合同法》第279条的规定，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。在陈某某没有违约的情况下，现祝某某要求解除合同，系祝某某违约，祝某某的所谓损失应当自己承担。鉴定机构擅自以2012年12月28日为鉴定时点错误。本案长达5年的时间里历经三次一审，两次上诉，两次发回重审，对涉案房屋的现有价值一审法院三次委托司法鉴定，因每次鉴定时点不同，形成三个不同的结论，但法院确定的鉴定时间应当统一，不应随着诉讼进程而不断变化。综上，同意解除，但只同意退还祝某某的购房款，不认可其所谓的损失及诉讼费等。
一审法院观点：祝某某与陈某某于2006年11月1日所签的《共建协议书》，从约定的双方的权利义务等内容看，实为房屋买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反国家法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，并对双方当事人产生法律约束力。双方当事人应遵循诚实信用原则履行各自的合同义务。
祝某某按照合同的约定履行了自己付款的义务，陈某某却将其已建好的本案讼争房屋交给案外人陈某居住，并进行了装修，在负有举证责任的陈某某无证据证明其所称的其将该房屋出租或者借用与陈某的情况下，陈某某实以其行为明确表明不愿继续履行本案合同，已构成根本违约，致使祝某某不能实现本案的合同目的，现祝某某理所当然有权依照《合同法》第94条第2项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，主张解除本案合同，法院确认祝某某主张解除本案合同的诉请合法有效，且责任在于陈某某，因此对祝某某主张解除本案合同以及要求返还已付购房款的诉请，法院予以支持。因双方无证据证明就祝某某主张解除本案合同在本案起诉前通知了陈某某，而事实上是祝某某在诉讼中才要求解除本案合同，故本案合同应自本案判决生效之日起解除。依照《合同法》第97条“合同解除后……已经履行的，根据情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，现祝某某解除本案合同的主张已为法院确认为合法有效，其基于陈某某的相关根本违约行为而有权要求返还购房款73536元，并赔偿相应的损失。
由于陈某某、韩某某在本案中的根本违约行为，致使祝某某不能实现合同目的，其给祝某某造成的经济损失，法院认定为该房屋的评估价值385800元减去本案合同约定的购房价款91920元后的余额293880元，祝某某主张解除本案合同只要求陈某某、韩某某赔偿经济损失243264元，系其对权利的处分，无违法律法规的强制性规定，法院对该诉请依法予以支持。陈某某、韩某某系夫妻关系，本案中应由陈某某承担的债务，属其夫妻共同债务。
引起本案讼争纠纷的发生系陈某某、韩某某在本案中的根本违约行为所致，因此，理应由陈某某、韩某某承担本案的诉讼责任。综上所述，祝某某的诉讼请求成立。一审法院遂判决：一、2006年11月1日以陈某某为甲方，祝某某为乙方签订的《共建协议书》自本判决生效之日起解除；二、限陈某某、韩某某在本判决生效后十日内返还祝某某购房款73536元，并赔偿祝某某损失243264元。
二审法院观点：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则履行合同义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担相应的违约责任，违约方不能因违约行为而使对方受损同时让自己获利。
一、关于陈某某是否存在违约行为及涉案合同的解除时间
双方签订的共建协议书约定“甲方在房屋完工后通知乙方收房”，交房条件约定清楚，涉案房屋在2008年完工具备了交付条件，但陈某某将房屋交给他人使用，还以未达到交付条件为由拒绝向祝某某交付，陈某某以其行为表明不履行合同义务及撕毁合同的违约故意。一、二审审理的情况也表明陈某某不同意交付房屋的真实意愿。虽然陈某某提出房屋未经竣工验收的上诉理由，但房屋未经竣工验收不得交付是施工合同中发包人对施工人拒绝接收房屋时的合理抗辩，在本案买卖合同中，保证房屋的质量是陈某某作为出卖人的义务，而非其拒绝交房的权利，现祝某某尚未提出该质量要求，陈某某却以此理由拒绝履行合同约定的交房义务，同时又以让他人暂住或租赁的方式获取利益，并因持有房屋享受增值收益，应认定陈某某的行为构成根本违约。因陈某某拒绝履约，祝某某购房居住使用的合同目的不能实现，祝某某依法享有合同解除权，其于2010年5月18日请求判决解除合同，该项请求属形成之诉，而非确认之诉，人民法院对于该请求予以准许即判决解除合同的，解除后果只能从判决生效起产生拘束力。
二、关于本案损失的确定
陈某某以其行为表明拒绝履行合同，祝某某请求解除合同并赔偿相应损失，应予支持。虽然双方约定了3万元的违约金，但祝某某因陈某某的原因得不到房屋所受损失客观存在，该损失包括房价上涨利益损失，根据《合同法》第113条的规定，祝某某可以主张因陈某某不履行合同义务造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。陈某某认为其订立合同时不曾预见到房价会大幅上涨，但陈某某完全可以通过交付房屋的方式避免该损失赔偿，且陈某某持有房屋不交付，不能因其违约行为反而获得房价上涨的利益。
本案的关键是房屋价值的确定。由于房屋的价值随市场行情不断变化，对于涉案房屋的价值判断，应当首先确定价值评估时点。一审法院先后委托了三次评估，因评估时点的差异，三次评估结论相差甚大，一审法院采信了汇丰公司评估的单价3300元/平方米，但汇丰公司的评估时点为2012年12月28日，适逢房地产市场价格继续上涨，本案由于发回重审不可归咎于双方当事人，从公平的角度出发，该评估单价不宜作为本案损失计算依据。因祝某某于2010年5月18日首次请求解除合同，赔偿房屋差价损失亦是在合同解除的前提下才成立，祝某某请求赔偿的损失金额也应在此时予以固定，故本案应以2010年5月18日为房屋价值的评估时点，确定的损失不应因当事人不能控制的诉讼进程持续变化。根据渝国评（2012）第21号评估报告，涉案房屋在2010年5月18日时的价值单价为2000元/平方米，该时间相应的土地出让金为66元/平方米，祝某某自愿以付款比例计算房屋差价损失，本案损失确定为111671元=［（2000-66）×120-91920］×（73236÷91920）。
综上，陈某某、韩某某关于不存在违约行为及应以2008年5月20日为房屋价值鉴定时点的上诉理由不能成立，其上诉请求法院不予支持。判决：原被告解除合同，陈某某、韩某某返还祝某某购房款73536元，并赔偿祝某某损失111671元。
近几年房屋价格上涨过快，出卖人违约后买受人请求赔偿房屋差价的诉讼在审判实践中较为普遍，在各地高院出台的指导意见中，对此问题也形成了一定的统一认识，房屋差价损失可以作为买受人利益损失予以赔偿，但是赔偿金额的计算方法在案件审理中仍要根据案件的具体情况予以确定。
1.应当赔偿房屋差损失的理由
《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告已经依约履行了给付房款的义务，有权要求被告赔偿因合同解除而给原告造成损失。第113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”首先，买受人购买房屋，可以通过房屋的增值获得利益，房屋差价属于房屋买卖合同履行后可以获得的利益。其次，房地产市场价格波动是可以预见的，买受人买房后可能会因为房屋价格上涨而获得的利益也是合同双方都可以预见到的。因此，房屋差价损失作为履行利益的一部分，可以作为损失予以赔偿。
由于近年来房屋价格攀升过快，房屋买卖合同中约定的定金和违约金往往会低于房屋价格上涨的金额。很多房屋出卖人以配偶等房屋共有人提出异议、房屋不满足交付条件、房屋中介资质问题等理由和方式拒绝履行合同，甚至直接进行一房二卖、一房多卖，造成合同履行不能的客观情况，以此为由要求解除合同。这些行为均基于出卖人受到房屋价格上涨的利益驱使，是违背诚实信用原则的恶意违约行为，侵害了买受人的合法权益，人民法院在裁判此类案件时应当对该种投机行为予以惩戒，维护守约方利益，以引导社会公众诚实守信。本案中，被告以种种理由拖延交房，实际又将房屋出租给他人获利，属于明显违反诚信原则，而违约金仅约定为3万元，不足以弥补原告的损失，应当判决赔偿房屋差价款以维护原告的合法权益。判决赔偿房屋差价损失有利于遏制和惩戒恶意违约行为，维护市场交易的稳定。
2.如何确定差价损失
（1）双方协商。如果双方当事人能够对房屋升值的差价损失协商一致，则可以依照双方确定的金额认定差价损失。
（2）比照同类房屋价格。房屋属于人们日常生活中的重大支出，一般都基于刚性需求而购买，如果出卖人违约，买受人必然会考虑另行购买，购买同等类型的房屋需要多支付的金额可以作为其经济损失的金额。如果有类似房屋的价格作为比照，就不宜启动评估鉴定程序，评估鉴定不但增加当事人诉讼费用的支出，而且也延长了纠纷解决的时间，很容易导致损失进一步扩大。因此，案件审理中应尽量比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价。
（3）价格评估。如果没有相类似的房屋可以比照，则可选择由专业机构进行评估鉴定的方式确定房屋的价格。
3.如何确定房屋价格认定的时点
如果以上文中的比照法和评估法确定房屋价格，就涉及确定房屋价格时点的问题，解决该问题需要考虑房屋出卖人的违约时间、买受人要求解除合同的时间、防止损失扩大、房价上涨情况以及个案的特殊情况予以综合判定。
（1）以买受人提出解除合同为时间点
买受人发现出卖人不履行合同可以通过以下两种方式维护自己的合法权益：一是请求继续履行；二是要求解除合同，赔偿损失。一般情况下，买受人发现出卖人违约，首先会协商解决，协商不成则会起诉，从起诉到进行评估时间也不会很长。因此，从发现出卖人违约到进行价格评估不会经历过长的时间，房屋价格在短期内不会出现过大的涨跌。以买受人起诉要求解除为时间点，以第一次起诉过程中提出的评估鉴定的时间来确定房屋价值，是比较合理的方法。买受人要求解除合同之时已经知道自己的权益受到损害，应当采取措施防止损失的扩大，如买受人怠于行使上述权利，则此后因房屋上涨的损失出卖人不应赔偿。
（2）综合考虑案件情况和当事人双方的过错进行判定
房屋的价格是不停变化的，很难严格确定一个对于双方都是完全公平的时间点，还需要结合案件的具体情况进行综合分析判定。本案属于比较特殊的情况，案件被两次发回重审，经历了两个法院的六次审理，2008年6月2日第一次起诉至2014年1月2日二审终审判决，房屋价格产生了非常大的变化。因此，在确定房屋价格时间点时，也应当考虑在房屋过快上涨的情况下，出卖人是否能够预见到房屋价格上涨的幅度。本案被告在违约之时，已经看到房屋价格上涨给其带来的利益，因此迟迟不肯履行交房手续。但是，诉讼时间长达五年之久，也是其未曾预见的，以2012年的房屋价格为时间点，要求被告全额担负起不能控制的诉讼进程中的房屋价格上涨的损失，对其有失公平。但被告以2008年诉讼时首先要求交付房屋，陈某某以未达到交付条件作抗辩，又不同意赔偿差价损失，其关于以2008年6月2日为评估时间的主张，显然让违约一方获得房屋价格上涨的额外利益，亦不能得到支持。因此，从公平的角度考虑本案的情况，应当以第一次提出解除合同之时作为房屋价值评估时间点。
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