以同一违约行为可否再次起诉主张违约金

——韩某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷^[22]

关键词：违约金，过高，举证责任

问题提出：对于有持续状态的违约行为，守约方主张过违约金，在违法状态继续存在的情况下，守约方能否再次主张违约金？

裁判要旨：违约行为有持续状态的，违约方未及时制止违约行为，虽然守约方分段主张过违约金，为促使违约方积极制止违约行为，违约方仍应支付相应违约金。违约方主观过错明显，守约方没有过错，违约方虽因同一违约行为累计承担的违约金数额虽已近合同总价款的二分之一，但尚未达到须由人民法院依申请予以适当减少的过高程度。

原告（上诉人）：韩某

被告（被上诉人）：某房地产公司

2007年7月20日，韩某与某房地产公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定韩某以3065549元的价格购买该公司开发的涉案房屋；某房地产公司应当在2007年9月30日前向韩某交付涉案房屋，房屋交付时某房地产公司还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该房屋面积实测技术报告书、住宅工程质量分户验收表；某房地产公司应当在2007年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则自应当取得该房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向韩某支付全部已付款万分之二的违约金，并于该公司实际取得权属证明之日起30日内向韩某支付。

2008年1月9日，韩某与某房地产公司签订了《补充协议》，韩某入住了涉案房屋，《补充协议》约定：房地产公司承诺1.于2008年3月31日前向韩某提供有资质的房产测绘机构出具的房屋面积实测技术报告书；2.于2008年5月31日前向韩某提供房屋的规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；3.于2008年5月31日前向韩某提供房屋所在楼栋的房屋权属证明；以上三条中任意一条逾期，以上述约定时间起按每日总房价款的万分之三向韩某支付违约金；本协议是原合同的补充，其他条款不变，与原合同具有同等法律效力等内容。后某房地产公司未能按照《补充协议》中承诺的时间向韩某提供房屋相关手续，也未能取得房屋所在楼栋的权属证书。

2009年1月，韩某以某房地产公司未能履行《补充协议》为由起诉，要求某房地产公司支付逾期交付房屋入住合格手续违约金，逾期办理房屋产权证违约金等。该案经终审审理认定：某房地产公司违反《北京市商品房预售合同》及《补充协议》的约定应承担违约责任，双方在《补充协议》约定了需承担违约责任的三种情况，并约定按每日总房款的万分之三计算违约金，但并未明确在基于同一事实导致三种违约情况均出现时违约金需叠加适用。现某房地产公司依法要求降低违约金的数额，综合考虑到韩某已经入住涉诉房屋、其提供实际损失的证据并不充分、且《补充协议》并未明确约定违约金需叠加适用的情况，故某房地产公司因超规划建设导致逾期提供测绘报告、逾期竣工验收及逾期办证的违约金分别按每日总房款万分之一，总计万分之三的标准计算较为适宜。因双方在预售合同中已明确约定办证违约金于某房地产公司实际取得权属证明之日起30日内支付，故办证违约金应按照双方的约定在正旭晶典公司取得产权证后30日内支付。据此该案判决某房地产公司以3065549元为基数，按每日万分之二的标准，给付韩某自2008年4月1日起至2009年5月11日止的违约金共计248923元。

2010年11月，韩某以相同理由起诉，要求某房地产公司支付2009年5月12日以后的逾期交付房屋入住合格手续违约金，2008年10月1日以后的逾期办理房屋产权证违约金等。此后，该案终审判决某房地产公司以3065549元为基数，按每日万分之二的标准，给付韩某自2009年5月12日起至2011年11月11日止的违约金共计559769.25元。

2013年，韩某诉至法院要求某房地产公司立即办理涉案房屋所有权证，并支付2011年11月12日至2013年1月10日期间的逾期交付房屋入住合格手续的违约金260572元。2013年3月，该院作出（2013）朝民初字第10972号民事判决书，因办理涉案房屋所有权证目前无法实现，驳回了韩某的该项请求，而对于韩某违约金的请求则予以支持。某房地产公司不服提出上诉，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第09447号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

2014年4月，韩某诉至法院要求某房地产公司支付2013年1月11日至2014年4月10日期间的逾期交付房屋入住合格手续的违约金279578元。2014年7月，该院作出（2014）朝民初字第19108号民事判决书，判决某房地产公司支付韩某逾期提供交房手续的违约金278964.96元。某房地产公司不服提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第11685号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

韩某为证明其损失，出具了（2012）呼北证内字第23046号《具有强制执行效力的债权文书公证书》以及2013年4月9日呼和浩特市新城区人民法院作出的（2013）新执字第263号民事裁定书、执行通知书，执行通知书的内容为：要求韩某以及案外人韩某一履行上述公证书确定和法律规定的给付申请人案款2840351元、逾期迟延履行期间的加倍债务利息、申请执行费30495元。

某房地产公司提交租约复印件，证明韩某已经将涉案房屋出租，且租金与同地段房屋租金一致，没有因为手续不全影响租金收入。

就损失问题，韩某提出其不仅仅存在融资成本的损失，还存在可得利益损失，2007年房屋价格基本翻倍，如果涉案房屋手续齐全将房屋出售可以获利，某房地产公司的行为导致韩某可得利益损失。某房地产公司提出即使房屋手续齐全进行融资也需要成本；对于可得利益损失，房屋产权证没有办理下来，不代表房屋价值减损，且楼市的价格一直在上涨，涉案项目某房地产公司正在积极办理整体竣工验收，涉案房屋很快就能办理权属证明，所以不影响房屋价值，韩某只是暂时无法实现。

经询，韩某不要求解除《北京市商品房预售合同》，某房地产公司表示无法确定取得涉案房屋相关权属证明等手续的具体时间。

韩某观点：2007年7月20日，韩某、某房地产公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定韩某以一次性付款3065549元的方式购买涉案房屋；某房地产公司应于2007年9月30日前向韩某交付涉案房屋；房屋交付时，应当已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、市政基础设施和其他设施达到使用条件，某房地产公司提供住宅工程使用说明书和住宅质量保证书。之后，韩某按照合同约定时间去某房地产公司处收房，但某房地产公司不仅未提供合同约定的规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的实测面积报告书等文件，还向韩某出具了北京某测绘中心制作的房屋面积测绘报告，并据此要求韩某补缴面积增加2.9%即3.34平方米的差价款88833元。经韩某向测绘中心核实，证实该测绘中心并未为某房地产公司出具过面积实测报告。韩某要求某房地产公司工程人员对房屋面积进行了实测，发现房屋面积不仅未增加，反而减少了7.96平方米。2008年1月9日，韩某与某房地产公司签订了一份《补充协议》，某房地产公司承诺于2008年3月31日和5月31日前提供交付房屋时所需的文件，否则，从2008年3月31日起按总房款的每日万分之三向韩某支付违约金。后韩某多次向某房地产公司催要上述文件，但某房地产公司仍以各种理由拖延至今。此外，根据《北京市商品房预售合同》约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房合同约定交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。鉴于此案已在朝阳区法院和北京市第三中级人民法院四次审理，法院已经酌减按照日万分之二的标准计算违约金，故诉至法院，要求某房地产公司支付2014年4月11日至2015年7月22日的逾期交付房屋入住合格手续的违约金286935元（3065549×0.0002×468天）。

某房地产公司观点：韩某已办理了收房入住手续，我公司逾期提供房屋入住合格手续等文件的行为并没有给韩某造成实际损失。所谓的房屋入住合格手续是指涉案房屋的竣工验收备案表、面积实测报告。我方认为这些手续的提交属于向韩某交付房屋的附属义务，我公司已经在2008年1月8日完成了涉案房屋的交付，韩某也于当日办理了收房手续，并且至今正常使用涉案房屋，因此并没有影响韩某对涉案房屋居住属性的实现。韩某此前多次诉讼都没有提供实际损失的证据。根据北京高院的相关规定，买受人明知房屋不具备交付条件仍接收房屋的，又以房屋不具备交付条件主张逾期交房违约金的不予支持。韩某主张的违约金实际为逾期交房的违约金，根据上述文件精神，韩某主张的违约金不应得到支持。

韩某此前诉讼生效判决对于违约金确定的计算标准过高，并没有对双方约定的违约金标准进行实质性的调整。韩某第一次诉讼的生效判决认为某房地产公司超规划建设导致逾期提供测绘报告、竣工验收备案表、逾期办证的违约金应分别按照总房款的日万分之一计算，总计按日万分之三计算。竣工验收备案表、实测报告、楼栋权属证明，互为前置条件，具备因果关系。双方在《补充协议》中约定某房地产公司逾期提供上述材料之一的任意一项，按日万分之三支付违约金，当时《补充协议》的本意是指逾期提供上述材料的一项或多项均应按照日万分之三支付，韩某第一次起诉的诉讼请求本身也是按照日万分之三的标准主张的违约金，可以印证我方的上述观点。我公司逾期提供上述三项材料均系基于超规划建设同一事实，对韩某造成的影响是相同且重复的，所以我方认为2009年的判决把逾期提供三项材料的违约金分别按照日万分之一的标准计算，违背双方真实意思，也有违公平原则，故韩某第一次起诉的判决不能作为确定违约金标准的依据。

韩某此前四次诉讼的判决已经确定的违约金数额占总房款的44%，如果本次违约金诉求再得到支持，违约金的数额将超过总房款的53%。在韩某没有提供任何实际损失证据的情况下，该违约金金额过高，显失公平。我公司已经在按照北京市规委等单位的要求进行整改，正在办理相关的手续，相信很快会结束违约的事实状态。

一审法院观点：本案争议的焦点在于韩某主张的违约金是否过高。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，就某房地产公司的同一违约行为，韩某先后四次向法院提起诉讼分段主张违约金，法院虽就违约金的支付标准予以了调整，但基于以下理由，法院认为应对韩某主张的违约金予以再调整。

一、韩某购买涉案房屋的目的应包括对涉案房屋的使用或出卖房屋以获得升值利益，即实现涉案房屋的使用价值和交换价值，就韩某的实际损失也应从上述方面予以考虑。关于使用价值问题，本案中韩某已经实际接收涉案房屋，且涉案房屋未能取得相关手续系因为超规划建设，并非因为房屋本身存在严重质量问题而无法使用，故韩某已实现对涉案房屋的使用价值。关于交换价值问题，应为无法通过交易获得房屋的升值利益或因房屋价格的降低导致韩某不能通过交易获利或获利减少。就本案而言，现不能确定涉案房屋的相关手续是否为终局性的不能取得并导致韩某无法获得涉案房屋的升值利益，在韩某不主张解除合同的情况下，不宜将涉案房屋无法出卖进而无法取得房屋的升值利益作为韩某的实际损失，韩某的损失应为因房屋价格的降低导致韩某不能通过交易获利或获利减少。而自韩某签订《北京市商品房预售合同》至今，北京市房屋交易价格总体趋涨，且日后的趋势现也无法判断，如日后涉案房屋取得了相关手续具备上市交易条件，不排除在房价上涨的情况下韩某可以通过交易获得更多的利益。

二、就韩某所称因涉案房屋不能出卖，导致韩某陷入债务问题并被法院执行所导致的损失问题，该损失实际应为韩某实际需要支出的迟延履行的加倍债务利息以及申请执行费用或进行融资偿还债务所造成的融资成本损失。就该损失的承担主体为本案韩某与案外人韩某一，而通过诉讼，法院判决某房地产公司支付韩某的违约金已高达1348229.21元，某房地产公司应支付韩某的违约金也已高达178万余元，故已判决支付给韩某的违约金已足以弥补其此部分损失。

三、通常情况下，违约金应为损害赔偿之预先约定，当事人约定违约金的目的在于免除守约方举证损失之困难，以填补违约方给守约方所造成的损失。本案中，正旭晶典公司的同一违约行为持续至今，且某房地产公司何时能终止持续违约的状态尚不能确定，如仍以之前判决确定的日万分之二的标准持续计算违约金，将可能导致违约金过分高于韩某的实际损失，进而导致双方之间利益的失衡，故就韩某主张的违约金有再调整之必要。

考虑到本案违约金持续发生的原因在于某房地产公司未能及时制止违约行为，故某房地产公司仍应支付韩某相应违约金，以促使某房地产公司积极制止违约行为，故法院结合韩某实际入住的事实、法院已判决某房地产公司支付韩某违约金的数额以及韩某的损失等情况，将违约金的计算标准调整为日万分之一。法院判决：一、某房地产公司于判决生效后七日内，给付韩某自2014年4月10日起至2015年7月22日止期间的逾期提供约定交房手续的违约金143467.69元。二、驳回韩某的其他诉讼请求。

二审法院观点：买卖双方在履行房屋买卖合同过程中，因同一违约行为已进行数次诉讼，人民法院业已对该合同违约方、主观过错及责任承担等明确予以界定，属已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。因卖方仍未履行义务，违约行为持续，当事人在后续的责任承担问题上发生争议。应指出，违约责任是合同当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时所产生的法律责任，其产生以违约行为存在为前提。本案中，卖方未提供其不应继续承担违约责任的事实和法律依据，卖方违约行为已经生效判决认定，且该违约行为仍处于持续状态，其上诉请求依据不足。

对于当事人争议的应否调整违约金计算标准问题，取决于对违约金是否过高的认定。而违约金是否过高，应当以守约方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量。本案中，卖方虽已将房屋交付买方，但因买受人未享有涉案房屋所有权，其行使处分权受限，致买受人不能处分房屋且尚须承担因迟延履行其他债务导致的不利益。卖方作为专业房地产开发企业，对超规划建设可能导致相关手续办理困难明知，但其为追求利益仍超规划建设，致不能向买受人履行义务，主观过错明显；而韩某作为守约方，已依约履行相应义务，行为无过错。双方经协商，自愿订立《补充协议》，某房地产公司作为开发企业，在缔约过程中其本身处于优势地位，对违反协议的法律后果具有较高预知与预见力。且生效判决已综合考虑买受人入住房屋的事实及违约方的违约行为对守约方造成的实际影响等因素，相应调整了双方约定的违约金计算标准。经综合衡量，卖方因同一违约行为累计承担的违约金数额虽已近总房款的二分之一，但尚未达到须由人民法院依申请予以适当减少的过高程度。上诉人韩某的上诉请求于法有据，法院予以支持。

本案纠纷之所以发生，或与某房地产公司未严格守约有关，韩某在本诉讼中无过错，其不应承担相应的民事责任。《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现上诉人某房地产公司的上诉理由无法律依据，其上诉请求法院依法不予支持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，但适用法律失妥，法院予以纠正。故判决如下：一、撤销一审民事判决；二、某房地产公司于本判决生效之日起十日内给付韩某自2014年4月11日始至2015年7月22日止的违约金286935元。

1.如何理解违约金数额调整原则

关于违约金数额调整原则，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》已经提出了较为明确的规定：对于请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。对于当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该司法解释提出一个标准，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。该司法解释采取的是综合方案，即以参考相关司法裁量重要因素为主，以一定比例为辅。需要指出的是，要以实际损失为基础，但绝不是等同于实际损失。法院自由裁量权的行使，应当视个案的具体情况而定。要综合考虑以下因素：一是合同的履行情况。即合同是部分不履行、完全不履行还是不完全履行等。二是当事人的过错程度。违约方是恶意违约还是过失违约，如果属于恶意违约，则违约金应体现出对恶意违约的惩罚。三是可得利益损失情况。

2.对迟延履行的违约金累计是否有总额限制

当事人双方对迟延履行规定的违约金的比率是每迟延一天的比率，而迟延履行超过一天时也产生了累计计算的问题。关于迟延履行违约金的累计，部分合同有相对具体的规范。例如，《供电营业规则》第98条规定：“用户在供电企业规定的期限内未交清电费时，应承担电费滞纳的违约责任。电费违约金从逾期之日起计算至交纳日止。每日电费违约金按下列规定计算：1.居民用户每日按欠费总额的千分之一计算；2.其他用户：（1）当年欠费部分，每日按欠费总额的千分之二计算；（2）跨年度欠费部分，每日按欠费总额的千分之三计算。电费违约金收取总额按日累加计收，总额不足1元者按1元收取。”再如，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发〔2003〕251号）》第3条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%—100%。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”

对迟延履行的违约金累计是否有总额限制？应视具体情况而定。如果无限累计违反违约金系赔偿损失额预定的性质，不符合违约金过分高于实际损失予以减少的精神，就不得无限累计；反之，就不宜限制违约金的累计。

具体到本案中，韩某的实际损失应予以综合考虑，韩某购买涉案房屋的目的应包括对涉案房屋的使用或出卖房屋以获得升值利益，即实现涉案房屋的使用价值和交换价值，韩某虽然实现了房屋的使用价值，但由于被告的违约导致其无法实现房屋的交换价值，即无法通过交易获得房屋的升值利益，此亦为韩某的实际损失。同时，被告作为专业房地产开发企业，对超规划建设可能导致相关手续办理困难明知，但其为追求利益仍超规划建设，致不能向买受人履行义务，主观过错明显。法院以守约方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量。经综合衡量，某房地产公司因同一违约行为累计承担的违约金数额虽已近总房款的二分之一，法院并未对违约金累计进行总额限制。