限购房产税

早年来上海创业的秦某看中了房地产市场，很早就开始炒房，并因此迅速积累了大量财富。目前，他名下共有房屋9套，除两套自住外，其余均处于出售状态。每年，仅炒房一项可以帮他实现百万余元的年收入。

近年来，如秦某一样靠炒房迅速积累财富的人并不在少数。在北京、上海、广州这样的大城市，炒房者找到了广阔的舞台。无论他们手里有几套房，他们都可以付不算高的首付，继续轻易地获得银行贷款，然后出售，再买入……如此循环往复，最终暴富了。

2010年，针对各地房价飞涨的势头，国务院下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即俗称的“新国十条”），要求各地采取更加严格的差别化住房信贷政策，明确第二套住房首付款比例不得低于50%；2011年年初，为了巩固调控成果，国务院再次下发《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即俗称的“新国八条”），明确二套住房首付款比例不得低于60%，并提高贷款利率。

“新国八条”出台不久，上海、北京、广州也相继出台更为严格的住房限购令。以上海为例，居民家庭在上海已有一套房后，只能再在上海新购一套住房，且二套房的首付款比例不得低于60%；非居民家庭购房，须在购房前两年内连续缴纳个税或者社会保险一年以上，且只能购买一套住房，若已拥有一套及以上住房的，不得再在上海购买住房。

各地相继出台的住房限购令，使得一度飞涨的房价开始回落。但是，限购令也使得红极一时的房地产业陷入低迷。更有人指出，以户籍和纳税证明为依据的限购令，打击了部分非户籍人口且无法提供纳税证明者的刚性购房需求，造成歧视。但在目前的形势下，如此为之，实属不得已，尤其在北、上、广、深这样的一线城市。

在各地限购令纷纷出台之后，除了部分热门城市依然严格执行外，一些二、三线城市竟然早已经悄然放松了管控。毕竟，房地产不兴，地方经济也陷入低潮。

于是，房产税伺机而动。

在打击投机性购房、抑制房价过快上涨上，限购起到了一定的作用。但是限购的种种弊端不言而喻，户籍家庭和非户籍家庭限购程度不一，且抑制部分刚性的购房需求。对个人住房开征房产税，似乎来得很是时候。

目前，我国仅有部分城市试点对个人住房征收房产税。但是，关于个人住房房产税扩围的声音也一直不绝于耳。以上海试点房产税为例，人均住房面积60平方米以下免征个人住房房产税，其免征面积充分保障了居住需求。同时，存量房屋的持有成本增加了，也可以在一定程度上抑制投机性购房需求。

但是，房产税抑制投机性购房的作用十分有限。

就拿上海来说，一套100平方米住房，售价40000元/平方米，需要缴纳房产税100×40000×70%×0.6%=1.68万（元）。也就是说，投机购房者只需多付不到2万元，便可以继续买房卖房。在上海这样的大城市，刚性需求使得投机的生存空间极大，房产税很可能成为房价上涨的又一诱因。

限购令可能误伤刚性需求，且涉嫌歧视，而房产税把握不准，又有可能助推房价上涨。谁能解房价上涨之惑，如何解决房价悖论？

说到底，像北、上、广、深这样的一线城市，有刚性需求的支撑，房价很难大幅度下降，各类措施动用不当，还可能起到反作用。二、三线城市受限购令影响较大，目前重庆作为二线城市的代表，也开征房产税。

与上海不同，重庆仅在主城九区范围内，只对三无人员的二套普通住房、居民家庭的独栋商品住宅和高档住宅征收房产税。同时，居民家庭根据情况可分别免征180平方米或100平方米的应税房屋面积的房产税。

例如，2012年，重庆市居民A新购高档住宅200平方米，交易价格20000/平方米，已知A在房产税试行办法实施前已经购买高档住宅180平方米，交易价格20000/平方米。已知重庆主城九区2010年、2011年新建商品住房成交建筑面积均价分别为5762元/平方米、6390元/平方米，而重庆关于高档住宅的定义是超过主城九区上两年新建商品住房成交建筑面积均价两倍以上的房屋。因此，2012年房屋交易价格12152元/平方米以上者，均为高档住宅，属于重庆市的应税房屋。

综上可知，重庆居民A需要缴纳房产税200×20000×1%（超过均价3～4倍者，税率为1%，20000处于上两年房屋均价的3～4倍间）=40000（元）。重庆开征个人住房的房产税，有利于抑制高档住宅的消费，但是很难遏制高涨的房价。

可见，要想解开房价悖论，光靠限购不行，光靠房产税也难成气候。如何让居者有其屋，依然是今后政府部门工作努力的主方向，只有在采取多重措施保障刚性需求的基础上，利用限购和房产税的组合拳，打击投机性购房才能真正达到“一剑封喉”的效果。

限购和开征个人住房房产税，两者都可以增加投机性购房者的持有成本，加大其投资房地产的风险，一定程度上打击投机性购房。但是，若是刚性需求在支持着高涨的房价，那么限购再严，只能伤刚性需求更深，房产税更重，也只能助推房价更上一层楼。要想遏制高房价，症结不在限购，也不在房产税，而在切实支持刚性需求。