是珍珠还是泡沫

第4篇　是珍珠还是泡沫？^[1]

目前中国的房地产充满了机遇，也充满了风险。许多行业的风险如银行、钢铁、开发区、大学园，等等，莫不与房地产有关。稍微分析一下便可以看出，土地是最稀缺的资源，是政府管制的资源，低价拿到了土地，转手出去就有效益，这是一场“丢手绢”的游戏。最表面的矛盾表现在，老百姓认为房价太高了，房地产商却认为还有很大的增长空间。许多老百姓的印象是，城市中的房地产不是给这个城市的老百姓预备的，腐败充斥其中。

就在这样一个褒贬有加的行业中，竟然出现了一个叫做“顺驰”的企业，它乐观而又疯狂，引得业界人士都争论不休。那么，它究竟是泡沫中新翻起的一团新的浪花，还是一颗宝贵的珍珠呢？也许现在下结论还为时过早。不过，我们可以透过某些现象进行若干深入的思考。

作为企业，顺驰有以下一些特点:

第一，核心竞争力——一个企业的核心竞争力特别表现在战略判断力上。天津顺驰置业集团从天津起家，房地产业超越一城一市是有道理的，但是这并不新鲜。跨地区的房地产企业并不少见。可以认为，顺驰的战略判断力包括对基本形势与产业布局的认识（逆市快进与全国化）、地区之间的认识（北京竞争不激烈）、城郊关系的认识（郊县突进与全城布局）、级差地租的认识（重估地块价值），等等，其中，最重要的是对产业定位的认识，即撤出传统代理业和坚持做三级市场。前者是要撤出传统的商品房代理业即所谓的房地产二级市场；后者是兼做二手房中介。顺驰是1994年起家于房地产代理的，上述产业定位形成了“抓两头带中间”的格局。也许做二手房中介使得开发商的专业形象要受到影响，但是，其合理性在于二手房是下游、是终端，归根结底，没有顾客、没有用户就没有市场。如此一来，左手抓上游的开发，右手抓下游的市场，自然就掌握了竞争的主动权。因此，这种战略性调整是有道理的。

第二，企业价值观——如果说核心竞争力仍然是外在的表现的话，那么，企业价值观则属于企业内在的价值取向和思维模式。顺驰有着一定的特点。比如，激情（连续开会、不睡觉以及快速反应），市场多变就需要争分夺秒；信任与放权（对员工完全授权，让每一个做事的人都有完全的责任和绝对的权利），由于信息不对称，直接面向市场的人员必须有权利和责任，很多企业不敢真正放权；制度严格（任人唯亲吃回扣一次也不行，上至集团执行总裁下至总经理、副总经理，都有因此而被清除出顺驰的先例），公司的核心价值观就是不能碰，否则上行下效，企业垮下来很容易；共同思考（喜欢开会，经常接连开几天，目的是统一思想、统一理念，甚至统一语言），沟通十分必要，许多企业上下不能沟通，同床异梦，企业便不可能搞好。

第三，构造联合体——顺驰商业模式的特点是连锁与网络化，企业以连锁方式确立了独特的经营模式，通过规模化的直营连锁店和完善的网络系统实现了资源的最大共享。同时，顺驰还注意主动与他人合作，善于整合外部资源，例如，1995年1月与中科集团、联想集团合作；1998年1月与天津华厦经济房建设公司合作；1999年11月与天津市政局滨海建设公司和天津路桥基建投资有限公司合作；2001年7月与天津日报社合作，林溪雅筑是与北京首创合作的项目；2002年12月与联想再度携手；2003年12月与北京城乡建设集团成功联手，等等。可以预见，顺驰的全国化战略，多数也会采取与当地企业合作的方式。这是完全科学合理的策略。

第四，组织扁平化——企业面向全国市场，需要组织模式的变更，2003年10月底，顺驰置业公司将天津市内经营区划调整为8个片区，将原来3年战略进入22个城市调整为28个异地城市；10月27日，顺驰集团开始研究实施全国化战略的组织架构，10月30日宣布集团解散，11月1日，新的集团架构成立，天津地产集团、长三角区域集团、北京置地构成地产系统的三足鼎立。此后，南京顺驰、北京顺驰、河北顺驰、天津顺驰都有较大的动作。比如，北京顺驰宣布，从2004年1月起推出1元租房活动，引起了北京租赁市场的极大震动。这样，各地部门灵活作战，扩大了顺驰的整体品牌效应。

第五，高素质团队——企业竞争归根到底是人才的竞争。顺驰集团领导团队都是些名牌大学的高材生，他们分别来自清华大学、南京大学、天津外贸经济学院、天津城建学院、天津财经学院、天津大学、河北工业大学、天津师范大学，等等，有的还是研究生，到过哈佛大学进修，年龄大都在30～40岁，看上去更像是一个IT企业的团队。

第六，高进与低出——作为土地拥有者的政府，用来进行城市基础设施建设方面的大量资金，相当程度上是从土地出让中得到的。房地产行业正面临着新一轮的“洗牌”，过去开发商那种“空麻袋背米”的时代即将结束。由于地价直接决定房产价格，过高的房产价格又直接影响到市场容纳能力，使得众多开发商竭尽全力地降低拿地成本，从而使自己开发的房产更具竞争力。顺驰是一种另类企业，它屡出重手，在某些地块用近乎2倍于市场价格的成本获取土地，这种方式是绝大多数房地产企业不能做到的。显然，顺驰是在“搅局”。当然，只要是不违反政策，地方政府在把握好土地出让量的前提下，很可能未必会反对节节攀升的拍卖价格。也许现在正在新一轮“洗牌”，未来的房地产企业数量将大幅减少，一种规模化、集团化的局面将逐步形成。

问题的关键是能否实现规模效应，高价进地，低价出房，市场能否接受。最短缺的是需求，谁抓住了市场，谁就是胜利者。因此，顺驰敢于拿地还仅仅是英雄一幕的开始，能否笑到最后，还得由市场判定。