隆福大厦的命运

第34篇　隆福大厦的命运^[1]

隆福大厦为景山街道地域中最大的商业设施，其发展状况不仅与景山街道关系密切，而且对东城区也有一定的影响。隆福大厦问题可以从“点”、“线”、“面”或者说小、中、大三个不同的范围来考虑:所谓的“点”就是隆福大厦本身；所谓的“线”是指包括隆福大厦、隆福广场在内的隆福寺商店街；所谓的“面”即隆福大厦、隆福寺商店街在整个东城区商业布局中的位置。本报告主要针对所谓的“点”即隆福大厦本身进行分析，最后再对“线”与“面”的问题进行简单地说明。

1.沿革与现状

隆福大厦的“根”是作为雍和宫“下院”的隆福寺以及由此而形成的隆福寺步行街。解放后，隆福大厦的主要发展历程是:

1951年，为在长安街修建外贸部，将那里的一座小商品市场迁到隆福寺，成立了“东四人民市场”，1952年元旦开业。

1963年，进行公私合营改造，实行百货、纺织等条条管理，规模逐步进入北京四大商场行列。

1986年开始改造，1988年5月18日更名为“隆福大厦”开业，中央空调、自动扶梯、喷淋消防、广播系统等硬件设备领先，隆福寺上楼顶。

1993年8月12日一场大火，烧掉商场的一大半，后楼烧尽，前楼有所剩余。

1993年立项改造，1994～1996年有8000平方米面积进行营业，1996年前后打通，1995～1997年后停业两年；在此期间，在隆福大厦南侧修建了作为楼层建筑的隆福广场，分流了部分客户。

1998年9月30日再次开业，效益一直不好，前后试验过鞋业、韩国小商品、数码等均不成功，改为超市、宾馆、图书、展览、写字楼、餐饮等设想没有定论。

2003年6月关闭至今，每年由一商集团公司发放工资1500万元。

在这期间曾经找过一些单位和专家想办法，但一直没有结论，开办小吃、小五金、庙会、交易加服务、娱乐甚至于赌博等，仁者见仁，智者见智，众说不一。

2.原因分析

隆福大厦落败到今天的境地，有着多方面的原因，主要可归结为以下几点:

第一，市场竞争——这里主要指百货业本行业之间竞争，随着在北京建设1万平方米商场计划的实施，赛特、城乡贸易中心、蓝岛、燕莎、西单购物中心等的崛起，使得隆福大厦的传统优势荡然无存，早年京城“四大商场”的辉煌已成为历史。

第二，新兴业态——市场经济的发展，产生了许多与百货业相关的新型业态，例如自行车、家电、服装等的专卖店、超市、品牌店、便利店、折扣店，等等，最近甚至于出现了面积近60万平方米的Shopping Mall。

第三，转轨迟缓——传统百货业空间狭小，老百货店转型困难，有的百货店转型迅速，如万通新世界改为小商品批发城，虽然失去了高层写字楼客户，但后来成为了少有的盈利单位，更何况许多小商品市场也已经升级，如天意市场的规模化、现代化。

第四，环境变化——随着安居工程的实施，一些有购买力的居民搬到郊区；王府井步行街起来了，分流了相当人员，使得隆福寺步行街的特色大大降低。

第五，停车条件——北京已经有200多万车辆，家用车也已接近170万辆，欧尚的免费车位1000多个，金源Shopping Mall的免费车位近万个，而隆福大厦的车位少，停车条件也不好，从西向东不能左转，要到朝阳门掉头。这样，本来隆福大厦中心城区的地理优势转变成了劣势。

第六，相互干扰——与隆福大厦密切相关同时也是争论最大的是隆福广场。隆福广场隶属于东城区，一方面其定位模糊，与隆福大厦重复；另一方面，由于隆福广场挡在了隆福大厦的前面，使隆福大厦不通街面，可能是“坏了风水”？

第七，摩擦内耗——从历史上看，隆福大厦的命运与中央政府、北京市政府、北京市国有资产监督管理委员会、北京市一商局（集团公司）、东城区政府、景山街道都有关，这些部门都有权力，但都没有责任。在这之中，市里与区里摩擦内耗最为明显。

第八，转轨过程——隆福大厦走向衰败也是改革时代的产物，按照市场经济的原则，借债就应该还钱，但是隆福大厦的主要债权人是国有银行，到期债务不偿还压力并不很大，现在只有部分工程款债权人要求破产还债。

第九，产权障碍——体制弊端非常突出。从狭义的产权关系看，是北京市国资委—北京—商局集团公司—隆福大厦—隆福大厦股份公司的链条。其中，直接持股的隆福大厦只是虚拟股东，两个企业“一套人马，两块牌子”，这是产权不明晰的典型代表。现在债务主要在大厦，二者资产关系不清晰。

第十，传统管理——产权链条太长，资产关切度太低，集团任命干部，换过多少次也不行，派去的干部机制不行。有人认为，如果是民营企业不可能这么拖，也许早就解决了。

3.初步诊断

根据以上讨论，我们的印象是:

第一，客观与主观——造成目前结果的原因，可以形容为“三分天灾，七分人祸”；所谓的“天灾”包括失火、市场竞争环境的变化等客观因素；所谓的“人祸”是指企业体制，产权不明，责任不清，机制落后。

第二，天灾不如人祸——必须认识到，外在条件的变化对许多商业企业来说都是一样的，而结果却很不相同，外因通过内因起作用。因此，天灾不如人祸，体制才是根本。

第三，责任在市里——现在体制的特点是权力与责任的脱节，责任不明确的结果是，干坏了照样升官发财，没有人跳楼。可以认为，现在的主要责任在市国资委和一商集团。

第四，果断地退出——商业变化太快，这应该属于国有资本退出的领域，事实也证明，隆福大厦是政府搞不好因此也不应该搞的领域。

第五，忘记过去——目前，传统与现代的商业因素交织在一起，已经改变了原来隆福大厦的小环境，历史的辉煌已经过去，一味地“刻舟求剑”已无济于事。

第六，破除迷信——也许有人怀疑把寺庙请到楼上是“破坏了风水”，但是难道共产党能够这样地讲迷信吗？

第七，标本兼治——也许有人希望最好能维持目前产权现状，想个什么“点子”，把大厦带动起来。但是，产业选择只能解决一时，仅仅是“治标”的办法，根本出路在于产权改革，隆福大厦到了必须“治本”的时候了。

4.前途对策

目前，一商集团人士思想已经比较解放，说自己不控股也行，交东城区也行，不干百货也行。这就为解决问题打下良好的思想基础。走出困境的思路初步整理如下:

第一，两种可能——解决的途径基本上有两个，一是不改变体制寻找新的业态与合作对象，要求优惠政策、减免税收等，这是继续“治标”的办法，好比是打“强心针”；另一种是改变体制，从产权入手，即“治本”的办法。好在一商集团已经没有思想障碍。

第二，两种流失——目前需要严格注意两种流失，一是在目前国有体制下，亏损吃补贴的“冰棍”现象；另一种是私下交易，“暗箱操作”的流失。前者已经存在，大家视而不见，麻木不仁；后者为潜在，可能在酝酿之中。后者更值得注意。

第三，大厦入手——由于主要债务在大厦，因此，要优先偿还债权人的利益，大厦对股份公司的股权作为大厦财产的一部分，用来偿债。

第四，三重价格——关于大厦的价值，在这个问题上存在着认识差异。有三种估价办法，一种是总资产，共有7.2亿元？还要再评估；二是净资产，总资产减去负债，还剩下多少？第三，股权转让的基础应该为每股收益，假如利润为零为负，资产又有什么意义？

第五，市场竞价——上述三种价格充其量是卖方的开价，既然是交易，就需要让人还价。因此，市场价格的数值应该由拍卖程序来决定。

第六，买方范围——市场价格的大小与参与竞价的主体范围而大不相同，比如是否允许外地参与？是否允许外资参与？

第七，职工安置——现在是由集团负责补贴，吃的是“集团大锅饭”。实际上，北京市国资委也在考虑，这是市一级的“大锅饭”。不过，职工安置时确实应该在更大范围来解决。

第八，安置价格——没有全国统一的价格，在一些外地，已经较顺利地解决，比如泸州化工，买断工龄每年只1000多元，也顺利解决。而大庆每年4000多元，仍然闹事。因此，关键在市场环境的成熟，在于过细的工作。一方面北京有经济机会，否则那么多的外地人来北京怎么能生活？另一方面北京是首都，不能乱，但是这不应该成为无所作为的理由。

5.线面问题

关于隆福大厦，仅仅是一个“点”，还应该考虑与之相关的问题，即“线”和“面”的问题。

所谓的“点”是指隆福寺商店街，对此，目前有以下情况值得思考:

已有报告——2000年我们中的一些人已经参加过关于已有隆福寺步行街的考察，已经提交过专门报告。在那之中的许多思想至今依然没有变化。

改造是非论——2000年开始电线杆入地改造，虽然改善了环境，但是经营起色并不大，还有人讲“越改越坏”。

隆福广场——前面提过隆福广场的影响，后来东城区透过东开公司又投资过1000万元，结果也不行，与隆福大厦一样比较失败。

你死我活——目前双方都想拆掉对方，思想陷入僵局，能不能肯定拆掉一方，另一方就一定好起来了？看来不可以相信任何一方。

名声不佳——现在的步行一条街实际上是有特色的，只不过叫“小姐一条街”名声不好听。政府应该在多大程度上干预？

新资进入——在这期间仍然有新资进入，比如“万国酒廊”等，说明仍然有投资者抱有信心。

饮食优势——在多种店堂中，饮食有传统，例如白葵等老字号、新的“哇哈哈大酒楼”等，东边的“好伦哥”也不错。

早市之争——蔬菜水果早市非常红火，深受百姓欢迎。但是，反对意见很强烈，认为这里是黄金地段，那只是临时性的，应该取消。

借鉴对象——早市能不能进大厦？许多人反对。也有人提出虹桥广场水产进大厦效果是很好的例子。一商集团自己的例子是马连道茶市，自发形成的专业市场，逐步扩大，形成规模。

体制差异——大厦后面的小楼地点更偏僻更差，锅炉改造时由职工买断，建立的福源宾馆日见红火，又建一餐馆效果也还可以。反之，集团负责的交道口宾馆赔钱，还是国有体制的弊端。

管委会功能——管理委员会名义上为区属，实际上街道代管，体制并不顺。

总之，传统与现代、高端与大众的交织使传统步行街已面目全非，“四不像”中反衬着种种不和谐。

所谓的“面”是指与东城区王府井、银街、北京站等的衔接。显然，政府主要支持王府井百货大楼，隆福街想属于王府井但属于不了，与银街、北京站等融为一体设想不错，但如何衔接？谁来操办？似乎多是空想的色彩，没有什么可操作性。现在，隆福街得不到应有的重视，没有整体开发计划，单独靠东城区自己也不一定能搞得好。所以，现在考虑面的问题条件还很不成熟。

6.政策建议

根据以上讨论，我们提出以下建议，有些在前面已经讲过，在这里只是重复或再次强调:

（1）基本认识——隆福大厦与隆福广场两个建筑加起来近10万平方米，两边街道长600米，地处闹区，不可以“守着金碗要饭吃”。必须改变怨天尤人的观念。

（2）急流勇退——实践证明，在这里发展商业光靠政府搞不好，大厦停业就是流失，这是现代版的“皇帝的新衣”，谁都清楚。必须迅速终止“冰棍”现状。必须提高资产关切度。

（3）只争朝夕——有人估计到奥运会前能解决，那样太晚了，必须加速进行，耽误时间就是犯罪。

（4）由点突破——在上述“点—线—面”的机构中，尽管有着相互影响，但是应该从“点”突破，以大厦为突破口，提高独立作战能力。

（5）产权改革——资产出租没有前途，人员负担也无法解决，坚持从竞争性领域退出，不可以再糊涂下去。市场竞争是企业的竞争，是企业体制的竞争。旧体制没有前途。用产权变革带动产业变革。

（6）政策陷阱——政策支持有必要，但是并不充分，如果仅仅打政策好处的主意，重复旧的体制和循环，就停止这种政策。

（7）人员问题——不要当做任何阻碍改革的借口，改革需要成本，但职工不是“人质”，必须积极解决。

（8）大厦入手——由于债务在大厦，所以焦点是大厦，用大厦包括对股份公司股权的资产偿还债务。

（9）价格确定——产权转让资产不是障碍，资产值多少亿元别人不能买之类的说法不能成立。

（10）公开拍卖——行政划拨的传统做法不好，必须杜绝私下交易，确定公开的原则。

（11）范围扩大——在多元化、民营化的过程中，尽量扩大投资者范围，东城区参与最好，国际投资者也欢迎。

（12）综合更好——大厦应该单体操作，能与其他设施一起操作更好。如果有可能，大厦、广场、步行街一起拍卖当然更好。

【注释】

[1]参见《内部研究报告》2005年3月。