成本法基本原理

5.1　成本法基本原理

5.1.1　成本法及其理论依据

1）成本法的含义

成本法（Cost Approach）又称原价法、重置成本法、承包商法、加合法、成本逼近法，是房地产估价的三大基本估价方法之一。成本法是指在估价时点以假设重新建造（开发）待估房地产所需耗费的各项必要费用以及正常的利润、税金为依据来评估估价对象房地产价格的一种估价方法。对于旧有的房地产，成本法指估价对象房地产在估价时点的重新购建价格（重置价格或重建价格），扣除折旧，以此估算估价对象房地产客观合理价格或价值的方法。由于成本法求出的价格是由房地产价格各构成部分的累加而得，因而被称为积算价格。成本法的本质是以房地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值。

成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是指价格，即估价对象房地产在估价时点的重置价。而且“成本”还具有完全性、现时性和客观性。

①完全性：是指它不仅包括开发商的成本，还包括开发商的正常利润和应纳税金。

②现时性：是指待估房地产在估价时点的重新建造成本，而不是其当初建造时所发生的成本（历史成本），但还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。

③客观性：即在估价时点的经济、技术条件下，重新开发估价对象房地产所必须花费的正常成本，而非估价对象房地产开发的实际花费的成本。或者说，这里的成本是社会成本、机会成本而非私人成本。

2）成本法的理论依据

成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。从卖方角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体讲就是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价。如果低于该代价，他就要亏本；从买方角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体讲就是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价。如果高于该代价，他还不如自己开发建设（或者委托另外的人开发建设）。

由此可见，一个是不低于开发建设已经花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设所需花费的代价，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价（包含正常的费用、税金和利润）。因此，估价人员便可以根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来评估其价格。

5.1.2　成本法的适用范围与条件

归结起来，成本法适用范围包括：

①适用于无收益又很少发生交易（没有市场）的房地产的估价，如学校、图书馆、体育馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产的估价。

②对于一些特殊用途的并独特设计的房地产，如化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等房地产的估价。

③用于房地产保险（包括投保与理赔）、抵押贷款、物业拍卖“底价”确定、拆迁物业补偿及其他损害赔偿的房地产估价。

④对于新开发的土地，如新城区、各类开发区，往往由于已完成开发的土地尚未形成活跃的土地市场，也常常采用成本法进行估价。

⑤适用于衡量非常投资效益，为投资者进行可行性分析提供依据，同时也能为消费者提供更为有利的市场目标的选择。

在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能影响价格。价格等于“成本加平均利润”是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争（即可以自由进入市场），二是该种商品本身可以大量重复生产。房地产的开发建设成本高并不一定意味着房地产的价格就应该高，开发建设成本低也不一定说明房地产的价格就不该高。要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价值。当市场供大于求时，价值应向下调整，当求大于供时，价值应向上调整。

成本法估价比较费时费力，测算重新购建价格和折旧需要相当的经验和专业技巧，尤其是对过于老旧的房地产，利用成本法估价通常比较困难。从这个角度看，成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的房地产估价，不大适用于建筑物过于老旧的房地产估价。而且，运用成本法估价，还要求估价人员具有良好的建筑、建材、设备、装饰装修、工程造价和技术经济等方面的专业知识，以及丰富的成本法估价的经验。

5.1.3　成本法估价基本公式

成本法最基本的公式可表示为：

P＝L＋C－D

式中　P——待估房地产在估价时点的价格；

L——待估房地产在估价时点的土地价格；

C——建筑在估价时点的重新建造成本；

D——建筑在估价时点的减价修正额，又可称为累计折旧。

对于不同情况下的房地产，成本法基本公式有不同的表示：

1）旧房地产估价的成本法基本公式

旧房地产价格＝房地重新建造完全价值－建筑物折旧

或　旧房地产价格＝土地的重新购建价格＋建筑物的重新购建价格－建筑物折旧

上述公式中，必要时还要扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。

在旧有建筑物情况下，成本法估价的基本公式为：

旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格－建筑物折旧

2）新建房地产估价的成本法基本公式

新建房地产价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润

土地取得成本包括：征地费；拆迁补偿费和拆迁安置费；地价款及有关费用。

土地取得成本的构成（根据房地产开发取得土地的途径）分为：征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等；通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁安置补偿费和土地使用权出让金等；通过市场“购买”取得的，包括地价款和税费。

在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，即：

新建建筑物价格＝建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润

在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。

3）新开发土地成本法估价的基本公式

新开发土地价格＝土地费用＋开发费用＋正常利税

新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下，成本法更具体的公式可表示为：

新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润

对于成片开发完成后的熟地（如新开发区土地）的分宗估价，上述公式又可具体化为：

新开发区某宗土地单价＝（取得待开发土地的总成本＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润）÷（开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率）×用途、区位等因素调整系数

实际测算时通常分为3个步骤进行：

①计算开发区全部土地的平均价格。

②计算开发区可转让土地的平均价格。

③计算开发区某宗土地的价格。

对于新开发区而言，由于处于初期，房地产市场一般还未形成，也没有土地收益，所以，新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的估价方法。

5.1.4　成本法估价操作步骤

根据《房地产估价规范》第5.2条，运用成本法估价应按下列步骤进行：

①搜集成本、税费、开发利润等资料。

②测算重新购建价格。

③估算折旧。

④求取积算价格。