浙江省房地产业关联效应及波及效应研究

浙江省房地产业关联效应及波及效应研究——基于投入产出模型的实证分析

改革开放尤其是20世纪90年代以来，伴随着城镇住房制度的改革，浙江房地产业发展迅速，在全省经济发展中的作用日益突出。由于房地产业具有产业链长、波及面广等特点，决定了房地产业一旦发生变动，将会对整个国民经济产生较大的影响。通过对我省房地产业与经济发展的动态反应机制的研究，揭示出房地产业的关联效应及波及效应特征，以此制定相关政策措施促进我省房地产业与相关产业协调、健康发展成为一项极具理论和现实意义的课题。本文依据投入产出理论，利用2007年浙江投入产出表数据，在分析浙江省房地产业投入结构、使用结构的基础上，通过计算消耗系数、分配系数、感应度以及影响力系数等相关指标，重点研究了浙江省房地产业的关联效应及波及效应。本文的主要结论有：一是浙江房地产业属于最终需求型基础产业，中间投入率和使用率都比较低，且与之直接相关的产业主要集中在二、三产业；二是浙江房地产业具有关联效应范围广、产业链长等特点，且产业间存在明显的差异性；三是浙江房地产业对经济的直接带动力并不强，其对经济的重要贡献主要是通过与之紧密相连的相关产业来实现的。

一、前言

与全国房地产业发展相似，浙江房地产业也是随着20世纪80年代初开始的城市土地制度改革和城镇住房制度改革而逐渐发展起来的，到了1998年取消住房实物分配，实行住房分配货币化后，我省房地产市场进入了新一轮发展阶段。近30年来，房地产业作为我省经济发展新的增长点，在提供就业机会，改善居民居住条件、带动其他相关产业发展等方面发挥了巨大的作用。浙江省房地产业增加值占全省生产总值的比重从1997年的2．4%提高到2007年的5．3%。2009年全省房地产开发投资2254亿元，占全社会投资的比重达到21．0%。由于房地产业本身具有的产业链长、融资量大、波及面广等特点，决定了房地产业一旦发生变动，将会对国民经济产生较大影响。以往对于我省房地产业与经济发展的动态反应机制的研究，主要以定性研究为主，且结论迥异。因此，定量研究浙江房地产业与其相关产业的关联及波及效应情况，分析其内部的相互作用，对于我省经济结构的深化调整及房地产业的健康发展具有重要的理论和现实意义。

投入产出分析是一种标准的产业经济学分析工具，它不仅能从再生产的角度深入、准确、全面地进行各种经济分析，而且能具体地从数量上揭示各种主要比例关系和经济结构，因此在对整个国民经济各产业以及各产业之间相互联系、相互依赖和相互制约关系的研究上具有相当的优势，因此我们选择投入产出模型作为本文的分析工具。本文框架结构如下：以投入产出理论为依据，利用2007年浙江投入产出表，从对房地产业投入、使用结构进行分析出发，实证研究我省房地产业与其相关产业的关联度及波及效应，阐述近年来房地产业自身的发展变化给经济相关部门带来的影响，并以此来判断我省房地产业在经济发展中的地位和作用，最后根据本文主要结论提出促进我省房地产业及与其相关产业的协调发展的优化思路。

二、浙江省房地产业投入及使用结构分析

房地产业的范围非常广泛，本文所研究的房地产业包括房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业、其他房地产活动等行业。

本文首先拟从投入产出角度对浙江省房地产业使用、投入结构进行分析，以此来揭示我省房地产业和相关产业之间的构成情况，为下文对房地产业关联及波及效应的研究做好基础。

（一）浙江省房地产业投入结构分析

根据2007年浙江投入产出表，我们整理出房地产业的投入结构表，见表1。显而易见，房地产业的总投入等于中间投入和增加值之和。我们采用中间投入率指标反映它们之间的构成比例关系，即房地产业的中间投入和房地产业增加值之比。2007年，浙江省房地产业的中间投入率仅为13．3%，从总量上看，中间投入率相对较小。

从中间投入结构看，浙江省房地产业分别消耗第一、二、三产业34．3、61．8和62．6亿元，占中间使用的比重分别为21．6%，38．9%和39．5%。将三次产业细分为42个产品部门进一步分析显示，在42个部门中，农林牧渔业、建筑业、造纸印刷及文教体育用品制造业、租赁和商务服务业、金融业、住宿和餐饮业等6行业为房地产业正常运转提供了主要的货物和服务保证，房地产业对这6个产品部门的消耗占中间投入总量的68．5%。

从浙江省房地产业增加值结构看，个人所得的劳动者报酬、生产税净额、固定资产折旧和营业盈余的比重分别为15．0%、10．4%、50．9%和23．7%。固定资产折旧比例较大主要是居民自有住房服务产生的折旧记入房地产业中的物业管理业而引起的。

表1　2007年浙江省房地产业的投入结构

（二）浙江省房地产业使用结构分析

2007年浙江省房地产业的使用结构情况见表2。从中可以看出，浙江房地产业的总使用由中间使用和最终使用构成。我们用中间使用率指标反映它们之间的构成比例关系，即房地产业的中间使用与房地产业的总使用之比。2007年，浙江房地产业的中间使用率为22．1%，中间使用率也相对较小。

从中间使用结构看，2007年，第一、二、三产业对房地产业的中间使用分别为0、75．4和188．8亿元，所占比重分别为0．0%、29．0%和71．0%。将三次产业细分为42个产品部门进一步分析显示，42个产品部门中，批发和零售贸易业、教育、住宿和餐饮业、纺织服装鞋帽皮革羽绒及其制品业、租赁和商务服务业、纺织业、金融业、卫生社会保障和社会福利业等行业对浙江房地产业的中间使用最多，合计为176．9亿元，占所有产业对房地产业的中间使用的67．0%。

从最终使用结构看，2007年，浙江省房地产业的最终消费596．1亿元，固定资产形成336．2亿元，所占比重分别为63．9%和36．1%。

表2　2007年浙江省房地产业的使用结构

（三）本部分小结

1．浙江房地产业属于最终需求型基础产业。从中间投入率和中间使用率看，2007年浙江省房地产业中间投入率和使用率分别为13．3%和22．1%，两者均小于50%，属于最终需求型基础产业。这也表明我省房地产业发展对经济发展的带动作用存在不足，但是其附加值很高。

2．浙江房地产业的中间投入、使用主要集中在二、三产业。从中间投入看，二、三产业在2007年浙江省房地产业的中所占比重分别达到38．9%和39．5%；从使用结构看，二、三产业在2007年浙江省房地产业的中所占比重分别达到29．0%和71．0%。其中批发和零售贸易业、租赁和商务服务业、建筑业等产业的这两个指标均排位靠前。这表明了二、三产业对于浙江房地产业发展起着至关重要的作用。

三、基于投入产出模型的浙江房地产业关联效应分析

产业关联，指的是在国民经济中一个产业与其他产业之间的技术经济联系，即一个产业的发展对其相关产业的发展产生的不同程度的连锁反应，进而影响到国民经济的整体协调发展。房地产业作为国民经济的重要产业，从投入和产出两个角度形成了与国民经济其他产业相互关联与波及的传导机制。

房地产业的关联是以投入品和产出品为纽带与其他产业发生经济联系，产业之间的关联关系分为三种，即后向关联、前向关联和环向关联。在一般的研究中，利用房地产业对应的消耗系数列表示后向关联效应，也称为需求拉动效应；用分配系数行表示前向关联效应，也称为供给推动效应；用完全消耗系数与完全分配系数的和来度量环向关联效应，也称为带动效应。

（一）后向关联效应分析

房地产业的后向关联效应，即需求拉动效应，是指房地产业的发展需要建筑业、金融业等后向相关产业提供必要的生产要素、产品或服务，体现着房地产业对其他产业的依赖，通常用直接消耗系数和完全消耗系数来衡量。

直接消耗系数指产业在运营过程中单位产出直接消耗其他各部门产品或服务的数量，反映了某一部门对另一部门产品的直接消耗程度，其值越大，说明两产业部门间的直接关联效应越强。计算公式为：

完全消耗系数反映了直接消耗和间接消耗的总和，完全消耗系数矩阵（B）可以直接由直接消耗系数矩阵（A）计算得到，计算公式为：

B＝（I－A）^－1－I

其中，I为单位矩阵。

由于篇幅所限，表3仅列出了浙江房地产业与其他产业之间位列前面的直接消耗系数和完全消耗系数情况。由各产业的直接消耗系数可知，浙江房地产业与42个产业中的35个产业存在直接相互关联，但除了与少数产业部门以外，与大部分产业的直接关联效应普遍较低。其中房地产业对农林牧渔业、建筑业、造纸印刷及文教体育用品制造业、租赁和商务服务业、金融业、住宿和餐饮业等6产业的中间投入消耗较大，表明直接需求拉动效应相对较强。

同时，浙江省房地产业与全部产业部门的完全消耗系数均大于0，即其通过直接或间接的方式与国民经济其他产业都存在不同程度的关联效应。其中房地产业对农林牧渔业、化学工业、金属冶炼及压延加工业等的间接产品投入消耗较大，即这些产业与房地产业的存在较强的关联效应。由房地产业完全消耗系数分布情况看，浙江房地产业的后向产业关联广，产业链长，并能通过直接或间接的需求拉动相关产业的共同发展。

（二）前向关联效应分析

前向关联效应，也称为供给推动效应，是指某产业对那些将本产业的产品或服务作为投入品或生产资料的产业的影响，直接或间接地消耗其提供的产品或服务。对房地产业前向关联效应的衡量选取直接分配系数和完全分配系数两个指标，系数越大，说明房地产业对其他产业的推动作用和供给影响作用越大，产业之间的前向关联效应越大。

表3　浙江房地产业与其他产业的直接消耗系数和完全消耗系数

注：农林牧渔业直接和完全消耗系数排名第一和大部分人的认识不同，主要原因是房地产业中的物业管理业和其他房地产活动等行业和农林牧渔业的关联效应较大引起的。

直接分配系数是指某产业或部门产品分配给另一个产业或部门作为中间产品直接使用的价值占该种产品总产品的比例。房地产业的直接分配系数越大，说明其他产业对房地产业的直接需求越大，房地产业的直接供给推动作用越明显。用公式表示为：

当j＝1，2，…，n时，为第i部门提供给第j部门中间使用的货物或服务的价值量，M为进口，为i部门货物或服务的总供给量（国内生产＋进口）。

完全分配系数是指某产业或部门每一个单位增加值通过直接或间接联系需要向另一个产业或部门提供的分配量。房地产业的完全分配系数越大，说明房地产对其他产业的推动作用越大，产业之间的前向完全关联效应越大。我们可以利用直接分配系数矩阵（H）来计算完全分配系数矩阵（W），计算公式为：

W＝（I－H）^－1－I

其中，I为单位矩阵。

表4　浙江省房地产业与其他产业的直接分配系数和完全分配系数

由于篇幅所限，表4仅列出了浙江房地产业与其他产业之间位列前面的直接分配系数和完全分配系数情况。由各产业的直接分配系数可知，42个产业部门中，浙江房地产业与其中的40个产业的发展均存在前向直接关联效应，也就是说房地产业对这些产业均产生了不同程度的推动作用。其中批发和零售业、教育、住宿和餐饮业等8个产业的前向关联效应较大，这表明这些产业部门的发展需要房地产业的产品和服务作为生产投入品，房地产业对这些产业产生的供给推动效应比较大。

完全分配系数计算结果表明，浙江房地产业与除石油和天然气开采业以外的41个产业的完全分配系数均大于0，即都存在直接或间接的前向关联效应。房地产业提供的产品和服务被直接和间接投入到这些行业中，对这些行业产生了推动作用。其中，批发和零售业、纺织业、纺织服装鞋帽皮革羽绒及其制品业、化学工业等产业的完全分配系数较大，表明房地产业对这些产业总的推动效应较大。

（三）环向关联效应分析

表5　浙江省2007年房地产业与其他行业的环向关联系数

环向关联是指某一产业与那些既向本产业提供生产要素又将本产业产品或服务作为其生产要素的产业的关联，表现为该产业通过需求拉动和供给推动对相关产业产生的总效应，也称为带动效应，一般用完全消耗系数与完全分配系数的和来衡量。

通过计算得到浙江省房地产业的环向关联系数，表5中列出了浙江2007年环向关联系数的前20位。从总的带动效应来看，房地产业每增加1单位产值对各产业的总带效应为0．8869017，带动效应的平均水平为0．021116707。其中，房地产业对化学工业的带动效应最强，为0．151，对批发和零售贸易业和纺织业的带动效应也比较强，分别为0．0555298和0．0492549。在42个产业部门中，与房地产业有密切关系的产业部门还有农林牧渔业、纺织服装鞋帽皮革羽绒及其制品业、造纸印刷及文教体育用品制造业、租赁和商务服务业、建筑业、住宿和餐饮业、金融业、通用专用设备制造业等8行业，即房地产业对这些产业的发展产生了较强的带动效应。

（四）本部分小结

1．总体上说，浙江省房地产业与其他产业的关联效应范围广、产业链长。从后向关联情况看，房地产业与其他全部42个产业都存在直接或者间接的拉动效应；从前向关联情况看，房地产业与41个产业存在直接或者间接的推动效应；从总带动效应看，房地产业对其他全部42个产业都存在拉动作用。

2．浙江省房地产业与其他产业的关联效应存在较大差异。农林牧渔业、化学工业、金属冶炼及压延加工业、造纸印刷及文教体育用品制造业、电力热力的生产和供应业、金融业、租赁和商务服务业、建筑业、住宿餐饮业等后向拉动效应较明显；批发和零售贸易业、纺织业、服装皮革羽绒及其制品业、化学工业、教育、通用专用设备制造业、住宿餐饮业、建筑业、租赁和商务服务业、金融业等产业的前向推动效应比较明显；房地产业与化学工业、租赁和商务服务业、金融业、建筑业、住宿餐饮业等产业的关联关系具有很强的双向性，即需求拉动效应和供给推动效应都很明显；从总的带动效应看，化学工业、批发零售业和纺织业的带动效应居于前三位。

3．总的说来，浙江房地产业与其相关产业的前向供给推动效应相对其后向需求拉动效应表现得更为突出。这从浙江省42个产业部门完全分配系数均值明显高于完全消耗系数均值就可见一斑，即浙江房地产业通过直接或间接的方式推动国民经济其他产业的发展要比拉动效应的效果要更加显著。

四、浙江房地产业波及效应分析

通过对房地产业关联效应的研究，我们知道房地产业与相关产业之间存在后向、前向和环向的关联效应，这也形成了房地产业对其相关产业的波及路径，即房地产业主要沿着后向波及、前向波及和侧向波及等路径影响与其相关联的各个产业，进而通过产业之间的相互波及对整个国民经济的发展产生影响。产业波及可分为受关联产业的波及作用和对其关联产业的波及作用两种，通常用感应度和影响力系数来表示。

（一）感应度分析

感应度系数反映了国民经济各部门均增加一个单位最终使用时，某一部门由此而受到的需求感应程度。当感应度系数大于1时，表明该部门受其他生产部门生产的影响最大，感受的需求压力最大。其计算公式如下：

部分感应度系数排名靠前的产业见表6。从中可以看出，在浙江省42个产业部门中，金属冶炼及压延加工业、化学工业这两个产业的感应度系数最大，且远远大于其他产业，此外还有电力热力的生产和供应业等12个产业的影响力系数也都高于1．0，这既表明其他产业的发展对这些行业的需求较大，又说明了这些部门对经济发展起着较大的制约作用，尤其当经济发展较快时，这些部门的中间需求和最终需求扩张的余地也会很大。而其余27产业部门的感应度系数皆低于1，尤其是房地产业的感应度系数仅有0．5168862，远低于42部门的平均水平，表明该部门受其他部门增加生产最终产品的感应而产生的需求影响程度远远低于42产业的平均感应程度。

表6　浙江省房地产与其他产业对国民经济产业的感应度和影响力比较

续　表

注：由于在2007年投入产出核算中，废品废料业的部门范围发生了变化，已经不仅仅包括废弃资源和废旧材料回收加工业的口径，还包括投入产出核算中的传统的废品废料。故在排名中我们把这个产业做了剔除处理。

（二）影响力分析

影响力系数反映了国民经济某部门增加一个最终使用单位时，对国民经济各部门产生的生产需求波及程度。当影响力系数大于1时，表示该部门生产对其他部门所产生的影响程度超过社会平均水平，对经济发展速度产生了重要影响。其公式如下：

由投入产出表，通过计算得到浙江省房地产的影响力系数，部分排位在前列的产业的影响力系数见表6。从中可以看出，在浙江省42个产业部门中，金属冶炼及压延加工业、金属制品业、通信设备计算机及其他电子设备制造业、电气机械及器材制造业、建筑业等产业的影响力系数都相对较大，且均明显大于1，表明这些产业部门具有比较完善的产业链，即对其他产业部门产生的辐射力也比较大，单位最终使用增加对其他产业部门能够产生较强的拉动作用。通过分析发现，对经济影响力系数较大的前十位产业中，绝大部分属于第二产业，尤其是以装备制造业中的行业居前。而房地产业的影响力系数仅有0．463423，明显低于平均水平，表明房地产业尚未成为我省经济的主导产业，其对各产业部门生产的需求作用较小，对区域经济的辐射力和带动力也相对不强，但同时也说明该产业还具有很大的发展空间和潜力。

（三）本部分小结

1．总体上看，浙江房地产业对国民经济其他部门的影响相对较小，对经济发展的直接带动能力不强。在浙江经济各部门中，房地产业的感应度系数、影响力系数均小于平均水平，分别排在第27位和第40位。这说明房地产业相对其他部门来说，它的变动对其他部门无论是供给还是需求的影响都很有限。从研究结果可以看出，各产业部门中，影响力系数和感应度系数最高的前十位行业绝大部分属于制造业的范畴。

2．浙江房地产业对经济发展的重要作用主要是通过与房地产业高度关联的行业间接实现的。通过分析可知，作为具有流通服务性质的第三产业，房地产业中间投入率和中间需求率较低的行业特性决定了其对经济发展的直接带动作用较弱，而房地产业对经济发展的重要贡献的认识主要是缘于与房地产业高度关联的行业对国民经济的带动作用较强。此外，由于房地产业的增加值中相当一部分来源自居民收入的纯转移和已核算过的固定资产部分的转移，而不是来自生产活动创造的财富，这也从另一方面说明了浙江房地产业对经济发展的直接作用还不强。

五、促进我省房地产业优化发展的建议

运用投资产出调查和相关的统计数据，笔者对浙江房地产业关联效应和波及效应进行了实证分析，加深了对我省房地产业发展状况及其特征的了解。房地产业不仅对我省经济社会发展具有直接的带动作用，并且其产业链长、辐射面广大，进而间接地促进了经济增长。同时，房地产是一个特殊的行业，对于改善民生、提高生活品质、促进我省和谐社会建设等方面也发挥着巨大的作用。根据本文的结论和目前我省房地产市场的实际情况，对促进我省房地产业及其相关产业的优化发展，进一步发挥房地产业在国民经济中的优势作用，特提出如下建议，以供参考。

（一）拓展空间，加快房地产服务行业的发展。房地产服务是房地产的新领域，具有无限发展潜力，是促使房地产业向服务型转换、增强其前向推动能力的重点领域。房地产服务主要包括规划设计、咨询、评估、物业管理、经纪等中介服务等。从现阶段来看，房地产业经过近30年的市场化发展，已经初具规模，不仅仅每年新开发房屋快速增长，存量房屋的规模也日益扩大。随着城市化进程的不断推进，房地产开发领域仍具有很大的空间，但由于房地产存量规模的巨大，房地产服务行业的空间更为广阔，在房地产业中重要性也越来越突出。因此，拓展房地产业发展空间，制定切实有效的政策，健全完善法律制度，规范市场行为，以加快房地产服务行业的发展，是当前房地产业发展的一个重要任务，这同时也能促使房地产业自身结构的优化，有效带动产业链上相关产业的发展。

（二）理顺关系，因势利导，充分发挥房地产业的带动效应。通过研究知道我省房地产业与不同关联产业的关联效应存在差别，且有的产业差别还非常明显。在房地产业与其他产业互动发展的过程中，除了促进房地产业自身优化外，还应正确选择与其他相关产业协调发展的政策，理顺产业关系。按房地产业与不同产业的关联性质，分别制定房地产业与相关产业的协调发展政策，并按经济发展的不同阶段进行动态的调整，以保证产业链的顺畅，充分发挥房地产业的带动效应。

（三）优化结构，加强保障性住房投资力度，实现商品房与保障性住房投资的协调发展。自住房制度改革以来，商品房市场取得了长足的发展，但是同时商品房价格也快速上涨，超过了一般居民可承受的范围，我省的情况也不例外。目前我省部分中低收入居民住房困难，依靠自身目前的收入状况很难改善居住条件，社会舆论反响强烈，很大的原因就是各类保障性住房建设的滞后。近些年，各类保障性住房建设和快速发展的商品房市场相比，存在着“一条腿长，一条腿短”的问题。鉴于整个房地产业在我省经济发展、构建和谐社会中的重要作用，今后我们应该大力加强各类保障性住房的建设力度，实现商品房与保障性住房投资的协调发展，切实提高居民的居住条件。例如杭州2009年以来提出了“六房并举”的保障房建设思路，开创了一种保障房建设的“杭州模式”，值得全省借鉴和学习。

（四）集思广益，有效遏制房价过快上涨，确保房地产业平稳健康发展。针对商品房价格过快上涨的问题，国家在2002年起就对房地产市场进行调控，采取的措施主要是在流通环节通过税收、紧缩信贷等方式抑止房价的过快上涨。但是，经过这些年的实践，效果不太明显。在覆盖全社会的保障性住房体系没有完全建立起来的情况下，主要依靠抑制需求的方式来遏止遏制房价的上升，短期内可能会收到效果，但是在长期发生反弹的可能性更大。目前形式下，我们应该集思广益，在住房制度上继续创新，比如相关部门要进一步完善住房保障制度，通过增加保障性住房建设，加大普通商品房供应，完善土地招拍挂制度，防止地价水涨船高，相关税收政策抑制投资投机性购房需求，加强房地产市场规范管理等措施稳定房价。随着这些措施的切实贯彻实施，将对我省房地产市场平稳发展发挥重要作用。

（五）与时俱进，加大新材料、新技术运用，提高房地产业的质量。房地产业作为产业结构中的重要组成部分，在经济全球化的今天，同时也要置身于全球经济一体化的动态大背景下。不同的经济发展阶段，房地产与其他相关产业的经济技术联系是不同的。从全球范围看，经济越发达产业结构越趋向知识化、科技化和服务化。随着社会经济的发展，人们不再满足于基本的生存居住需要，对生活品质、居住状况有了更高的追求。因此，房地产业要顺应时代发展的要求与经济技术结构的变化，与时俱进，各相关部门应迅速制定政策，鼓励与引导房地产业向科技、环保、智能信息型转化，必要时给予政策上的倾斜，以提高房地产业的质量。

课题负责人　竺　园　　　　　　　　　　　　

课题组成员　郁志君　季　南　沙培锋　杨士鹏

　　执　笔　杨士鹏　　　　　　　　　　　　

参考文献：

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