宏观调控下的房价上涨再思考与对策

宏观调控下的房价上涨再思考与对策

西南财经大学经济学院　杨继瑞

2004年以来，我国住房价格的明显上涨，尽管国家于2005年加强了对房地产市场的宏观调控，出台了“房地产新政”，从而使住房价格上涨过快过猛的势头得到了有效的遏制，但是到目前为止，各地房价上涨的基本态势并没有逆转。笔者以为，我国房地产市场上的商品住宅价格目前正处于上涨的中长周期，短期内房价的停滞和下跌的可能性不大。目前，房地产市场上商品住宅价格的上涨是多种因素合力作用的结果，而需求强劲则是房价上涨的根本性和持续动力。同时，我们也要看到房价上涨中的合理成分，并且采取“增加供给、调控需求”举措，以促进房价运行进入理性轨道。

一、需求强劲:房价上涨的根本性动因

目前，我国房地产市场商品住宅的需求强劲，是拉升房价的根本性和持续动力。笔者以为，我国房地产消费目前至少呈现出四个新的中长期需求:一是城镇恩格尔系数降低后，广大城镇职工住宅进入了一个新的换代期，不少城镇职工开始将原来的“房改房”或卖或租，然后买自己满意的商品房；二是不少先富起来的一批城乡居民，开始普遍购置第二套住宅，第二居所现象应运而生；三是城市化步伐的加快，一部分城市近郊农民和农民工进入了城市，成为城市的租房者甚至是购房者，从而使房地产市场获得了新的需求动力；四是房地产成为不少城市居民的新投资工具。这一中长期趋势在惯性作用下，2006年甚至近5年内在总体上是不可逆转的。需求强劲导致房价在刚性基础上呈现拉上态势，这是价值规律在房地产市场上作用的必然趋势和表现。

房价的上涨带动地价上涨，地价上涨又反过来进一步加大商品住宅的单位成本，从而推升房价。众所周知，在商品房的价格中，地价一般要占25%以上。可以说，2005年土地“招拍挂”的出让价格一直牵动着楼市的神经。在地价刚性上涨的情况下，为了摊薄房地产单位面积的楼面地价，于是房地产开发商尽可能地增加房地产项目的楼层。楼盘从“低层—多层—小高层—中高层—高层”这样轨迹在演绎。房地产项目楼层的增加虽然摊薄了楼面地价，但在一定程度上又势必会增加其建筑造价和成本，从而致使房价上升。可见，地产出让价格的不断攀升成为拉动房价进一步走高的重要因素。

建材价格坚挺以及能源价格上涨，客观上导致楼市成本增加。建材大都是资源性产品，其开采价格是一个成本不断递增的趋势；加上能源价格的上升，对建材价格形成了推波助澜拉升格局。面对建材价格的居高不下，房地产开发商不会也不可能自己全部承担和消化其建房成本的涨价部分，而是将其部分或全部转嫁到房价之中。

个别开发商为追逐高额利润而提价，助推房价大幅上扬。在房地产市场呈现需求强劲的大势下，一个楼盘往往一开盘就形成销售火爆的局面。在这样一种情况下，一些房地产开发商便萌发了大赚一把和获得高额利润的投机心理，有意抬高房价。

我国个人投资渠道狭窄，导致大量资金转身股市进入房地产市场。近年来，众多个人和家庭投资纷纷投入房地产市场，助长了房地产市场的需求。加上在此过程中，人们“买涨不买落”的非理性的投资性购房，由此助推房价上走。

银行不断紧缩银根，导致开发商融资难度加大，由此产生了新的融资交易费用。于是，房地产开发商会将增加的融资交易费用部分或全部转嫁到房价之中，从而使房价上升。同时，宏观调控中房地产税收征管的强化在房地产市场需求强劲的情况下，极易发生税费向消费者的转嫁。也就是说，在房地产需求强劲的情况下，对房地产开发商的宏观调控所增加的有关税费，房地产开发商会或多或少地将其转嫁给购房消费者。在房子不愁卖不掉的行情下，房地产开发商势必会将宏观调控所新增加费用和交易成本打入房价，从而导致宏观调控的绩效变形或渗漏，甚至产生对遏制房价攀升的“失灵”现象。

二、房价上涨:正确看待其中的合理成分

特别需要指出的是，目前我国房价的上涨既有不合理的成分也有合理的成分，对其中的合理成分我们也应该正确地看待。笔者以为，目前房价的上涨主要还不是房市中的“炒作”反映，而是存在相当层面的实实在在的购房消费需求。这些购房消费需求具有很大程度的客观必然性。“安居乐业”是人们的基本需求，住房是人们生活中排在粮食之后的第二必需品。所以，人们对房地产市场的关注和对房价较高、上涨过猛的反映是可以理解的，对其加强宏观调控是完全正确的。但是，房价在一定程度的合理、适度和平稳上涨，也是经济社会发展的必然趋势。

第一，目前房价的上涨，有我国居民的收入水平不断提高而使住房消费需求拉升的推动因素。改革开放以来，大部分人的收入水平已不仅仅局限于一月“几十元”的工资，城市居民的收入已在千元以上，“万元户”在现在社会已经不再是一个让人“骄傲”的名词。近年来我国的GDP增长也保持在8%～10%的速度增长。作为个人生活必需品的住房价格的上涨也在情理之中。即使在西方发达国家和我国的港、澳、台地区，人们要拥有自己的住房，也要花费家庭的相当大的积蓄。

第二，因为我国的物价水平也在温和地上升。改革开放二十年来，随着经济水平的不断提高，物价水平一直平稳增长。物价增长的幅度总体来看与居民的收入水平的增加同步。作为对物价最有影响力的房地产价格的上涨也是物价水平上涨的合理反映。

第三，因为人们生活条件改善对改善住房环境的愿望在不断加强。人民生活条件的改善也促使了人们对改善住房条件的强烈愿望，这样的愿望不能打压。人均收入在1000美元的时候是消费结构的转型期，从这一方面看，房价上涨也有一定的科学根据。

第四，从保护土地资源的角度考虑，房地产价格的上涨也有一定的合理性。政府对土地供应成本的增加获得的收益最主要的还是用在了基础设施的建设上。房价的上涨在一定程度上也限制了对商品房量上增加的要求，从支付能力上制约了一部分住房需求，从而使宝贵的土地资源能更有效地利用。所以，房价的上涨从微观的层面看，也是保护土地资源、加速的产业整合所进行的一种经济调整。最后，是由于房地产业对相关产业具有很大的带动性。住宅产业在经济发展中有着非常重要的带动作用，尤其是在消费市场不够旺盛的情况下，刺激经济的发展，增加就业岗位，就必须找到一些带动功能比较大的产业。这里有一组数据大致可以说明一些问题:每投入100元的住房资金可带动相关产业170～220元的消费需求；每销售100元的住宅可带动130～150元的其他商品的销售。根据计算，住宅建设如果增加10个百分点，可望带动国民生产总值增长一个百分点。在房价合理上涨的情况下，这种带动功能将发挥积极的乘数效应。

但是，房地产价格不合理的上涨，将产生一系列的经济失衡现象，以致引发金融危机和通货膨胀。所以，控制房地产价格过快、过猛上涨是非常必要的。笔者以为，政府对房地产市场尤其是房价的调控，不是促使房价大幅度地下跌，而是把房价控制在一个温和价区，控制在工薪阶层能够承受的范围内，控制在一个合理的上涨范围内，使之不高于GDP上涨的幅度，特别是不能高于人们收入水平的上涨幅度。这样，一方面，能使百姓有家可居，形成社会发展的和谐；另一方面，也使得房地产业与国民经济的其他产业之间实现良性互动和可持续发展。

三、“增加供给、调控需求”:制导房价过猛上涨的“杀手锏”

1.“增加供给”可以直接消化过旺的需求，从而遏制因为供不应求所导致的房价拉升

目前，房地产市场需求异常旺盛，增加房地产市场的有效供给、增加经济适用房和廉租房的有效供给可以从市场层面和非市场的住房保障两个方面来制约房价的大幅攀升。在“增加供给”和“调控需求”这两个方面比较，前者应该是矛盾的主要方面，所以要着力实施。

（1）适当增加普通商品房用地和经济适用房用地。适当增加城市房地产开发用地和经济适用房用地，一方面表现在加强对城郊用地的合理开发；一方面着眼于内涵挖潜，加快对城市旧城区的改造步伐。利用增加市场供给的方式冲抵房地产价格上涨的升力，通过增加土地的供给来增加房地产产品的供给量，可以有效地改善房地产市场上的供求关系从而使房价涨幅趋缓。在政府以“招拍挂”方式出让土地时，不能简单地采取“价高者得”的方式。对于普通商品房的用地，应该在出让用地时就在合同中明确其房屋的最高限价，并予以公告。同时，政府出让土地时，每一宗土地的面积不能过大，让更多的中小房地产开发商进入房地产市场，以避免大开发商采取“领袖价格”的方式对房地产市场实施垄断；也可避免大开发商控制大面积土地，从而事实上削弱政府对土地市场的宏观调控。

（2）适当提高房地产项目的容积率和开发用地效率。提高房地产用地的开发利用效率就是要在有限的房地产开发用地上尽可能的通过合理的规划提高单位面积的土地利用效率。对商品房开发建设的过程中，大多数人关注的是楼盘容积率“小于”多少。政府从整个社会房地产供给的角度考虑应做出对商品房建设容积率应当“大于”多少的规定。当然，我们并不是要求商品房的容积率应越大越好。政府有关部门应该根据不同的商品房使用性质，从集约用地的角度，制导楼盘的容积率保持在合理的范围内。这一“小”一“大”，既考虑了人们住房条件改善的要求，同时通过适当的规划一方面能够节约大量的土地；另一方面能够增加单位面积土地的有效使用面积，同时能够降低高昂的房价中的土地价格以摊薄房价。同时，在政府出让土地时，要采取有效举措使房地产开发商不能囤积土地，拖延开发时间和放慢房地产上市的节奏，以使出让入市的土地尽快开发成为商品房，从而有效地平抑房地产市场旺盛的需求。

（3）增加经济适用房的有效供给。笔者以为，经济适用房的政府税费优惠，必须体现在房价上。所以，增加经济适用房供给的关键是“限房价”。“限房价”就是要从开发商的建筑成本入手，限制开发商的利润空间，在供给土地的时候就规定其最高限价。2003年颁发的《经济适用住房价格管理办法》规定，经济适用房实施政府指导价售楼利润≤开发成本×3%。这在一方面对经济适用房的利润空间起到了一定的限制，但由于“开发成本”的范围很难界定，很多房地产开发商把本不应计入开发成本的费用计入其中，造成了经济适用房的价格“不经济”。我们应该对中低收入人群给予更多的人文关怀。尤其对经济适用房，我们要让其成为中低层市民解决居住问题的基本保证，要切实避免“富人不能买而工薪阶层又买不起”的尴尬；同时，经济适用房可以实行“先预定、后开发”模式，以需定产；另外还可以采取“租售并举，以租抵价”的新运作模式。

（4）增加廉租房的实物配租。从长期发展趋势而言，基于地价的上涨、建材价格的稳中有升和物价总水平刚性，特别是人们收入的稳步增长以及对住房改善性消费需求的有增无减，房价在总体水平上不可能呈现下降趋势。虽然经济适用房在价格上相对便宜，可以在一定程度上满足中低收入家庭的住房需求，但并不是每一个应该享受经济适用房待遇的人都能享受到这个福利，而且不少低收入和最低收入的家庭连经济适用房也买不起。例如，按照现有经济适用房的标准，近80%北京市民具备享受条件，而北京市目前提供的经济适用房满足不了其中10%的需求。而且，目前北京的经济适用房的价格大约为每平方米4000元左右，买一套80平方米的经济适用房至少要花30多万元。成都的经济适用房也达每平方米2500元左右，买一套80平方米的经济适用房也要20多万元。这些城市中的一些低收入和最低收入的家庭对这种价位的经济适用房根本不敢问津。和谐社会必须要满足人们基本的居住消费。“人人有房住”，作为居住权，可以说是公民权利的重要组成部分。居者有其屋，是每一个公民迫切而现实的问题，也是全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会重要内容。但是，“人人有房住”不能演绎为“人人有住房”。要知道，即使在发达国家，拥有住房自有产权的家庭也只有60%左右，还有相当部分的家庭还是通过租房来实现其居住消费。现在，我们在倡导满足人们不断增长的居住消费需求时，存在一个误区:似乎社会应该保障绝大多数家庭甚至是每一个家庭都可以通过房地产市场购买一套自有产权的住房，或者至少应该购买一套政府给予一定补贴的经济适用房，属于天经地义之事。众所周知，在发达国家，小轿车进入每一个家庭都是不可能的，更何况比小轿车价值更大的住房了。基于目前我国家庭的平均状况，没有任何一个人认为目前小轿车可以进入大多数的中国家庭；但是，却有不少人认为，中国大多数家庭拥有一套比普通小轿车价值更大的自有产权住宅，反而是理所当然。这岂不是有违价值规律和中国国情？市场经济在一定程度的发展而不发达，导致我国正处于个人收入差距的扩大期。国际上通常认为基尼系数处于0.3～0.4时，表示收入分配差距合理；处于0.4～0.5时，表示收入分配差距过大；超过0.5时，则意味着已经出现两极分化。目前，我国城乡居民的基尼系数已经达到0.47，高于0.3左右的世界基尼系数平均标准。在这样的国情下，对于低收入和最低收入的家庭来说，采用购买普通商品房甚至经济适用房的方式来满足其居住消费，愿望虽然无比善良，但无疑是天方夜谭。

所以，笔者以为，政府直接修购一批廉租房，为城市低收入家庭提供充足的廉租房，应该成为构建和谐社会的政府举措。世界各国住房保障制度正反两方面的实践都表明，没有政府的介入特别是住房出资兴建和征购保障性住房，仅靠市场的力量，绝不可以真正解决最低和低收入家庭的住房问题。我们不能简单认为，政府修购廉租房一定是低效率的；一开始就假定公共组织没有效率，是一种没有现实依据的制度偏见。在城市化的高速发展阶段，基于社会主义市场经济体制的本质要求，政府可以在更大的空间和时间范围组织要素的投入，以大规模的廉租房建设来实现其修购的低成本。事实上，“低成本”和“大规模”正是这一阶段廉租房供给的两个互为前提的核心要素。这就是为什么在城市化高速发展的初期，日本、韩国以及第二次世界大战后重建时期的欧洲都有政府大规模介入公共住宅的原因。日本1955～1975年，主要是依靠公有住宅建设，1975年后民间资金建设才开始逐渐取而代之（张松，2002）。东亚高速发展的经济，特别是新加坡、中国香港地区，其经济的发展与政府大规模介入公共住房的提供密不可分。政府在房地产市场上的重要性远远超过私人部门。20世纪60～70年代，中国香港地区和新加坡都开始了前所未有的公共房屋建设，即使到了90年代，香港这类住宅仍然高达50%以上，新加坡更是高达87%（世界银行，1994）。

目前我国廉租房的有关管理办法规定，实物配租的廉租住房来源应当以收购现有旧住房为主，同时要限制集中兴建廉租住房。其主要担心是:集中兴建廉租房小区，会带来一系列的社会问题，甚至可能会导致“贫民窟”现象的出现。诚然，这些担心有一定的道理。但是，笔者以为，集中建设廉租房小区，只要规划合理、物业管理配套、政府给予相应扶持，上述担心的问题是完全可以最大限度地避免的。新加坡的“公共组屋”管理得井井有条，不少城市郊区的农民新村在管理上也是井然有序，就是最好的佐证。如果最低和低收入家庭本身是一种客观存在，不能说他们分散居住就不产生社会问题，集中居住就一定会产生社会问题。在如何解决最低收入和低收入家庭的居住消费问题上，与其采取消极的掩耳盗铃式的应对方式，不如主动地积极应对，借鉴新加坡等国家和地区的“公共组屋”、“廉租屋”的运作模式，兴利除弊，重构具有中国特色的廉租房新制度。笔者以为，城市廉租房兴建应与中心城区人口分流、城市土地整理结合起来；城市廉租房可考虑在公交等基础设施系统完善的城乡结合部兴建，以降低土地成本、分流人口，形成多中心的城市格局。这样，城市最低和低收入人群就愿意到旧城外的这些地区去就业、居住，老城里的人口就会减少，而政府又能通过新区的土地开发获得更大财力，也能把旧城区历史街区的整治与保护工作做得更好。

2.“调控需求”，可以使房地产市场更趋理性化，从而使房价过猛上涨的动力大大减弱

“调控需求”要配合“增加供给”，给火爆的房地产市场适度降温。要在保护合理的居住性购房消费的同时，对投资性购房特别是炒房实施强力度的打压，着力挤压房地产市场中的“泡沫”。

（1）实施需求的分类调控举措。对目前房地产市场上的需求，不能简单的打压，而应该实施有所区别的调控方式。要把经济手段、法律手段和必要的行政手段进行有机整合，采取以经济手段为主的组合方式，实施卓有成效的分类调控举措:鼓励第一居所的住房需求，限制第二居所的住房需求，抑制投资性住房需求，打压投机性住房需求。对高端房地产要加强调控；对中端房地产要积极引导；对低端房地产要给予保障。

（2）增加购房需求的资金“门槛”。要通过金融手段，影响人们的实际购买力。要适当提高购房贷款的利率、提高按揭购房的首付金比重等举措，使当前的一些购房消费需求适当地推迟实现，以适当增加购房需求的“门槛”，给一些非理性的购房冲动浇点“冷水”，从而使某些房地产“炒家”的“炒房”行为所有收敛，着力挤压房地产市场中的“泡沫”，进而使某些非理性的过旺需求回归，而不至于生成房地产市场的危机。

（3）加强对个人住房出租的管理。近年来，小户型住宅一度需求过旺，房地产二级市场迅猛发展，商品房出租量逐年上升。然而，在商品房出租的过程中偷逃税的现象非常严重，绝大部分个人住房的出租没有按照国家规定的办法完税。我国目前个人投资渠道的不理想，个人住房出租成本又相对的较低，从而使得商品房出租成为一些人的投资经营方式，进而刺激了投资性住房需求的过度增加，抬高了房价。因此，笔者建议，应该实施和健全“个人住房出租许可证”制度，适当加大房屋出租的交易费用，以遏制投资性购房消费的过旺增长，促使房价走势保持在一个合理的层面上。

（4）加快物业税出台的步伐。目前，房价的居高不下，重要原因之一是由于人们“换代型购房”、“第二居所购房”、“保值型购房”和“投资性购房”等需求强劲合力作用的结果。这些购房行为的异军突起和方兴未艾，与我国房地产消费和保有环节的税费缺位有关。因此，加快物业税出台的步伐，可以遏制房地产市场的部分需求，缓解房地产市场上的供需矛盾平衡，从而使房价的运行稳健合理。

参考文献:

1.冯健等:《中国第二住宅发展研究》，《地理学与国土研究》2000年。

2.杨继瑞、曹洪、卓武扬:《2004年我国房地产业走势与对策分析》，《投资研究》2004年。

3.杨继瑞等:《房地产新政:现状、展望与思考》，西南财经大学出版社，2005年。