实现中国房地产市场目标的思路

第三节　实现中国房地产市场目标的思路

实现中国房地产市场目标是一个长期的经济发展过程，亦是经济改革过程，需要从经济基础到思想观念，从整个国民经济到房地产业进行全面改革和综合发展，才能实现其目标。

一、培育房地产市场的土壤和环境

要在中国开辟和发展房地产市场，必须使整个国民经济转到有计划的商品经济轨道上来，市场机制在各经济领域发生作用，按照商品经济原则指导人们的经济行为。因为，发达的房地产市场只能建立在发达的商品经济基础之上。现代房地产市场与自然经济、产品经济是不相容的。因此，国家的计划、基建、投资、建筑、财政、物价、流通、金融、税收等体制都需要进行深入的改革，不仅同现代房地产市场相协调，而且要为建立房地产市场创造条件，提供必要的基础和环境。直接建立房地产市场目标相关的经济基础工作是：

1．城市土地作为商品化的生产要素投入社会再生产过程，参与国民经济运行。城市土地是城市经济社会发展和城市社会再生产中不可缺少的生产要素。在传统经济体制下，城市土地虽然也是重要的生产要素，但仅仅作为一种自然资源，实行无偿划拨、无偿无限期使用，基本上采取需要多少土地，国家划拨多少土地的行政办法。所谓计划是配置这种生产要素的唯一手段。土地的开发，城市基础设施的建设完全由国家财政投资，土地使用者只使用不补偿。实际上，土地并没有作为一种经济要素投入城市社会再生产过程，土地并没有同其他生产要素的运行融合在一起，社会再生产作为一个经济过程，土地是被排斥在外的。不改变这种情况，房地产市场是无法建立和发展的。所以，首先要重新认识在有计划商品经济条件下，城市土地的经济性质，即具有自然资源和社会资产，价值和使用价值，商品和自然物的双重属性。因此，必须实行商品化经营，采取特殊的运行机制。对城市土地不能无偿使用，而必须实行有偿使用。形成城市土地自身的实物和价值循环过程，建立土地开发、经营、使用、补偿、再开发的完整的过程，并同其他生产要素的生产过程相协调。所以说，有偿使用城市土地是建立城市土地市场，乃至房地产市场的经济基础。当然，由于过去长期实行土地无偿使用，一时转变为有偿使用肯定会遇到各种困难，因此可以顺序推进，至少首先对营业性使用的土地实行有偿使用制度。对非营业性使用的土地待条件成熟之后再实行有偿使用制度。与此同时，对城镇和农村的宅基地亦应该实行土地的有偿使用。

2．实行住宅商品化。所谓商品化，就是使居民把住宅作为一种消费商品来获得和消费，像消费其他耐用消费品和必要的生活资料一样。由于长期的福利制度和分配政策，居民住宅被排斥在商品消费之外，因而也排除在市场之外。国家对住宅只存投资而无回收，只有投入而无产出。从社会再生产分析，只有生产过程而无流通过程，不能形成完整的社会再生产过程，当然不存在资金的循环和周转。所以，要建立房产市场，乃至房地产市场，必须恢复商品经济条件下住宅的商品面目，即实现住宅商品化，形成生产过程与流通过程相统一的社会再生产过程，使从住宅的投资、建筑、分配到消费都作为一种商品来经营和对待；从住宅的地基到住宅的内装修都按照商品来经营。这样不至于使市场从外部灌入，而是成为内在的机制。实行真正的住宅商品化必然引起计划体制、投资体制、工资制度、财政体制、流通体制、金融体制的连锁改革。

3．建立土地收益的分配系统。土地作为社会资产不仅更具有价值而且参与剩余价值的分配，实际上能带来经济收益。在中国，因为城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有，所以，参与土地收益分配的部门和集团很多，包括所有者的有关政府部门、管理者的政府机关、经营开发者的企业、使用者的单位和居民等。这种部门和集团参与土地经济收入的分配，不仅依赖于有关直接的土地经济收益分配体系，如土地价格、土地使用费、土地税收等，而且决定于国家相关的计划、财政、税收、流通、价格政策和经营体制。因此，要建立和完善房地产市场，必须使所有这些改革都有利于土地经济收益的合理分配。

4．深化企业改革，使企业成为自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的相对独立的商品生产者和经营者。企业改革是城市经济体制改革的核心，亦是建立和完善房地产市场的关键。城市中各种类型、各种性质和各种规模的企业是城市土地的主要使用者，亦是房产的主要所有者和使用者。企业职工及其家属占城市人口的绝大部分，是城市住宅的主要住户。同时，企业是城市房地产市场的主体。除了房地产开发经营企业是房地产的主要开发经营者外，其他工商金融企业成为房地产市场的主要购买者。因此，企业的经济性质、人员构成、经营规模、核算体系、购买能力等因素直接决定房地产市场的状况和前途。如果企业成为相对独立、自负盈亏的商品生产者和经营者，那么，企业必然有相当大的一部分资金投放房地产市场，购买土地使用权和房产，或投资建筑房地产。这样，房地产市场就能得到充分的发展。在中国，正是由于直到目前企业还不能算是相对独立的商品生产者和经营者，企业对政府的依附关系没有摆脱，至少没完全摆脱，企业尚不能以独立的资产所有者出现在房地产市场上，无法成为主体，因此不能推动房地产市场的发展。甚至作为房地产市场的起步和基础的土地使用收费或征收土地使用税，由于考虑到企业的承受能力，以及受到企业的阻力，而不能顺利推开。所以，企业的性质直接影响到房地产市场能否建立、发展和完善。至于企业的数量、规模、经营状况、购买能力对房地产市场的规模、范围、交易量、利润额的影响，更是显而易见的。

二、对城市土地实行“双轨”配置

对土地资源来说，市场无非是一种资源配置机制。正如上述，土地具有资源和资产的双重属性，加上土地具有另外许多特点，诸如，土地使用的共享性、使用效益的社会性等，因此，土地市场不可能是完全竞争市场，而只能是有限竞争市场。在资本主义国家，各种规划对土地利用存在着明显的控制和调节作用。在社会主义中国，国民经济计划、城市总体规模、国土利用规划等同时对土地利用发生作用。因此，土地市场是计划或规划指导下的市场。

涉及城市土地来说，除了市场机制配置外，仍然存在一部分土地实行直接的行政划拨。具体说，我们主张在今后相当长的时期内，凡是营利性用地应尽早全部投入市场运行，由国家实行有偿出让，使用者进行有偿转让，不再进行行政划拨；而非营利性的、公共使用的土地，如政府机关、社会团体、学校用地、市政设施用地、公共用地等，仍然沿用行政划拨渠道，由政府无偿划拨，同时进行价值核算，作为财产转移。对无偿获得土地使用权的使用者，禁止私自有偿转让，除非国家允许转让并补交地价。实行双轨运行，必须相互协调、配合一致。其中最重要的一点是，对行政划拨要进行改造，把单纯的土地划拨改变为土地实体划拨和土地价值划拨相统一，即在划拨土地时对被划拨的土地计算价格，成为划入单位的资产，并对资产承担经济和社会责任。如果使用单位对这一资产全部或部分改变为营业性使用或转让，那么，国家有权让其补交地价，交纳增值税，使有偿出让和行政划拨在经济上得到平衡。

三、发展独立的房地产企业，建立房地产资金循环系统

虽然房地产市场的主体众多和复杂，包括所有者、使用者、国家、企业和居民，但是，推动房地产业发展和房地产市场的主要力量却是房地产的开发者和经营者。他们为了自身的经营利益，竭力推动房地产业的发展和房地产市场的开辟。房地产业市场规模越大，他们获得的利益也愈大，产生的社会经济效益也越大。因此，要实现中国房地产市场目标，必须刺激和调动这种动力机制，大力发展房地产企业。中国最近十年，房地产业能得到如此迅速的发展，房地产市场有所前进，一个重要原因就是房地产企业的增长和经营。当前，进一步发展房地产企业，促进房地产业的兴旺，应主要解决以下问题：

1．整顿和调整房地产企业。虽然房地产企业已有很大发展，但亦存在一些问题：（1）分布不平衡，有的城市和地区房地产企业已经发展过多，而有的城市和地区建立和发展迟缓，不能适应需要。（2）房地产企业资金不足，人员不齐，职能不全，业务不熟，技术薄弱，不能承担房地产开发、经营的职能。（3）经营目的不明确，跨行业经营，甚至单纯进行房地产投机。（4）政企不分，行政权力过大，企业成为行政机构的附属物，等等。所以，必须进行治理整顿，对房地产企业已经出现过多过滥的城市和地区，要进行资格审查，砍掉不合格的、挂名的房地产公司；对发展薄弱的城市和地区，应采取各种手段和方法扶植新的房地产企业的发展。

2．理顺政府与房地产企业之间的经济关系。企业是以营利为目的、依法成立的社团法人，必须具有独立的法人资格，因此，必须保证政府和企业各自的收益和法律地位。政府对企业的管理主要是，进行资格审查、颁发开发证书、核定开发业务范围，同时作为土地所有者代表提供土地，进行有偿有期使用。企业的任务主要是，组织征地拆迁，住宅建设，配套建设，供应商品房，搞好售后服务等。企业有权接受和承包政府的开发任务，但必须签订承包合同，用法律关系代替行政关系，双方在权利义务上是平等的。目前，城市政府与城市开发公司之间在职能上存在混淆不清、相互代替的问题，特别是征地拆迁、动迁安置工作，目前大部分由开发公司承担，实际上应是政府的职能。至于配套设施建设尤其是基础设施建设亦应是政府的职能，目前由开发公司承担带来了一系列问题。所以，必须进行认真的研究，解决政企职能分工问题。

3．切实解决房地产公司的资金问题。当前，房地产企业的主要资金来源是政府的投资。开发公司作为住宅的建设者和供应者，政府作为公有房产的购买者和所有者，政府成为房地产企业资金的供给者是完全可以理解的。但是，按照商品经济原则，政府与房地产公司之间应为纯粹的买卖关系。政府向企业支付的是商品房购买款或预付定金，而企业的主要资金应是企业的自有资金和银行的贷款。为了支持房地产业和房地产经营，我们建议设立房地产专业银行，或在建设银行或其他银行中设立和扩大房地产专业业务，以解决房地产企业的资金问题。同时，房地产企业应加强经济核算，提高企业的经济效益，加速资金的周转。

四、建立合理的价格体系，充分运用价格机制

价格是房地产市场的核心。房地产价格纷繁复杂，其形成又不同于一般商品，存在着由地区、产品、环节等因素而形成的种类繁多的价格体系。目前价格的形成、制定和管理都比较混乱，这在一定程度上影响房地产市场的发育和完善，从而削弱房地产市场在促进整个国民经济发展中的作用。为了发挥价格对市场的核心作用，必须采取相应的措施。

1．建立科学的价格体系。对房地产市场中的诸多价格进行分类，分析它们之间的相互关系，寻求内在的规律性，从而正确处理各种价格关系。如地价与租金的关系，房价与租金的关系，土地使用费与出让金之间的关系，地价与房价之间的关系，等等。在制定、审核一种价格时，应充分考虑上下左右之间的关系，达到在价格上的相互协调。

2．合理确定价格构成。成本是价格构成的基础，需要加强成本核算，做到规范化、制度化，使价格的形成有充分的依据。同时，对开发经营企业和交易机构规定合理的经营利润，以使价格趋向合理。目前商品房价格普遍过高，远远超过一般居民的购买能力，而且上涨势头有增无减。原因之一就是经营企业利润过高，应当加以解决。另外，在房产价格中的地价，应根据销售对象、用途、性质，合理确定地价水平。

3．加强对价格的管理。从指导思想上说，房地产价格应该放开，通过市场供求波动自然地形成价格。但是，房地产对国计民生关系极为密切，牵涉到有限的土地资源配置，居民切身的经济利益，尤其是关系生存条件。因此，价格并不是完全依赖市场自由形成。国家需要加以管理和干预，以保证资源的有效利用和保障居民的生存条件。管理的主要方法是创造形成合理价格的环境和条件，而不是去直接制定各种价格。

但是，对国家直接出让的土地，国家作为所有者应该制定价格政策或直接规定价格。当前对出让土地，尤其是成片土地应该尽快提出统一的价格政策，以避免国家遭受损失或处于被动局面。

【注释】

(1)“卖楼花”是香港房地产市场中一种常见的交易方式，即住宅建筑在竣工之前已向住户出售，购买者向房地产公司预付定金。