如何鉴别楼盘广告

五、如何鉴别楼盘广告

鉴别楼盘广告有两种目的：一是通过鉴别楼盘广告，判断和掌握有利于购房的真实信息；二是通过鉴别楼盘广告，了解何种楼盘广告信息可以作为合同内容。

（1）判断和掌握有利于购房的真实信息。广告作为一种营销手段，已经像空气一样融入我们的生活，也成为提升产品和品牌附加值的手段之一。不少楼市“奇迹”向我们证明：一份极具吸引力的楼盘广告完全可以改变一个楼盘的销售状况或销售价格。作为购房者，我们必须学会对楼盘广告进行“去伪存真”，真正掌握有利于购房的真实信息。这里的“去伪存真”的“伪”不一定是指“虚假”，因为现在广告在创意和设计上大都考虑了一定的文学、艺术元素，在某些表述上存在一些“虚”而不“假”的信息。大多数情况下，这些信息才是购房者需要辨别的地方。

一般的楼盘广告大都能包含以下具体信息：①楼盘所在区位（项目地址或售楼部地址）；②楼盘的定位（广告中一而贯之的或常用的广告语）；③楼盘周边配套设施或内部规划（可作大概了解，具体还要现场考察核实）；④开发商信息和联系方式（购房者可依此查询所需信息）；⑤部分广告还包含价格信息。

总的来说，购买任何楼盘都不能仅以广告内容作为主要依据，除了通过广告了解基本信息外，购房者还必须通过现场考察、咨询业内人士、查询网络资料或者网络交流等多种方式，才能收集到全面的楼盘资料。

（2）了解何种楼盘广告信息可以作为合同内容。楼盘广告中，包含不实信息的虚假广告也不在少数。不少开发商在广告中提到会所、配套等，在实际交付中不能完全按销售广告宣传中的承诺向业主兑现，业主也往往会拿起手中的销售广告要求房产商承担违约责任，但司法实践中业主通常是败诉的，其根本原因在于购房者未能充分理解销售广告的法律效力。

从2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”；《广告法》第5条“广告主、广告经营者、广告发布者从事广告活动，应当遵守法律、行政法规，遵循公平、诚实信用的原则。”

根据以上规定，销售广告一般情况下属于要约邀请，因为开发商交付房后即使宣传广告中的部分承诺没有兑现，也不会必然导致购房者的购房目的完全落空，为了维护交易安全及正常的交易秩序，对此不能兑现的广告宣传，司法实践中一般不会认定为开发商采用欺诈手段诱使购房者与其订立合同。但如果广告语中对楼盘的说明和允诺是具体的，例如：广告中明确在哪里建会所、在哪里建停车场、外墙用什么材料、在哪里建花园、绿化面积是多少等等，只要是具体的，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

所以，购房者要看清楚销售广告中的允诺是否具体、明确，曾经有过因开发商违反广告宣传承诺被法院强制要求降低房价以作为承担违约的案例。在南京市，开发商广告中的承诺已被要求作为合同的附件写进购房合同。而一旦广告的承诺写进合同，购房者权益将得到进一步保护。所以购房者要保管好销售广告，以作为日后诉讼的证据使用。

另外需要说明的是，现在不少楼盘广告都附有“本广告所有资料仅供参考，一切内容以政府最终批文为准”字样，但是如果广告中出现以上所述具体的说明和承诺，购房者仍然可以视为购房合同内容。