如何签订认购书

八、如何签订认购书

选定某一楼盘以后，接下来要做的事就是签订“认购书”。

在与房地产商签订认购书之前，首先要做好迎接售楼小姐心理战的准备。售楼小姐瞧准了你已经看上了某套房的心理，会对你说：“您若不签认购书，这套房子就给别人啦”或者“我们的房子已经卖出去多少多少”。有些房地产商甚至在售楼大厅的墙上贴上销售指数表，醒目的红色箭头几乎快要抵达表格的顶部。几个月之后，你若再去售楼大厅，你会发现红色箭头仍处在原来的位置。

不要被房地产商的这些小把戏所俘虏。目前，全国范围内房地产销售形势都比较严峻。据房地产商的内部人士透露，一个18万的售楼广告做出以后，打进来的电话总共才十几个，有效电话也就是那么几个。所以，要了解对手的这一弱点并利用这一弱点。

“认购书”在民法理论上叫做“预约”，即在签订合同之前，当事人约定将来签订合同的约定，所以，“认购书”也是合同。

目前，房地产商使用的“认购书”的名称五花八门，有叫“认购书”的，有叫“协议书”的，有叫“房号保留协议书”的，有叫“订购房屋协议书”的。各种各样的名称都是房地产商自己拍脑门子想出来的。“认购书”的内容其实都很简单，有的具备了将来签订的购房合同中的主要条款，但大多数只有“支付定金，保留房号”这一项内容。可以这样说，目前房地产商所使用的“认购书”不是真正意义上的“认购书”。

真正意义上的“认购书”必须具备以下内容：

（1）将来要签订的购房合同；

（2）“认购书”的当事人做出的在将来某个条件具备时签订购房合同的承诺；

（3）如在某个条件具备时不签订购房合同，“认购书”的当事人应承担的违约责任。

房地产商目前所使用的“认购书”，不管名称叫什么，一般都有前述第2和第3项内容，但没有第1项内容。购房人吃亏往往正是在这一点上。如果购房人没有与房地产商达成购房合同的“补充协议”而未能与房地产商签订购房合同，房地产商便以购房人未在约定的期限内签署购房合同为由扣下购房人的定金。所以在签署“认购书”之前，必须就将来要签订的购房合同的全部条款（包括与房地产商签订的“补充协议”）写进“认购书”，双方在这样的“认购书”上签字以后，再支付定金。如果尚未就将来要签订的购房合同的全部条款与房地产商达成一致就写进了“认购书”并支付了定金，那么，以后与房地产商谈成“补充协议”的可能性就大大降低，除非你已经支付的定金是区区小数。

但是，要做到这一点并不容易。房地产商相信：他的售楼广告所做的宣传和许诺足以令大多数购房人无需就将来要签订的购房合同的全部条款达成一致就会丢下定金。事实的确如此。

如果房地产商坚决不同意在签署“认购书”时就将来要签订的购房合同的全部条款写进“认购书”，那么，你干脆就将“认购书”中与房屋买卖有关的内容全部去掉，只保留“支付定金、保留房号”这一项内容。在表述“定金”条款时，最好也将“房地产商违约，双倍返还定金”这样的内容去掉。这么做看似对房地产商有利，实质上是对购房人利益的保护，因为，如果这样写，法院将依照最高人民法院的司法解释把购房人支付的“定金”看做是预付款，如果购房人要求返还“定金”，法院是会支持的。

还需注意的是：有的房地产商让购房者签署的“认购书”虽然名称上叫做“认购书”，但实质上就是一份购房合同。这是房地产商可进可退的一种玩法，对自己有利时，他说这是购房合同；对自己不利时，他说这不是购房合同，只是一份“认购书”。对这样的“认购书”，如果想签，就尽量争取在“认购书”中写进“双方应于×年×月×日之前到××地点签订《商品房买卖合同》（或《商品房预售契约》）”，或者干脆将“认购书”改为“合同”、“商品房买卖合同”、“商品房预售契约”之类的名称，否则，你就会落入房地产商为你设置的圈套。