如何签订购房合同

九、如何签订购房合同

这里以《武汉市商品房买卖合同》为例，讲解签订合同的注意事项。

《武汉市商品房买卖合同》文本为签约使用文本。合同所称商品房是指房地产开发企业开发建设并出售的房屋（含经济适用房）。为体现合同双方的自愿原则，合同文本中相关条款后的空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

对合同文本【】中选择的内容、空格部位的填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择的内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

不应有空项，以免引起不必要的误解。

在签订合同前，出卖人应当向买受人出示有关证书、证明文件。

主要证件为《武汉市商品房预售许可证》。

若出卖人委托房地产中介服务机构代理销售的，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示符合上述《武汉市商品房预售许可证》中规定的证件和商品房销售委托书及受托房地产中介服务机构的工商营业执照、质资证书。

《武汉市商品房买卖合同》条文的说明

合同当事人：

出卖人　　　　　　　　　　　　　；

注册地址；　　　　　　　　　　　

营业执照注册号　　　；资质证书号　　　；

法定代表人　　　　　；联系电话　　　　；

邮编　　　　　　　　　　　　　　；

说明：以上是关于《武汉市商品房买卖合同》当事人中出卖方主体，即房地产开发企业的名称及基本特征的填写栏目，由房地产开发企业据实填写。买受人查验以上栏目内容是否属实的有效方法是要查验房地产开发企业名称是否与《武汉市商品房预售许可证》中的房地产开发企业名称相一致。若有疑虑，可上网查询，网址：www.wh-kfb.gov.cn。

《武汉市商品房买卖合同》文本依据《合同法》的表述，将居于卖方主体的房地产开发企业表述为出卖人，将居于买方主体的购房人表述为买受人。

委托代理人　　　地址　　　　　　；

邮编　　　　　；联系电话　　　　；

说明：以上是关于出卖人委托代理人的名称及基本特征的填写栏目，由委托代理人据实填写。委托代理人可以是房地产开发企业法定代表人委托其内部人员，也可以是与其联合开发建设的其他房地产开发企业。依据《合同法》第9条的规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。

委托代理机构　　　　　　　　　；

注册地址　　　　　　　　　　　；

营业执照注册号　　；资质证书号　　；

法定代表人　　　　；联系电话　　　；

邮编　　；

说明：以上是关于出卖人委托代理机构的名称及基本特征的填写栏目，由委托代理机构据实填写。

买受人　　　　　　　　　　；

住所（址）　　　　　　　　；

国籍　　；性别　　；出生年月　　；

【身份证】【护照】【营业执照注册号】　　　；

邮编　　　　；联系电话　　　　；

说明：以上是关于《武汉市商品房买卖合同》当事人中买方主体买受人的名称及基本特征的填写栏目，由买受人据实填写，出卖人应当予以核验。特别强调买受人只能为一人。

委托代理人　　　；国籍　　　；

住所（址）　　　　　　　　　　　；

邮编　　　；联系电话　　　；

说明：以上是关于出卖人委托代理人的名称及基本特征的填写栏目，由委托代理人据实填写。委托代理人为法定监护人等其他可以合法代理买受人买房的法定名称，但必须有委托书作为《武汉市商品房买卖合同》附件备查。

委托代理机构　　　　　　　；

注册地址　　　　　　　　　；

营业执照号码　　　；资质证书号　　　；

法定代表人　　　；联系电话　　　；

邮编　　　　　　　　。

说明：同出卖人中的【委托代理机构】的说明，略。

根据《合同法》、《城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

说明：以上是关于《武汉市商品房买卖合同》制定依据及其约定原则的规定。合同制定依据除了《合同法》、《城市房地产管理法》外，还有《城市规划法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规和规章。

依据《合同法》的规定，平等主要是指合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。自愿是指当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。此外，合同当事人应遵循公平、公正原则，协商一致确定各方权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。

第一条　项目建设依据

说明：本条主要是由出卖人如实填写与项目建设相关的合法用地、规划、施工等依据，买受人要注意查验。

出卖人以　　方式取得位于　　　、编号为　　　的地块的土地使用权，面积　　平方米，规划用途为　　　　，土地使用年限自　　年　　月　　日至　　年　　月　　日止。

说明：由出卖人根据土地主管部门核发《国有土地使用证》上的内容填写土地使用权获取方式及该地块相应位置、编号、面积、土地使用年限等内容；出卖人根据规划主管部门核发的《建设工程规划许可证》上的内容填写规划用途。

出卖人经批准，在该地块上投资建设　　商品房。

说明：本款是要求出卖人根据商品房项目批准的名称填写项目名称。

该项目的有关批文如下：

1.《国有土地使用证》

颁发机关：　　　　；编号：　　　　；

2.《建设工程规划许可证》

颁发机关：　　　　；编号：　　　　；

3.《建筑工程施工许可证》

颁发机关：　　　　；编号：　　　　；

说明：本款是要求出卖人根据土地、规划、建管主管部门核发的相关证件如实填写。

第二条　商品房销售依据

说明：本条主要是由出卖人如实填写商品房可以销售的合法依据。

买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。

1.该商品房作为现房，出卖人已于200　年　月　日向武汉市城市综合开发管理办公室备案。

2.该商品房作为预售商品房，已取得武汉市城市综合开发管理办公室核发的《武汉市商品房预售许可证》，编号为武开管预售［　］　号。

说明：本款是关于买受人所购商品房的销售方式的约定。若买受人所购商品房是现房，则选择现房，出卖人应如实填上备案时间。若是预售商品房，则选择预售商品房，并如实填上《武汉市商品房预售许可证》武开管预售文号。

第三条　买受人所购商品房的基本情况

买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的第　【幢】【座】　单元　层　号房。

说明：本款说明了本商品房的确切位置。需要强调的是，本商品房所在幢（座）号、单元号、层数、房号必须与附件一该商品房所在楼层房屋平面图的标准一致。

该商品房所在楼宇的主体结构为　　　结构，建筑物地上层数为　层，地下层数为　层。

说明：本款是要求出卖人依据本商品房所在楼宇经批准的设计图填写结构、层数。

该商品房的用途为　　　　，层高为　　　米。该商品房户型结构为房　厅　厨　　卫，封闭式阳台　个，非封闭式阳台　个（见附件一）。

说明：本款是要求出卖人依据本商品房所在楼宇的《建设工程规划许可证》上载明的内容填写该商品房的用途，依据报批的设计图填写该商品房的层高及户型结构。阳台的约定是为了解决其面积计算的纠纷问题。

该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共　　平方米，其中，套内建筑面积　　平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积　　平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。

说明：本款约定签订《武汉市商品房买卖合同》时的商品房建筑面积数与面积构成。

在签订合同时，商品房的建筑面积一般存在两种情况，一种是该商品房的建筑面积已由具有房产测绘资格的单位实施测绘，另一种是该商品房建筑面积还未经具有房产测绘资格的单位实施测绘。从目前的实际情况看，在签订合同时，当事人应当约定“合同约定”建筑面积。

商品房产权证上载明的是商品房的建筑面积。根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的公有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的公有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律法规的规定对其享有权利，承担责任。本款中的公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积。

由于按套内建筑面积或按建筑面积计价时都是以此处相应的面积约定数为依据的，因此，这几个面积都必须填写。

如无特别约定，该商品房在建筑材料、设计、防火、给排水、隔音、照明、节能、车库等方面均应当符合有关的国家强制性标准的规定。

　　　　　　　　　　　　　　

说明：商品房的质量一直是买卖双方争议乃至纠纷的重点，只有对质量作出具体、详尽、明确的约定，方能有效预防纠纷的发生。买卖双方可就该款内容在空行内作出具体约定。

第四条　买受人所购商品房所在项目的基本情况

1.绿地率　　%，道路建筑面积　　平方米，物业管理用房建筑面积　　平方米，社区居委会用房建筑面积　　平方米；

2.停车场建筑面积　　平方米；

3.会所建筑面积　　　平方米；

4.其他：　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　。

说明：买受人所购商品房所在项目内的环境及公共配套设施是买受人最为关心的内容之一。此条内容的约定，有利于维护买受人的知情权，有利于预防因此内容不详而引发纠纷，很有必要将出卖人在广告宣传资料或其销售人员的口头承诺的内容在此条中约定。

在此条“4.其他”空格内，可由出卖人按照报批后的供水、供电、供气、游泳池、幼儿园、中小学等设施名称或建筑面积填写。

第五条　计价方式与价款

说明：本条是由买卖双方约定商品房的计价方式及总价款。

该商品房【属于】【不属于】政府定价的商品房。

说明：依据《武汉市经济适用住房管理暂行规定》，经济适用住房是以微利价格向中低收入家庭出售的普通商品住房。经济适用住房销售价格由市物价部门和有关部门依照国家确定的经济适用住房价格构成因素，结合区位和质量差价核定。显然，经济适用住房属于政府定价的商品房，应选择【属于】。反之，选择【不属于】。

出卖人与买受人约定按下述第　　种方式计算该商品房价款：

1.按建筑面积计算，该商品房单价为（　　币）每平方米　　元，总金额（　　币）　　千　　百　　拾　　万　　千　　百　　拾　　元整。

说明：本项是按建筑面积确定价款的计价方式。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积（公共部位与公用房屋分摊建筑面积）组成，按建筑面积计价时，商品房单价是一个均价的概念，每平方米套内建筑面积与每平方米分摊的共有建筑面积价格是相同的。

2.按套内建筑面积计算，该商品房单价为（　　币）每平方米　　元，总金额（　　币）　　千　　百　　拾　　万　　千　　百　　拾　　元整。

说明：本项是按套内建筑面积确定价款的计价方式。按套内建筑面积计价时，商品房单价是买受人所购商品房的均价概念，房价款跟套内建筑面积数相关，跟分摊的共有建筑面积数没有直接关系。分摊的共有建筑面积数主要体现买受人在房屋产权关系中的相关权益。

3.按套（单元）计算，该商品房总价款为（　　币）千　　百　　拾　　万　　千　　百　　拾　　元整。

说明：本项是按套确定价款的计价方式。按套计价时，房价款跟商品房的建筑面积、套内建筑面积及分摊的共有建筑面积数没有直接关系。即俗话说的，一锤买下。在合同第三条中约定建筑面积、套内建筑面积及分摊的共有建筑面积数主要体现买受人在房屋产权关系中的相关权益。

4.　　　　　　　　　　。

说明：本项是由双方当事人自愿选择其他的计价方式确定房屋总价款。如按照商品房使用面积计价等。

出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外的费用。

说明：本款是为了规范商品房价格，防止因出卖人向买受人收取房价款之外的费用或代收费用引起纠纷而约定。但在按合同约定交房后，买受人的燃气、电、水、有线电视、三网合一等的使用费或押金，应由买受人向相关单位支付，或由买受人委托出卖人或物业管理企业代办并据实支付相关费用。

第六条　付款方式及期限

说明：本条由当事人双方约定后填写付款方式及付款期限、付款金额。

买受人按下列第　　种方式按期付款：

1.一次性付款

　　　　　　　　　　　　　　。

说明：一次性付款是指买受人在签订合同时一次性支付全部房价款。应将付款时限、付款金额在此项中进行约定。

2.分期付款

　　　　　　　　　　　　　　。

说明：分期付款是指买受人在签订合同时约定几次付清全部房价款。应将付款时限、付款金额在此项中进行约定。

3.贷款方式

　　　　　　　　　　　　　　。

说明：从目前的商品房买卖情况看，这种方式主要是指买受人采取个人住宅贷款方式支付部分房价款。贷款方式有个人住房贷款、公积金贷款、公积金贷款和住房贷款（通常说的组合贷款）。贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买商品房的贷款。贷款人发放个人贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理借款人抵押物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。买卖双方选择贷款方式的，应将贷款时限、贷款金额、贷款人在此项中进行约定。

4.其他方式

　　　　　　　　　　　　　　。

说明：是因出卖人与其相关的建筑施工企业、材料设备供应商等企业之间，以物或工程款作为支付房价款进行约定。

第七条　买受人逾期付款的违约责任

买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第　种方式处理：

1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。

（1）逾期在　　日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之　　的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过　　日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的　　%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之　　（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2.　　　　　　　　　　　　　　。

说明：关于买受人逾期付款违约责任的处理，本条提供了两种方式，由当事人协商后自愿约定。第一种方式既可选择作为约定方式，也可为约定第二种方式提供借鉴。

要特别注意的是，对于买受人逾期超过约定时间，而愿意继续履行合同的，并经出卖人同意，合同继续履行的，违约金只能按（2）的约定处理，不能将（1）中的违约金进行累加处理；双方约定百分比的违约金可在百分之三以内，万分之几的违约金可在万分之二点一以内。此条双方约定的时限、违约金的比率应当与第十条的约定保持一致，以体现公平原则。

第八条　面积确认及面积差异处理

说明：本条约定按建筑面积或按套内建筑面积计价的商品房的面积确认及面积差异处理。

根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。

说明：本款是确定处理面积差异的依据。进行面积差异处理必须与计价方式相对应，这样才有可比性。即：选择按建筑面积计价的，以产权登记时确认的建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理；选择按套内建筑面积计价的，以产权登记时确认的套内建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理。

当事人选择按套（单元）计价的，不适用本条约定。

说明：当事人选择按套计价时，是以整个商品房为计价单位，不涉及到单方建筑面积或套内建筑面积计价问题，因而就无从谈起面积差异处理问题。

对于按套计价的商品房如何在合同中确定总价款，《商品房销售管理办法》对此有明确规定，可为当事人双方提供依据。

《商品房销售管理办法》等19条规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”。

因此，采取按套（单元）计价的当事人应当就有关价款及相关违约责任等问题专门进行约定。

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

说明：本条中的产权登记面积，是指房产行政主管部门确认登记的房屋面积，是商品房最终的确定面积，也是按面积确定价款的最终依据。

商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第　　种方式进行处理：

1.双方自行约定：

（1）　　　　　　　　　　　　　　；

（2）　　　　　　　　　　　　　　；

（3）　　　　　　　　　　　　　　。

2.双方同意按以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按　　利率付给利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

说明：本款是要求当事人双方约定误差处理方式。

第九条　交房期限及条件

出卖人应当在　　年　　月　　日前，将经工程质量验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。

出卖人与买受人关于下列基础设施、公共配套建筑交付日期及条件的约定：

1.供水：　　　　　　　　　　　　　　；

2.供电：　　　　　　　　　　　　　　；

3.燃气：　　　　　　　　　　　　　　；

4.排水：　　　　　　　　　　　　　　；

5.绿化：　　　　　　　　　　　　　　；

6.　　　　　　　　　　　　　　　　　。

7.　　　　　　　　　　　　　　　　　。

8.　　　　　　　　　　　　　　　　　。

9.　　　　　　　　　　　　　　　　　。

10.　　　　　　　　　　　　　　　　 。

说明：依据我国《建筑法》第61条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，本条要求当事人双方约定本商品房交付日期及交付条件。

基础设施主要是指与商品房及其所在项目建设相配套的供水、供电、燃气、排水、绿化、供热、通讯、项目内的道路等设施。公共配套建筑是指与商品房及其所在项目建设相配套的教育、商业、娱乐等公共建筑。

基础设施、公共配套建筑状况是买受人选择商品房的重要考虑因素。基础设施、公共配套建筑正常运行是商品房使用功能正常发挥的一个重要条件。因此，出卖人与买受人应当就基础设施、公共配套建筑正常投入运行的日期做出相应约定。

基础设施、公共配套建筑投入正常运行的决定因素主要是在政府相关部门和专业部门，因此，出卖人应当慎重地给出正常运行日期的承诺，应当对其可能条件作充分的调查，并与政府相关部门或专业部门达成协议。同时，根据实际情况，出卖人可以考虑对非自身因素造成正常运行延误的，事先应当在合同中约定有关情况出现时的处理条款。

因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起　　日内书面告知买受人。

说明：本款中的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如地震、水灾等。

本条款中的买卖双方在合同中约定的其他原因是指某些虽然不属于不可抗力，但同样也是出卖人不能克服的客观原因所造成延期交房。某些原因可以由买卖双方在合同附件六中进行自愿约定。

对于以上原因，从保护买受人合法权益的角度出发，买卖双方应当约定一个告知期限，并书面告知买受人。若逾期书面告知，或在期限内未书面告知，出卖人要承担逾期交房的违约责任。若在期限内书面告知买受人，买受人有权了解逾期交房原因的真情实据。

第十条　出卖人逾期交房的违约责任

除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第　　种方式处理：

1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。

（1）逾期不超过　　日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之　　的违约金，合同继续履行。

（2）逾期超过　　日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起　　天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的　　%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之　　（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

2.　　　　　　　　　　　　　　。

说明：关于出卖人逾期交房违约责任的处理，本条提供了两种选择方式，由当事人协商后自愿约定。第一种方式既可作为约定方式，也可为约定第二种方式提供借鉴。

要特别注意的是，对于逾期超过约定时间，而买受人要求继续履行合同的，违约金只能按（2）的约定处理，不能将（1）中的违约金进行累加处理；双方约定的有关违约金的比率及逾期天数应当与本合同第七条的约定一致，以体现公平原则。

第十一条　交接

商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

说明：本款是对商品房交接的详细约定。

首先，出卖人交付的商品房应当达到合同第9条约定的交付条件；第二，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；第三，买卖双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示合同第九条规定的证明文件，买卖双方验收完毕后应签署房屋交接单；第四，在进行住宅交接时，出卖人应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第五，在交接过程中，出卖人不提供合同第9条规定的证明文件以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，或者不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第六，在交接过程中若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，不影响交接，但出卖人应及时维修。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：　　　　　　　　　　　　　　　　

说明：本款实际上是对由于买受人原因造成延期交房的违约责任的约定。出卖人按照合同约定发出书面通知，买受人自接到书面通知后，在规定时间内办理交房手续，不仅仅是履行合同，还包括该商品房的风险责任的转移，自交房后，由出卖人承担的风险责任就转移到买受人；所购商品房质量保修期自交房之日起计算，并作为物业管理费的始算日期等。因此，在本款空格内，买卖双方要协商一致，慎重填写买卖双方约定的内容。

第十二条　规划、设计变更的约定

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起　　天内将买受人已付款退还给买受人，并按　　利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

　　　　　　　　　　　　　　。

说明：本条是为了解决签订合同后的相关规划、设计变更问题。

依据《商品房销售管理办法》第24条的规定，“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”。

空格内可由买卖双方协商约定可能涉及变更的内容以及买受人在接到出卖人规划、设计变更书面通知后不退房，出卖人应支付利息的起算日期和利率。

第十三条　出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

说明：本条是为了充分保护买受人的财产权。依据国家有关法律法规的规定，对出卖人及其销售的商品房的约定。从目前商品房买卖的实际情况来看，主要是解决抵押权纠纷、一房多售等问题。对此，《商品房销售管理办法》第9条规定，“房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行”。第10条规定，“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”。第39条规定，“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。

第十四条　出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（见附件四）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第　　种方式处理：

1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价，装饰、设备差价以工程造价管理部门核定的为准。

2.　　　　　　　　　　　　　　；

3.　　　　　　　　　　　　　　。

说明：装饰、设备标准也是目前商品房消费者比较关心的问题。受不同项目、不同档次、不同买受人等因素的影响，商品房的装饰、设备要求不尽相同。因此，买卖双方对商品房的装饰、设备标准应当在合同附件四中进行详细约定。

对于达不到约定标准的商品房，双方约定明确的处理方式。第一种方式作为约定的一种方式，双方可在空格处增加处理方式。

在此提醒买卖双方，依据《商品房销售管理办法》第31条规定，“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”。因此，买卖双方应将上述规定的内容在附件四中约定明确。

第十五条　关于产权登记的约定

出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第　项处理；

1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起　　日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的　　%赔偿买受人损失。

2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的　　%向买受人支付违约金。

3.　　　　　　　　　　　　　　。

说明：房地产权属证书是买受人享有房屋所有权及相应土地使用权的合法证明文件。商品房的房屋所有权登记，涉及该商品房的合法性和买受人作为房屋所有权人的法律依据；土地使用权的登记又涉及到与该商品房有关的整个项目用地土地使用权的分割。而这些又都离不开出卖人，因此，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记的资料报送房产、土地机关登记备案。并协助买受人办理产权土地证书。

因出卖人的责任，自交房90日后的第一天起，买受人不能办理房地产权属证书，买卖双方应约定处理方式及违约责任。

第十六条　保修责任

买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。

　　　　　　　　　　　　　　。

说明：商品房质量问题一直是买受人关心的热点问题。现行国家有关法律法规和规章等对此均有明确规定。

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第3条规定，“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定”。第5条规定了《住宅质量保证书》的具体内容。《建设工程质量管理条例》第39条规定，“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”第40条对具体项目（部位）的最低保修期限进行了明确规定。《商品房销售管理办法》第32条、第33条对商品房质量保修的内容进行了明确规定，更好地保护了商品房买受人的权益。需要说明的是，买受人所购商品房为非商品住宅的，买受人可以在签订合同时，在本条空格内参照《住宅质量保证书》的内容详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。买受人所购商品房为商品住宅的，在交付房屋时，出卖人应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

第十七条　买受人的房屋仅作　　使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

　　　　　　　　　　　　　　。

说明：本条主要是约定商品房交付使用后双方的有关权利、责任和义务。

商品房建筑主体结构、承重结构和用途都是经规划部门批准和设计单位设计后确立的，具有整体属性，涉及到整栋楼的外观、安全和使用性质等方面的内容，一经建成，不得擅自变更。对于买受人来说，也必须遵守此类规定。本条又特别强调了与该商品房有关联的公共部位和设施的权利、责任及义务等问题。对于此问题要结合合同中的第3条、第9条的内容，做一个详细的、全面的约定，为避免造成遗漏事项，可在本条空格内约定。

第十八条　买卖双方就下列事项约定：

1.该商品房所在项目全体业主享有

（1）　　　　　　　　　　　　　　；

（2）　　　　　　　　　　　　　　；

（3）　　　　　　　　　　　　　　；

（4）　　　　　　　　　　　　　　；

（5）　　　　　　的所有权、使用权。

2.该商品房所在项目出卖人享有

（1）　　　　　　　　　　　　　　；

（2）　　　　　　　　　　　　　　；

（3）　　　　　　的所有权、使用权。

3.买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与　　　物业公司签订的前期物业服务合同约定的内容（见附件五）。

说明：本条是对买受人所购商品房所在楼宇公用部位及所在项目基础设施、公共配套建筑权利的约定。

第十九条　出卖人单方解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应在买受人收到书面通知之日起　日内，按原房价款的　%向买受人支付违约金，并将买受人已支付的房价款全额退还买受人。如遇房价上涨，出卖人还需向买受人支付按照新价格计算的房价款与原房价款的差额。

买受人单方解除合同的，应当书面通知出卖人，买受人应在出卖人收到书面通知之日起　日内，按原房价款的　%向出卖人支付违约金，出卖人将买受人已支付的房价款全额退还买受人。如遇房价下降，买受人还需向出卖人支付原房价款与按照新价格计算的房价款的差额。

说明：在履行合同过程中，出卖人或买受人单方解除合同时有发生。如当房价上涨时，少数出卖人单方解除合同后，再售他人；又如当房价下降或因买受人其他自身原因（不含不可抗力），买受人单方解除合同。如何追究单方解除合同的违约责任，在原合同中无约定。因此，在处理单方解除合同时，追究违约方的违约责任难以协商解决。为有利解决此类问题，参照了《合同法》第63条的规定，因买受人单方解除合同的，“遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行”。因出卖人单方解除合同的，“遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行”。作为第19条的条款内容，由买卖双方自行协商约定。

第二十条　本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第　种方式解决：

1.提交武汉仲裁委员会仲裁；

2.提交　　　仲裁委员会仲裁；

3.依法向人民法院起诉。

说明：本条由买卖双方协商约定合同争议的处理方式。根据《合同法》第128条的规定，“当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。

当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书；拒不履行的，对方可以请求人民法院执行”。

第二十一条　本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（见附件六）。

说明：本条是合同自愿原则的进一步体现。对于以下情况，买卖双方都可以协商后签订补充协议：

（1）以上条款不完善、不具体或空间不够的。

（2）国家及地方有规定，以上条款没有体现的。如买受人的供电、供水、燃气、三网合一、有线电视、电话等的使用费、押金的缴纳、时限等的约定。

（3）所购商品房为精装修的，对精装修的设计、材料、品牌及价格、保修承诺等的约定。

（4）买卖双方认为需要约定的其他内容。对于买卖双方而言，就买卖的有关事宜约定得越细，合同顺利履行的可能性越大，自身的权益越有保障。

第二十二条　合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

说明：本条依据《合同法》的规定，强调了合同及合同附件、空格部分填写的文字与印刷文字的法律效力。

第二十三条　本合同连同附件共　页，一式　份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：

出卖人　份，买受人　份，　份，　份。

说明：本条是对合同页数、份数的约定。合同份数一般至少要3份，出卖人1份、买受人1份、房屋所在地房产行政主管部门1份。若发生贷款的或公证的，则相应增加份数。

第二十四条　本合同自双方签订之日起生效。

说明：本条是关于合同生效日期的约定。《合同法》第44条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。目前，对商品房买卖合同，法律、法规没有规定以经过批准或者登记为生效要件。按照《合同法》第32条规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。因此，合同自成立时生效。

第二十五条　商品房为预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向房产、土地管理部门申请登记备案。

说明：这是依据《房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定进行的约定。《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定，“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”为确保这一约定能落到实处，防止出卖人一房二售或因债务纠纷而损害买受人的合法权益，在本条约定“出卖人向房产、土地管理部门申请登记备案”。

附件一：该商品房所在楼层房屋平面图

说明：附件一中的该商品房所在楼层房屋平面图要标明详细尺寸。其尺寸要以具有测绘资质的测绘单位的测绘图与设计图图形相结合，要按照《武汉市商品房买卖合同》第3条的约定，标明该商品房的建筑面积、套内建筑面积、公共部位与共用房屋分摊建筑面积；其商品房图形要与交房时一致、朝向一致。

附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明

说明：公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成应严格按《房产测量规范》（GB/T179862000）和《建设部关于房屋建筑面积计算和房屋权属登记有关问题的通知》（建住房〔2002〕74号）的规范执行。

附件三：出卖人针对该商品房所作的说明（含广告）

说明：根据《城市房地产开发经营管理条例》第15条规定，“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”。

附件四：装饰、设备标准

说明：商品房的装饰、设备标准与房屋的建造成本及建成后的使用价格直接相关。本附件中买卖双方要对每一部位及设备的适用材料、性能等具体标准进行详细、明确的约定，不能作笼统的表述，以免因买卖双方理解不一而引起纠纷。如电梯等问题，对电梯等的品牌、生产厂家、规格等指标及特征都必须明确。

附件五：前期物业服务合同

说明：《武汉市商品房买卖合同》第18条已作说明。

附件六：合同补充协议

说明：详见《武汉市商品房买卖合同》第21条中的条款说明。