如何验房收房

十一、如何验房收房

看房地产商是否具备合同约定的交房条件

要查看房地产商出具的两书一表，这是收房的必要条件之一。具体为《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》、《入住许可证》（注意：一定要求看原件）。

目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的趋势，问题比较少；问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。按照国家有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。不能只看房地产商有没有这张表，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要送交主管部门备案后，房地产商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是房地产商的过失，可以追究其责任。如果都没有问题，可进行下一步，任何一项有问题，建议不要进行收房。

要求无条件看房

当你想看房时，很多房地产商总是要求业主先补齐房款（如果实测面积比原来多）、缴纳公共维修基金（房屋总额的2%）、缴纳一年的物业管理费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。

在交房以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，房地产商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，房地产商应承担违约责任。

无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为房地产商交付房屋的前提。

房地产商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，房地产商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由房地产商承担。

如果房地产商表示他是代为收取公共维修基金，则应该出具征收单位的委托授权书（原件），即使是房管局收取维修基金时，也必须向购房者出具本市财政局统一监制的住宅维修基金专用发票。

对照合同验收房屋质量

验收的内容除购房合同外，还应包括要约合同内容，也就是楼书和先期房地产商进行广告宣传书和沙盘。

验房一般应查看的方面如下：

（1）房屋权属文件：《国有土地使用证》上是否有抵押记载？

（2）房屋质量文件：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》。

（3）各种相关验收表格：是否有《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》、房屋管线图（水、强电、弱电、结构）等文件？

（4）其他需要检查的重要项目。

裂缝：屋顶、墙体、阳台等部位。

漏水：卫生间、阳台等。

门：国家规定的防盗门标准。

层高：层高是否按照合同中所约定。

小区规划：是否按照合同约定。

小区会所：是否按照合同约定。

收房提示

（1）不管陪同收房的工作人员如何花言巧语，业主都应该坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，并写清自己的意见，如果确实属于不能收房的，要说明不收房的原因并要求房地产商签字、盖章。

（2）房屋的《住宅质量保证书》——可带走。《住宅质量保证书》包含三个项目的保修条款，结构的保修期限是50年，屋面防水和卫浴防水的保修期限是5年，设备及装修的保修期限是2年。保修期限从领到钥匙开始计算，这个日期最好写进住宅质量保证书。《住宅质量保证书》是房地产商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。

（3）《住宅使用说明书》——可带走。《住宅使用说明书》应该包含如下内容：房地产商名称及其联系电话、设计单位及其联系电话、施工单位及其联系电话、监理单位及其联系电话。《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。

（4）记得索要《竣工验收备案表》。《工程竣工备案表》复印件有可能收房时尚未办理，但必须在竣工验收后15天内备案，否则影响办理产权证。按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故。而对于业主来说，人身安全才是第一位的，因此购房者验房的时候不能只看房地产商有没有这张备案表，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，房地产商就必须对楼盘终生负责，即使是十年二十年以后出了问题，查下来如果是房地产商的过失，一样可以追究其责任。

（5）管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）——可带走。

（6）看这些资料后，基本就可以去验收房子了。提醒：暂且先不要交付物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流。

如果房地产商企图在交房时代收契税（一般住宅税率为1.5%）。你可根据我国《税收征收管理法》及《契税暂行条例》予以拒绝。

房地产商企图收取各种开通费（如有线电视、电话、煤气、宽带网等），你一样可以拒绝。

从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表箱钥匙、电表箱钥匙等几把。接着就可以同物业人员一起去看房子了。

（7）验收地面下水情况。国家规定所有有地漏的房间都必须做防水层。拿塑料袋装半袋沙子把地漏堵上，然后放水10厘米，过2～24小时，看楼下是否漏水。楼上也一定要这样做。地漏下水要顺畅不堵，精装的房子地面不能存水。

（8）记下水表、电表、煤气表数字。

（9）检验合同约定的房屋面积与实际面积是否有差异。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用面积。购房者靠自身力量要测量、计算公（共）用建筑面积及本套应分摊的共有建筑面积是相当困难的，但可以测算本套套内建筑面积。要让房地产商出具市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，如果套内建筑面积与合同约定的面积或房地产商出示的测绘报告显示的面积出入过大，应向测绘机构问明原因或要求复测。

依法拒绝收房

以下七种情况下可依法拒绝收房。

根据《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等购房关法规，购房者遇到下列情况之一可不收房：

（1）未取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》的；

（2）房地产商无故比原合同约定延迟交房，经购房人催告后超过3个月交房的；

（3）房地产商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；

（4）房地产商经批准改变房屋结构未经买家认可的；

（5）合同没有约定，且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%（不含3%）的，可拒绝收房，并解除购房合同；

（6）经符合资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量确实不合格的；

（7）房屋质量问题严重影响正常居住使用的。