慎重签订认购合同，慎重下定金

七、慎重签订认购合同，慎重下定金

［案例简介］

2006年5月21日，周先生与某开发商签定了《××市商品房认购书》，双方约定：周先生应于2006年5月31日前主动同开发商签署《××市商品房买卖合同》，若周先生逾期，则开发商有权单方面解除本认购书，将房屋另行出售，周先生定金不再退还。

因周先生爱人办理贷款需要的收入状况证明不能在规定时间内取得，周先生征得开发商同意并应开发商的要求向其提出延期签订商品房买卖合同申请。

2006年6月5日，周先生在开发商的保证下向某银行办理了申请个人贷款按揭手续，并缴纳了抵押登记费用。手续办完后，周先生开始同开发商就商品房买卖合同的具体条款约定进行仔细商谈。当周先生要求开发商将其对外宣传单上宣传内容，如幼儿园、小学等配套设施以及精装修材料的品牌、规格、型号、数量明确规定到商品房买卖合同中时被开发商一口拒绝；周先生不同意开发商单方面修改的商品房买卖格式合同中面积差异的认定及处理标准，双方未能签订商品房买卖合同。

6月中旬开发商售楼人员电话通知周先生，由于双方对合同条款不能协商一致，要求周先生带上认购书到售楼部提出退房申请，并明确表示公司内部流程走完后将退还定金。周先生应开发商要求将认购书交还开发商并提出了退房申请。在后来长达半个多月时间里，周先生多次致电要求开发商退款，开发商却于7月18日寄来没收再售通知函。文中称：周先生违反认购书的约定未履行付款、签约手续，开发商将收回房产另行出售，购房定金不再退还。

现在周先生手上只有一份开发商收到1万元定金收据的原件，所有的认购书和申请书原件都在开发商手上，周先生欲维权却因证据不足而陷入被动局面。

［律师说法］

周先生是否有权要求开发商将其在宣传单中明示的幼儿园、小学等配套设施以及精装修选材的品牌、规格、型号等内容约定到商品房买卖合同中？

律师解析一：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

在开发商收回周先生手中认购书及其申请书等文件的原件，本人没有留下相关原始文件的情况下，周先生如何保障自己的权利？

律师解析二：

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中的周先生被开发商要回认购书原件，平时又没有收集保留同开发商协商过程中的证据，这些都给后期的进一步维权工作带来了难度。周先生应积极与开发商交涉收集录音、录像证据，到贷款银行收集贷款证据，到电信部门收集通话交涉证据等，尽量弥补证据上的不足。同时也不可避免地要承受举证不能的风险。

［笔者提醒］

1.签定认购书时应尽可能把开发商的承诺白纸黑字地写入认购书。

要把开发商的宣传资料及口头承诺写入认购书，并在认购书上签字、盖章确认。宁可信证据，也不要相信开发商的口头承诺。

2.签定认购书要明确约定对自己有利的定金条款。

3.注意保全证据。买房人在买房过程中一定要注意收集和保全原始证据，同开发商协商过程中达成的议项要形成书面决议，不要轻易将证据遗失或被开发商拿走。