代理商以自己名义签订合同

八、代理商以自己名义签订合同

［案例简介］

刘先生于2003年5月以120万购买了某商铺，售楼人为某贸易公司，售楼人员出示了该房屋相关的国有土地使用证、商品房现售许可证，表示该商铺属于合法销售。在签定正式的商品房买卖合同时，某贸易公司以自已名义同刘先生签定合同。问及缘由时，贸易公司称是受开发商委托售楼，并提交了开发商签发的授权委托书。刘先生付款后，将房屋出租他人。

房屋买卖合同签定后半年，刘先生的房产证一直办不下来，多次与贸易公司协商，贸易公司都称是因手续问题。贸易公司告知刘先生，因为他是外地人，房产证难以审批，需一年后才能办下来。后刘先生通过委托律师调查得知，2002年12月贸易公司同该楼盘开发商签定了包销合同，保证在2004年6月前按照约定价格全部对外销售并实现资金回笼，届时不能销售出去的，由贸易公司保证购买。期间，贸易公司购买了数十套商铺留用，同开发商签定了《商铺买卖合同》，后因为商铺价大幅上涨，贸易公司又将自己已买商铺拿出来再售。刘先生就购买了其中的一套。为避免税费，贸易公司同开发商私下协商，由其帮助办理合同更名手续。并要求开发商协助出具了一份同意贸易公司以自己名义对外买卖的授权委托书。经律师到市房地产局、市城市建设综合开发管理办公室查证：本案所涉商铺没有办理销售备案，未办理任何房产证，也未设置任何抵押权。同为该商城的其他个别商铺，有人向银行设置了抵押权，但同样没有办理房产证。同时，有来自开发商的消息称，刘先生所购买的商铺未办理房产证的主要原因是贸易公司在售楼后与开发商对合同更名的更名费不能达成一致，双方仍在协商过程中。

［律师说法］

1.本案名为包销实为二手房买卖。

（1）何为包销呢？商品房包销是指商品房开发商以合同的形式约定，将商品房授权给包销人销售，从中赚取差价，包销人承担销售剩余商品房的购买义务的行为。

（2）包销方不能以自己名义对外签定合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第20条规定：出卖人将其开发建设的商品房交由包销人以出卖人的名义销售。开发商与包销人之间是商品房买卖的代理关系。包销方必须以开发商的名义对外签定合同，不能以自已名义同买房人签定合同。

2.刘先生可以主张与贸易公司签定的买卖合同有效，要其履行正常的过户手续。

没有办理房产证，无法办理过户手续，房屋的所有权还没有发生转移，而购房合同只要符合合同的一般生效要件，买卖双方自愿达成协议，意思表示真实，不损害社会公共利益，就可以生效。最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（修改稿）》第130条也明确规定：《城市私房管理条例》实施后，房屋买卖双方当时自愿、立有契约、交付了房款，并实际管理和使用了房屋，没有其他违法行为，由于卖方的责任致使没办理过户手续，现能够补办手续的，可以认定买卖关系有效。

刘先生已支付了所有房款，并占有使用了该商铺，因此买卖合同有效。贸易公司通过交付税费后可以办理房产证，再通过正常方式协助刘先生办理过户手续。

3.采取合同更名形式来达到办理产权证目的难以达到。

全国人大常委会颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6款规定：未依法登记取得权属证书的房地产不得转让。国务院建设部颁发的《城市房地产转让管理规定》第6条规定：未依法登记取得权属证书的房地产不得转让。可见，没有办理房产证，无法办理过户手续。

合同更名是在房屋转让当中，逃避房地产交易税费的一种方式。因房屋未取得产权证，就当前房地产转让法规而言，合同更名行为亦可视为无效，所以买卖双方当事人的权利难以得到保障。武汉市从去年开始，就不允许合同更名，所有购房合同必须网上签订、备案，要更改必须通过房产局。但仍有人通过中介与开发商，采取先退房、再签新合同的方式变相进行合同更名。2006年6月1日以后，武汉市不再允许手工合同备案，全部在网上进行，并对所有通过正常方式退房的要求予以公示。

常有通过不正当方式进行违规操作的现实存在，如，开发商配合进行合同更名，与原购房者签订的合同作废，那么开发商与新购房者签订的合同，等同于一手房买卖。这种操作的成功性与否有较大风险性，并且不受法律支持和保护。

［笔者提醒］

1.合同中的甲方（卖方）不能是代理商，认真审查代理商的授权。为了避免可能出现的问题，对代理商的资格应加以确认。要注意审查开发商与代理商之间的委托协议，买方需审查：①售楼代理商的资信状况。②查看开发商委托代理商的授权委托书，审查代理的权限、代理的时间期限，是联合代理还是独家代理等。

2.不能采用合同更名来规避税费。因为合同更名前往往双方未对办证费用及税费进行约定，如果一旦通过不正当途径更名不成，而商品房买卖合同又已生效难以要回已付房款，那么按照正常途径办理过户就会出现办证费、税费约定不明的问题，就会发生纠纷。