贷款办不了，违约责任由购房者承担

十三、贷款办不了，违约责任由购房者承担

［案例简介］

张先生准备购买一套56万元的商品房，考虑到已经办理了两份贷款，签合同的时候有些犹豫，但是售楼人员口头承诺开发商与银行非常熟，办贷款没有问题。张先生于是签订了房屋买卖合同并交了首付款。但是，随后张先生尝试了多家银行，均未能办妥购房贷款。无奈之下，张先生只得向开发商提出退房要求，但此时，开发商则要求张先生支付相应的违约金。

［律师说法］

本案是对于在购房合同的履行中出现银行没有批准贷款的情况下，应当如何承担责任的问题。

按约支付房款是购房者的义务，银行直接放款给开发商系代履行行为。商品房买卖中，一般购房者都采用的是抵押贷款方式。一般是指购房者向开发商支付首付款，另一部分通过银行贷款支付，并将所购买的房屋作为抵押物，担保购房者对于银行的贷款债务。在这种方式中，存在两个法律关系，一个是购房者和开发商之间的房屋买卖关系，另一个是购房者和贷款银行之间的借贷关系。就买卖关系来看，开发商的义务是向购房者交付房屋，购房者的义务是支付购房款，银行作为购房者和开发商之间的房屋买卖关系的第三方，买卖合同对其本没有约束力，对开发商没有支付房款的义务，银行本来可以将房款转交购房者（也就是借贷关系中的借款人），然后由购房者将该款交付开发商。但是在实际的操作中往往是贷款银行直接将贷款转帐给开发商。这种行为实际上就是《合同法》所规定的代履行行为。

《合同法》第65条规定：当事人约定由第三人履行债务的，第三人不履行或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。通常称此条为第三人代履行条款。

房屋买卖中作为代履行人的银行如果放了贷，就是代购房者履行的付款义务；如果没有放款，则是购房者未履行付款义务，购房者应当按照约定向开发商承担违约责任。需要注意的是，如果是银行根本就没有接受贷款申请，是由购房者自己承担违约责任，但是如果是购房者和银行已经签订了借款合同及抵押合同，只是银行没有按时放款，则购房者在向开发商承担违约责任后，可以按照借款合同向银行主张违约责任。

本案中，张先生因为已经有两份银行贷款，所以购房没有能够办理贷款，开发商虽然有口头承诺，但是如果没有写入合同，违约责任只能由张先生承担。

如果购房合同中约定开发商代办贷款，则开发商作为受托人有通知义务。就房屋买卖合同而言，一方违约，另一方并无法定的通知义务，只需要在法定的诉讼时效内向违约方主张权利就行了。但是实际操作中，很多房屋买卖中，购房贷款都是购房者委托开发商代办的（在二手房买卖中是委托中介公司代办）。开发商（或中介公司）作为受托人应当将办理贷款事务情况及时如实通知委托人。如果没有及时通知，应当赔偿委托人经济损失。本案中，如果是张先生没有委托开发商办理贷款，违约责任由他自己承担，如果是委托了开发商办理贷款，而贷款得不到银行的批准，开发商就有义务及时将此情况通知张先生，由他另外想办法解决。

购房者需要注意的是，应尽可能约定清楚通知的方式，比如发函、发邮件、打电话、登报公告。合同中留的通讯地址应当真实详细，便于送达。如果因为地址不实不详无法送达通知，则视为购房者在委托时未尽义务，存在一定过失，后果自负。

［笔者提醒］

1.购房人在签订房屋买卖合同前最好向银行咨询自己能否办理购房贷款，以及办理贷款的合理时间，在办理贷款可能存在障碍的情况下不要轻易签订购房合同。

2.办理贷款和支付房款是购房者的义务，如果开发商承诺代办贷款，应当写入购房合同，并注明：“如果贷款不能办理，购房人可以解除合同并不承担违约责任”，不要轻信销售人员的口头承诺。

3.合同中应当约定通知的方式，最好约定按照地址发书面函件（挂号信或者快递函），不要约定打电话或者登报公告，合同中的购房者地址一定要真实详细，保障通讯能够到达。