阳台面积上做文章

十四、阳台面积上做文章

［案例简介］

2005年5月，李先生购买了位于某开发区某小区，双方在商品房买卖合同中约定，阳台为开放式阳台，阳台面积按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2006年2月，开发商书面通知李先生：为了创建“国家示范”小区，保证小区的整体美观，经规划部门批准同意变更设计，现已将阳台统一进行了封闭。2004年11月，开发商按约定交房日期通知李先生收房，同时要求李先生补交阳台封闭后，按全面积计算所增加的3.5平方米的建筑面积的房款，共计1.5万元。李先生称当初在签定合同时明确约定阳台是非封闭阳台，现在开发商单方面变更合同本属违约，拒绝支付多出来面积的房款。开发商则称变更阳台设计是小区统一管理所需，是为业主利益着想，且依双方合同约定商品房面积增加在3%以内的买受人应当补足房款。

由于双方争执不下，只得诉诸法庭。庭审时，开发商辩称此次变更规划，是经过规划部门同意的，业主理应支付房款。李先生提出依据双方签定的《商品房买卖合同》第12条的规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日15日内做出是否退房的书面答复。”而开发商在将阳台封闭后才通知买方，违反了该条约定，买方有权拒绝支付擅自变更后的房款。

开发商称，阳台封闭与否对商品房的质量及使用功能没有影响，不必履行通知义务。但李先生指出，由我国建设部发布的，从2005年7月1日起实施的《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.18款规定：封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。开发商则认为依照《房产测量规范》，其中规定：全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

［律师说法］

1.阳台面积如何计算。根据1995年9月建设部建房（1995）517号文件中《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》的商品房销售面积计算的有关规定，阳台面积的计算方法为：封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。自2000年8月1日起，按新发布的国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.2-2000）有关规定计算，其中阳台面积计算方法为：挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算全部计入建筑面积；未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

中华人民共和国建设部从2005年7月1日实施的《建筑工程建筑面积计算规范》（编号为GB/T50353-2005）3.0.18款规定：建筑物的阳台不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。该规定中的阳台面积计算方法是用于工程预算和计算建筑房屋工程量的，不适用于商品房面积的计算。有的市民以此作为计算所购商品房面积的标准是错误的。本案中阳台面积的计算标准应该是按其外围水平投影面积计算。

2.开发商常在阳台面积上设置的陷阱。

（1）开发商未取得政府规划同意封闭阳台，就向业主介绍阳台为封闭阳台，要求购房人按阳台全部面积支付房款。交房时又称因政府规划变更不能封闭阳台，但是拒绝退还业主多支付的房款。

（2）开发商未取得政府规划同意封闭阳台，在签定合同后自行封闭阳台，交房时要求业主按照封闭的阳台面积额外支付房款。因未取得政府规划，购房人常常在付款后，办理相关房产证件时不能进行面积登记。

（3）开发商在签定合同时未取得政府规划同意封闭阳台。与购房者签订房屋买卖合同后才获得政府同意，可以封闭阳台。但变更设计后不及时告知业主，而交房时则强迫业主支付增加的房款。

3.本案中开发商因未履行通知义务，李先生有权拒绝支付多出来面积房款。

［笔者提醒］

1.在签定买卖合同时，同开发商就阳台是封闭还是不封闭达成书面协议，并依据不同标准计算房款。

2.约定开发商变更规划时要履行通知义务。规划一旦发生变更，业主有选择退房的权利。

3.约定开发商擅自变更阳台设计时，需向业主支付违约金。