滥用不可抗力条款

十六、滥用不可抗力条款

［案例简介］

2003年4月，孙先生与某房产公司签订了一份房屋预售合同。合同约定：卖方应不迟于2004年4月15日前交房，如逾期60日仍未交房，买方有权退房，并要求开发商支付违约金，赔偿损失。如因人力不可抗拒的自然灾害和其他事故，及卖方不能控制的其他原因造成交房延期的，卖方不承担责任。

但直至2005年1月开发商仍未交房，孙先生多次电函催促。开发商的答复是，不能如期交房是由于通往小区的唯一一条通道因市政工程建设施工，导致干线交通受扰，工地所需的大量建筑材料无法正常运到，致使工程迟延，该情况属于不可抗力，所以可以延期交房。孙先生提出，在开发商的售楼广告中就已注明，小区旁道路施工在政府规划之中，开发商应当预见到可能会对工程进度产生影响，应当把这个影响考虑到工期之中，不能据此拒绝承担违约责任。孙先生随即以该开发商逾期交房为由提出解除合同，并要求开发商支付违约金。由于双方意见分歧较大，孙先生遂上诉至法院，请求解除购房契约，并要求开发商退回已付房款，同时赔偿损失。法院判决，孙先生与开发商签订的购房契约解除；开发商退还全部购房款并按同期人民银行固定资产贷款利率标准支付孙先生购房款之利息；开发商承担全部诉讼费用。

［律师说法］

大量房地产案件中都牵扯到了“不可抗力”的问题，尤其在开发商不能按时交房时，“不可抗力”是最经常被提出的借口。一些开发商还在补充合同中规定了所谓“不可抗力”的情形。

1.什么叫不可抗力？我国《民法通则》第153条规定：“本法所称的‘不可抗力’是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、火灾、战争等。”商品房预售中的“不可抗力”应当是开发商与买卖人签订商品房买卖合同或者补充合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。这些客观情况包括：

（1）人力不能抗拒的自然灾害，如台风、洪水、冰雹、地震、洪涝灾害等。

（2）人力不能抗拒的异常事件，如战争、罢工、社会动乱等。

（3）开发商或者销售商不能抗拒的政府行为，如国家对房屋征用或者对房屋建筑材料的征用导致在建房屋不能如期竣工等。

2.开发商在什么情况下才能免除责任？

《合同法》第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

（1）发生法定的不可抗力情况下开发商可以免责。

（2）不可抗力发生的时间必须是签约之后迟延履行前发生的，这是判断免责是否成立的关键；签约之前发生的任何事实都是可以预见的，开发商可以据此调整交楼时间，不能免责。

（3）开发商必须将不可抗力及时通知业主并出具证明。《合同法》第118条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”业主有知情权，开发商应当在合同约定的期限内及时通知业主，没有履行通知义务的开发商不能免责。

（4）不可抗力事由必须经过政府有关部门的证明为依据。为了保证免责事实的客观性和真实性，必须经过政府有关部门出具的证明才能有证据效力，开发商自己出据证据不具有证据效力。

3.如何识破开发商常设置的不可抗力陷阱？

（1）房屋在建过程中的天气异常。如，开发商称“因春季暴雨致使房屋不能如期完工”的情形作为“不可抗力”。实际上，这是双方在签订商品房预售合同时都能预见的情形。

（2）房屋建设过程的设计改变。房屋在建设过程中的设计改变是开发商完全应当预见和避免的情形。

（3）房屋在建设过程中的市政工程施工。市政工程施工是按照城市规划的要求进行的，开发商进行房地产开发时就应当知晓和预见到这种情形，因此这是应当预见的情形，而不是不能预见的。

（4）商品房在建设过程中因承建单位的原因导致房屋不能如期交付的。这也应该是可预见的情形。

（5）商品房在建设过程中第三人不能及时提供有关设备而导致房屋不能如期交付的，这种情形也是开发商应当能够预见到的。

4.本案是开发商可以预见的市政工程建设，应当承担违约责任。

不是所有市政工程都可以列入不可抗力而免责，有些市政工程是开发商有足够的理由预见的，本案中的市政工程建设规划发生在双方签订契约前，并非不可预见的事项，开发商应考虑到会对工程造成影响，免责理由不能成立。

［笔者提醒］

1.不可抗力有严格的限定，开发商不可滥用。

2.开发商滥用不可抗力条款的，业主可追究其违约责任。