套内面积计价售房，公摊缩水

十九、套内面积计价售房，公摊缩水

［案例简介］

梅先生于2003年10月，购买了某开发商开发楼盘的一套预售商品房。购楼时销售人员称：该套商品房总建筑面积为125平方米，每平方米的售价为4　320元。梅先生认为价格适合，几天后双方便签订商品房买卖合同书。在合同签订时，售楼人员告知梅先生，该公司的销售定价方式是按套内建筑面积计价，并在合同的“计价方式”一栏中的套内建筑面积计价方式前划了“√”；同时将原来的房价，以“总房价÷套内面积＝单价”的方式折换成了“套内单价”写在合同上。因此，合同中写明的套内单价是每平方米5　000元。合同约定：该套建筑面积共125平方米，其中，套内建筑面积108平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17平万米；合同中还约定：按套内建筑面积计算，单价每平方米5　000元，房屋销售总金额为54万元。

2006年初，梅先生拿到房产证时发现房产证上标明的实际建筑面积为119.8平方米，比《商品房买卖合同》所约定的减少5.2平方米，面积误差比4.16%。但是，梅先生是按照125平方米的建筑面积支付的房款54万元。如果以房产证标明的119.8平方米来计算房价，梅先生只应支付517　536元。即使不按照双倍赔偿的原则，开发商也应该退还梅先生22　464元购房款。梅先生是在收楼几年后拿到房产证时才知道房屋面积发生了这么大的“缩水”。当他要求开发商退还多收的房款时，开发商却以合同约定“按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”，而所购房屋的套内建筑面积没有减少，减少的部分实际上是公摊面积为由予以拒绝。

［律师说法］

1.以套内面积计价是为了增加购房面积的透明度。以“建筑面积”计价，普通消费者要测出自己的房产面积比较困难，加上测绘工作本身的一些漏洞，给开发商留下了投机空间。房产商通过采取不正当手段使产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积、而实际套内面积小于合同约定套内面积，套内建筑面积“缩水”、加大公摊面积的现象时有发生。由于分摊的公用面积计算复杂，不直观，缺乏透明度，一般业主难于掌握，消费者时常为每套房子的不同比例公摊犯疑，大部分消费者不明白公摊面积是怎么算出来的，也没办法丈量公摊部分面积，不少房屋面积纠纷由此而产生。

“套内建筑面积”是购房者直观感受和认可的面积，计算简单且误差率低。按套内面积计价，使得消费者不需要专业知识就可测量面积，可以在一定程度上避免在公摊面积上产生纠纷。如果用套内建筑面积计价，使房子的面积大小与单价高低更加简单明了。买房花多少钱买多大面积的房子，一量便知。如果出现套内建筑面积不变公摊面积增大，或者套内建筑面积减少公摊面积增大而总面积不变时，按套内建筑面积计价对购房者将较为有利。

2.在实际运作中开发商可能设置的陷阱。

（1）宣传时按总建筑面积算房价，到签合同时再折算为套内面积计算价格。给购房人造成房屋单价低的假象，其实是开发商为了便于销售的一种手段，房屋的实际价格没有什么变化。

（2）变相增加房价。等到购房者拿到房产证才知道所购商品房虽然套内建筑面积没有变，但是整个建筑面积却发生了变化，导致房产证登记上的面积数减少，这是严重损害了购房者合法权益的价格陷阱。因套内建筑面积没有变，实际交付的房款不能退还，在建筑面积下降的情况下购房人实际多支付房款。

（3）公摊面积减少、入住舒适程度下降。由于套内面积计价没有规定公摊面积出现误差的处理办法，公摊面积变化没有限度。这一计价方式上的漏洞便使开发商有了可乘之机。有的开发商为了节省建筑成本，只追求产品的套内建筑面积，压缩公摊面积，把属于“分摊面积”的门厅、楼梯、公共过道等改小。同时，还有可能出现轻视公用面积的建设的现象，导致环境配套难以保障，最终损害业主入住后的实际利益。

（4）公共面积部分被开发商或物业管理公司占用。如果只按套内面积计价，在对公共面积所有权和使用权约定不明的情况下，将发生业主利益被损害的情况。

3.公摊减少带来的不利。房屋建筑面积绝不仅仅是为了进行房屋权属登记，其作用是多方面的。建筑面积的增减关系到资产的价值量。电梯、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公有门厅、过道、地下室等公摊面积，用户虽然不能直接使用，但日常生活都离不开。

消费者不能只强调“套内面积”概念而弱化“公摊面积”的概念。楼房的整体品质和综合功能需要与套内面积形成恰到好处的比例。只有公共部位，包括小区配套、绿化和公共空间都做好了，楼盘的品质才能真正得到保证，它的价值也才可能越来越大。因此，公摊面积与房屋增值潜力有着密切的关系。

［笔者提醒］

如何避免套内面积计价产生的纠纷：

1.合同中应标明商品房的建筑面积、套内建筑面积和公摊面积。

《商品房销售管理办法》第18条规定：按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。在购买预售商品房时，应当要求开发商提供有资质的测绘单位出具的预售面积测绘技术报告书和公用建筑面积分摊情况。应当公示分摊的内容包括：被分摊部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊的商品房名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；不分摊的部位。

2.约定套内面积及公摊面积变化后的计价方式和处理方式。

《商品房销售管理办法》中规定了按套内建筑面积或者建筑面积计价时，买卖双方对合同中载明的约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。对公用分摊建筑面积的误差处理问题，买房人既可以要求单独订立处理公用分摊建筑面积误差的合同条款，也可以将公用分摊建筑面积误差统一纳入房屋建筑面积误差的处理方法之中。

当事人可以约定出卖人交付使用的房屋的套内建筑面积、公摊面积与商品房买卖合同约定面积不符时，误差比绝对值面积在3%以内（含3%），均按照合同约定的套内建筑面积价格据实结算。面积误差比绝对值超出3%，买受人可以请求解除合同并要求出卖人返还已付购房款及利息。买受人同意继续履行合同的，房屋套内建筑面积、公摊面积实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照合同约定的套内建筑面积价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋套内建筑面积、公摊面积实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

3.全面考核开发商的资质，购买资质佳的开发商开发的房屋。住房面积是否缩水不在于按哪种方式计价，而在于开发商是否诚信，有没有在公摊面积上做手脚。

4.在合同中明确约定公共配套房屋的产权归属。

5.约定物业管理费的收取方式。目前的物业管理收费按照建筑面积收取，如果实行套内面积计价，物管收费如何调整。