违约责任约定不对等

二十三、违约责任约定不对等

［案例简介］

2003年2月20日，李先生经过仔细了解，决定购买某小区的一套四居室，并与开发商签了合同，同时按约定交纳房款总额的百分之十作为订金。3月1日，李先生交纳了房款总额的百分之三十，剩余的百分之七十办理了银行按揭。合同中规定开发商保证在2003年12月向李先生交房，除非发生不可抗力。一旦出现开发商逾期不交房的情况，李先生可向开发商追索违约金；逾期超过180天，李先生有权选择退房。但是一直到2005年5月，李先生都没有接到收房通知。李先生不愿意再继续等下去，决定退房并向开发商索取违约金，并特别委托律师处理。律师在审核李先生签的合同后，告诉他合同中的违约条款对开发商的约束力太小，买卖双方的违约责任约定明显不对等。李先生与开发商所签订的《商品房预售合同》中约定：①买方逾期付款，自合同约定的付款期限届满之次日起至实际交付之日止，买受人按日计算向出卖人支付应付款万分之五的违约金；逾期30天付款，卖方有权终止合同，有权没收买方已交纳的上述订金及其他款项，并有权不再另行通知买方而将该房屋另行出售。因转售而导致的一切损失费用均由买方负责，因转售而获得的一切利益全部归卖方所有。②卖方未按期将房屋交付给买方，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。③卖方交付房屋逾期180天，买方有权终止合同，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。按照合同的约定，李先生如果选择退房只能得到几千元的赔偿金。此时，李先生才发现自己被所签的合同捆住了。因为照此约定，自己得不到充分的赔偿，想到已经付出的时间和精力，李先生考虑放弃了退房的念头。李先生起诉要求开发商支付逾期交房的违约金，而逾期交房的违约金也因约定较低对开发商起不到应有的违约制裁作用。

［律师说法］

目前对于明显的延期交房责任容易区分。但在现实当中有些开发商采取隐秘办法规避责任，普通市民却常常忽视而上当。

1.开发商约定的违约金条款明显的不对等。开发商经常会在合同违约金条款中约定对自己有利而对购房人不利的违约金条款。如本案中开发商在合同中约定：如果购房人逾期付款按应付款万分之五每日向购房人收取违约金；而开发商逾期交房的违约金计算标准却是每日万分之一。如果发生纠纷，根据契约自由的原则，一般按照当事人在合同的约定为标准来计算违约金，虽然实际约定对购房人很不公平，但在诉讼中也很难以维护自己的权益。

2.开发商将逾期交房可以退房的时间约定为逾期交房后180天，明显对购房者不利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条、《合同法》第94条的规定：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中购房人本来按照法律规定在90天内就可以行使解除合同的权利的，但依据合同约定必须在逾期180天后才有权退房。

3.开发商逾期交房的，购房人选择退房的赔偿金的约定过低。

本案中退房赔偿金仅定为购房人已支付房款的万分之一，这么低的违约金条款比银行存款利率都低得多，这种约定不仅难以挽回购房者的经济损失，而且对开发商也没有约束作用，可能最终导致购房人选择不予退房。

4.购房人逾期付款，开发商“有权没收买方支付的房款”的约定是没有法律依据的。

购房人逾期付款的，开发商只能追究购房人逾期付款的违约责任，或者在经合理催告期限后行使解除合同的权利，可以追究购房人的违约责任但所收取的定金或房款应当退还给购房人。《合同法》第40条明确规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。此规定的目的是针对格式条款中的双方当事人地位不完全平等，为更好地保护合同弱势一方的权利而做的禁止性规定。

［笔者提醒］

1.特别注意审查合同中关于违约金条款的约定。对比开发商对自已违约后违约金的比例与购房者违约后违约金的比例有何不同，要求开发商按照对等的条件来签定合同，约束双方。

2.对逾期交房违约金，约定为每日赔偿已付房款的万分之五。这样，延迟交楼的损失对开发商来讲就很令其心疼。这样才能有利于保证自身的合法权益。

3.对逾期交房后可以退房的时间约定不易太长。一般约定为逾期3个月不交房的，购房人可以选择退房。

4.对逾期交房而退房的赔偿金，约定为已付房款的百分之十。因为现实生活中开发商约定的退房违约金往往不足以弥补房价上涨的损失。开发商利用购房人不愿意轻易退房的心理优势，无限期的延迟交房，将购房人置于相当被动的局面。将违约金定得高些，开发商就会害怕购房人退房后要承担较大赔偿责任，而不敢逾期。