层高缩水如何索赔

二十四、层高缩水如何索赔

［案例简介］

张先生于2004年购买了某商品房（商铺），合同约定的房屋层高是3.6米，收房后发现实际层高只有2.8米，很多地方比露水管的地方还要低，非常不适合用于经营。他找到开发商要求赔偿，开发商却说房子的层高是符合国家标准的。

国家对于房屋层高是否有强制性规定？开发商是否应当给予赔偿，赔偿金额怎么确定？

［律师说法］

商品房层高缩水纠纷如何处理，由于我国现行立法无具体规定，而合同当事人由于种种原因，往往在商品房买卖合同中没有约定，导致此类纠纷的处理无法可依。

1.赔偿依据。在房屋建造标准相同的情况下，商品房销售价格主要受地段、配套设施状况及供求关系等因素的影响，商品房层高对商品房销售价格的影响不大，甚至微乎其微。开发商在开发某个项目时，允许建造的商品房总面积已确定，开发商并没有因为层高缩水而可以建造更多面积的商品房销售。而商品房销售是按房屋建筑面积计价的，不是按房屋层高或体积计价的，开发商因为某种原因导致商品房层高缩水，除了节省一些工程造价外，并未因此获得其他的额外利益。

商品房实际层高应符合工程建设强制性标准。层高缩水一般而言对业主使用房屋的影响不大。但也应区分不同类型的房屋，具体情况具体分析。就住宅及写字楼而言，室内上层空间的利用价值不大甚至无利用价值，层高缩水对业主的影响主要是可能产生空间压抑感。而这种空间压抑感是一种精神体验，是否存在因人而异，即使存在也无法用金钱来衡量；对于商铺，层高缩水不仅可能产生空间压抑感，也有可能影响房屋的使用价值，因为业主可能会利用室内上层空间。

2.层高的国家标准。根据1999年6月1日实施的强制性国家标准《住宅设计规范》的规定，层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

通俗的说，室内净高加楼板的厚度等于层高。

该国家标准还规定：

（1）普通住宅层高不宜高于2.80米。

（2）卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。

（3）利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10米。

（4）厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米。

（5）厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于0.9米，且不得影响门、窗扇开启。

3.层高缩水属违约，开发商应当承担违约责任。以上谈到的层高的国家标准只是层高的最低标准，如果购房合同中买卖双方对层高另有约定（该约定必须高于国家标准，否则无效），则开发商交房时应当达到约定的标准。根据《合同法》第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所以如果没有达到约定的高度，即使符合国家标准也属于违约行为，应当依法承担违约责任。

本案中开发商说该房屋的层高符合国家标准是正确的，但是因为合同对层高另有约定，现在没有达到合同约定高度仍然属于违约行为，应当承担违约的责任。

4.层高缩水如何索赔。如果层高缩水导致购房人无法居住、经营或者没有达到国家强制最低标准的，可以要求退房。除此以外，一般只能要求赔偿损失。虽然《合同法》规定了“继续履行、采取补救措施或者赔偿损失、支付违约金”等违约责任，但对层高缩水而言，由于不能强制要求开发商将层高恢复到约定高度，业主只能要求开发商赔偿损失。目前商品房买卖标准合同虽然有层高的条款，却没有相应的违约金条款。

5.赔偿金如何计算。

（1）按层高缩水比例或体积缩水比例赔偿。围绕“层高缩水”问题的处理目前在合同中往往未作约定，在这种情况下，如出现纠纷，赔偿的尺度就较难达成一致。依据通常为按层高缩水比例或体积缩水比例赔偿。按层高缩水比例赔偿具体计算公式：赔偿额＝层高缩水比例×房价款。按体积缩水比例赔偿具体计算公式：赔偿额＝体积缩水比例×房价款。但这点往往被认为是没有法律依据和合同依据的，因为商品房是按建筑面积计价而不是按层高、体积计价的。

（2）类推适用商品房面积缩水的规定。还有一种观点是根据诚实信用原则，利用法律类推的方法解决，如层高缩水可类推为适用商品房面积缩水的规定。根据《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

类推适用面积缩水规定。先算出实际楼高度与合同楼层高度的误差率，即（合同楼高度-实际楼层高度）/合同楼层高度×100%。如果层高误差率超过3%，则购房者可以请求解除合同，开发商返还已付房款及利息；购房者同意继续履行合同的，3%以内部分由购房者承担，超出3%部分的购房款则由开发商双倍返还。

（3）以相应的缩水工程造价及利息为标准。此方法认为：赔偿金额应当以开发商缩水所节省的工程造价及利息为标准，这样对双方都比较公平。

（4）自由裁量说。在现行法律没有规定、合同也没有约定层高缩水如何处理的情况下，法院或仲裁机构得行使自由裁量权，即根据个案情况，酌情裁决一定金额的赔偿金。这一点被全国许多法院采用。从全国已公开的判例看，与房价款总额相比，法院对层高缩水判赔的金额都是象征性的，根据层高缩水程度及房价款大小，判赔金额从几千元到1万余元不等。

［笔者提醒］

1.尽量在购房合同附加条款中对层高缩水作出明确具体的赔偿方式的约定，比如低于合同约定高度可以退房，或者约定低于高度的赔偿金额计算方式。

2.不要混淆层高和室内净高，一般业主自己测量的都是室内净高，并没有加楼板的厚度。

3.如采取法律手段索赔，为减少不必要的诉讼成本，索赔的金额不要太高，因为从司法实践来看，由于缺少明确法律规定，大部分法院（或仲裁机构）都是采用调解为主，即使采用判决，金额一般也在1万元左右。