开发商不交房，尾款可以拒付

二十五、开发商不交房，尾款可以拒付

［案例简介］

黄先生2004年购买了一套商品房，尾款1万元约定在2004年12月30日前付清，交房期限则为2005年1月1日，交房条件为开发商取得《竣工验收备案表》。但交房期限已过，开发商一直没有通知收房，经查是因为尚未取得《竣工验收备案表》，黄先生因此也未支付尾款。2005年5月，开发商突然称：由于黄先生延期付款达3个月，故按合同约定解除合同并要求黄先生承担违约金。

［律师说法］

黄先生在合同履行过程中，在有确切证据证明开发商无法按期交房的情况下，拒绝继续履行付尾款义务，行使的是《合同法》规定的不安抗辩权，不构成违约。

1.什么是抗辩权？在合同履行过程中，由于一方未按照合同约定履行义务或者不能保证能按照合同履行义务时，对方有暂停履行合同义务的保留性权利，这就是合同履行抗辩权。

通俗地说，抗辩权就是指当对方要求自己履行义务的时候，我方可以拿出来对抗对方、证明自己不履行义务的行为合法的法定权利。

2.抗辩权的种类。根据《合同法》的规定，抗辩权可以分为同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权三种。

（1）同时履行抗辩权是指：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。

（2）先履行抗辩权是指：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

（3）不安抗辩权是指负有先履行义务的一方有证据证明对方不能履行义务或者有不能履行义务的可能，在对方没有履行或者提供担保之前，有权终止履行合同义务。

3.行使抗辩权。

（1）不是所有的合同都能适用抗辩权，抗辩权只能够在双务合同（即当事人都享有权利并且承担义务的合同）中使用，如买卖、承揽、租赁等。在单务合同（如赠与）中，不得行使抗辩权。

（2）权利人在行使不安抗辩权的时候并行履行通知义务，承担法定的举证责任。在另一方消除障碍恢复履行能力或者提供担保后，不安抗辩权即归于消灭。

（3）权利人可以行使抗辩权而暂时不履行合同义务，但是并不能免除合同义务。

［笔者提醒］

如上所述，房屋买卖中交房和付款是买卖双方最基本的义务，也是最容易发生违约的地方（对于开发商来说还有逾期办证）。在发生违约后，如何运用抗辩权来保护自己的权益非常重要。而如何适用抗辩权，以及适用以上哪一种抗辩权的关键就是合同中约定的合同义务的履行顺序。以下分别举例说明。

1.如果合同约定“交房时支付尾款”，或者没有约定何时付清尾款，应当视为同时履行，则应当适用同时履行抗辩权。如果开发商未能按时交房，买房人可以拒绝支付尾款，如果开发商诉称买房人违约时，买房人可以行使同时履行抗辩权，不必承担违约责任。

2.如果合同约定付款交房有先后顺序，比如先付尾款后交房或者先交房后付尾款。约定先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。

3.如果合同约定付款交房有先后顺序（绝大多数为先付款后交房），如果买房人有证据证明开发商将不能履行义务（比如尚未取得交房合法证件、经营情况严重恶化、官司缠身或者存在转移财产、抽逃资金等情况），买房人可以暂不付款并不承担违约责任。