谁是架空层的真主人

二十七、谁是架空层的真主人

［案例简介］

某大厦4楼是架空层，售楼广告称，它会作为空中花园供业主休闲健身用。但后来，开发商准备将其改造为酒吧，并对外出租广告牌位。大厦业主委员会认为，这种行为侵犯了业主权利。开发商却说，架空层并未分摊，业主不享有任何权利，自己则有权任意使用。双方僵持不下。

［律师说法］

开发商的说法并不对。

近年，架空层作为一种新型建筑结构在全国各地出现，一般分为低层住宅楼底层架空和高层商住楼裙楼和塔楼之间架空，有的作为小区绿化、休闲健身之用，有的作为停车场使用。

随着业主权利意识的增强，架空层的权属问题日益突出。尤其是在架空层具备停车功能或其他独立的经济价值的情况下，其占有、使用、买卖、租赁、收益等权利到底归谁享有，开发商和业主各执一词。而目前，国内尚无法律对架空层的产权归属问题作出界定，新颁布的《物业管理条例》也未有涉及，此问题成为“真空”。

以前由于缺乏相关法规和测量标准，许多架空层都被开发商纳入了分摊面积。可以肯定的是，被纳入分摊的架空层，其产权当然归业主集体所有。但是否可以就此认为，没有被纳入分摊的架空层，业主就没有任何权利了呢？我们可以从以下几个方面来分析：

1.架空层面积不纳入公摊，是政府为了保障买房人的实际得房率而作出的规定。

通常情况下，作为开发商的一个重要卖点，架空层都被宣传为作为业主休闲的花园使用，那么它应属于小区公共附属设施，其成本已算进楼价，理应为全体业主共有。

2.购房者在购买住宅时，不仅获得了独自套内面积的完整所有权，还享有公用建筑面积的共有权。

在民法理论上，这两项权利和成员权一起构成了重要的不动产权利——建筑物区分所有权。各国民法对此均有明文规定，我国在即将出台的《物权法》中也将有专节规定。

购房者对公用建筑面积享有的共有权是建筑物区分所有权的重要内容，这个共有权的内容包括：①不得分割的权利；②共同收益权利等。相对应的义务包括：①维持公用部分正常使用功能的义务；②负担公用部分正常费用的义务等。

3.架空层的法律性质是土地使用权和空间利用权。所谓空间利用权，是指与土地使用权紧密相联的、利用土地地表上下一定范围内的空间并排斥他人干涉的权利。按照传统的民法理论，在一般情况下，空间利用权与土地使用权紧密相连，是土地使用权的自然延伸。因此，谁拥有土地权益，谁就应当拥有该土地之上的空间利用权。架空层所占用土地的使用权归全体业主共同享有，而依附于该建筑土地之上的架空层自然也应该为全体业主所共有。

4.为什么实践中谁都没有产权证呢？笔者认为主要有以下两个原因：

（1）相关法律滞后。作为世界各国民法理论中重要的不动产权利——建筑物区分所有权，现阶段我国法律没有明文规定。

（2）业主委员会法律地位不明确。业主委员会不是公民，也不是法人。按《民事诉讼法》关于“其他组织”的解释——具有工商局批准的营业执照的企业或经民政局批准的社团以及银行、保险业的分支机构等9种类型组织，它也不属于“其他组织”。从法理上分析，业主委员会属于社会团体，但法律规定社会团体要经民政部门注册登记，而现阶段业主委员会只在房管部门登记备案，缺乏法律地位的认定。有的业主委员会甚至连印章都没制作，导致相关部门无法给业主委员会发放权属证明。