哪些情况可以退房

二十八、哪些情况可以退房

［案例简介］

周女士去年购买了一套商品房，开发商今年如期交房。但她收房时才发现，由于前面楼房遮挡，房间采光严重不足，于是周女士拒绝收房并要求退房。

［律师说法］

1.退房的条件：退房权分为法定退房权和约定退房权两种。

（1）退房的法定条件：所谓法定退房权，是指根据我国《民法通则》、《合同法》、《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的有关规定，买房人所享有的退房权。

①合同无效。如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规，比如没有取得预售许可证等，则购房合同无效，买房人有权要求退房。

②合同被依法撤消。对买房人因误解而订立的合同，或在订立合同时有失公平的，或开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使买房人在违背真实意思的情况下订立的合同，买房人有权请求法院或仲裁机构予以变更或撤消。

③面积误差。根据建设部《商品房销售管理办法》第20条规定：合同约定面积与产权登记面积发生面积误差比的绝对值超出3%时，买受人有权要求退房（双方另有约定的除外）。

④规划设计变更。开发商擅自变更规划、设计的，或经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的情形，开发商未能在变更确立之日起10日内书面通知买房人的，买房人有权要求退房。

⑤房屋主体结构质量不合格。《商品房销售管理办法》第35条规定：商品房交付使用后，买房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买房人有权要求退房和赔偿损失。

⑥因房屋质量问题严重影响使用。根据最高人民法院司法解释第13条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，比如房屋严重漏水多次维修都修不好，由于前期施工的原因导致室内空气严重影响身体健康等，买房人有权要求退房和赔偿损失。

⑦出卖人延迟交房。最高人民法院司法解释第15条规定，开发商迟延交房，经买房人催告后在3个月的合理期限内仍未履行，买房人有权要求退房和赔偿损失（合同另有约定的除外。）

⑧不能取得房屋权属证书的。开发商应在房屋交付使用之日起90天内，将办理权属登记时需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任造成买房人不能在规定期限内取得房产权属证书的，在该期限届满超过1年后，买房人有权要求退房和赔偿损失（但合同另有约定的除外）。

（2）退房的约定条件：除在以上8种法定条件下可退房外，买房人还可通过补充协议为自己设定比较广泛的退房权利，这就是买房人的约定退房权。

2.本案处理意见。如果开发商没有自行更改规划设计，合同或补充协议中又没有约定“采光不足可以退房”，则周女士不能拒绝收房，也不能退房。

［笔者提醒］

约定退房条件时一定要注意把握好两点：

1.仔细审查各种合同附件和补充协议，避免开发商利用它，对买房人的法定退房权作出限制性约定，从而剥夺了买房人的退房权。

2.对自己所购房屋的具体要求，如采光、用途、环境甚至视野等，作出尽可能明确的约定，并约定退房权。