违约金过低允许调整

二十九、违约金过低允许调整

［案例简介］

胡小姐购买了总价25万元的商品房，开发商延期交房6个月。收房后，她向开发商索要延期交房违约金。开发商说按照合同约定，只赔偿450元。胡小姐这才发觉，合同约定的延期交房违约金太低，即每延期一天，开发商赔付总房款的万分之0.1，算下来只有2.5元。而当时合同都是开发商填好，买房人直接签字的，对购房者而言，非常被动。

［律师说法］

根据《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，胡小姐可以在起诉或仲裁时要求法院或仲裁机构增加违约金，金额按照逾期交付使用房屋期间，有关主管部门公布的或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。以下就违约金的相关问题作简要分析。

违约责任是民事责任的一种，是指合同当事人因为过错不履行合同或者履行合同不符合合同约定条件而应当承担的民事责任。

违约责任是一种财产责任，一般具体表现为支付违约金、赔偿损失、继续履行等。违约责任是一种法律制裁措施，其作为财产责任的本质意义在于被违约方的补偿，其次才表现为对违约方的惩罚和制裁。

违约金作为重要的民事责任形式，是指当事人不履行合同或者履行合同不符合合同约定条件时，应当给付对方当事人一定数额的货币，一般由双方当事人协商确定。

我国法律承认违约金具有补偿性的惩罚性，而补偿性是其基本性质。《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》允许法院或仲裁机构可以基于当事人的申请，提高或降低当事人在合同中约定的违约金额，也就是调整违约金。其主要目的是补偿守约方的损失，从而最大限度地实现合同的公平和正义。《合同法》第114条规定：当事人可以约定一方违约时相应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以增加；而过分高于造成的损失的，可以请求法院或仲裁机构予以适当减少。

高院《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

像胡小姐一样遭遇开发商延期交房的买房人来说，由于开发商不按照合同约定的时间交房，使买房人不能及时得到房屋而失去占有、使用、收益的权益，其造成的损失的数额应当是同期同类地段房屋租金的数额。

［笔者提醒］

商品房买卖合同中许多关于违约金的条款都有空白项，一般是开发商填好，要求买房人签字，而许多买房人没有细想就签了字，后来发生了纠纷才知道合同对自己不利。

实践中发生最多的开发商违约行为是延期交房和延期办理房产证，所以签合同时对这两条应特别注意。

1.审查合同中“买受人逾期付款的违约责任”中填写的内容是否和“出卖人逾期交房的违约责任”完全一致，并审查违约金比例是否过低（一般是每天万分之五左右）。

2.审查合同中“关于产权登记的约定”中开发商填写的违约金是否过低（由于此种违约对买房人影响巨大，所以此处违约金比例越高越好，一般应当在5%以上）。