花园不能随便赠送

三十一、花园不能随便赠送

［案例简介］

2003年，郑女士看中了某小区的一套位于二楼的房屋，后得知购买一楼可以获赠楼前面积10平方米的小花园，只是房屋的售价比二楼每平方米要贵30元。郑女士很喜欢这个小花园，于是选择购买一楼。入住3年后，小区的道路要拓宽，郑女士家的小花园将被征用。郑女士前去咨询关于补偿的问题，却被告知，由于郑女士对该花园不享有产权，所以不考虑补偿。郑女士找出当时签订的购房合同查看，发现合同中房屋面积的条款中的确没有花园面积，并且附件图纸中也没有标明花园的位置。郑女士对此十分不解：既然开发商承诺将花园赠送，为什么得不到花园的产权呢？

［律师说法］

一楼房屋毗邻的小花园应当属于该楼全体业主共同所有，开发商擅自赠送花园应属无效行为，郑女士可以要求开发商承担赔偿责任。

在商品房销售过程中，开发商经常采用各种各样的优惠措施吸引购房者，在多层商品房中，对购买一楼的客户赠送小花园也是开发商经常采用的促销手段之一，一楼房屋因为受到通风、采光、噪音、防潮性能影响等原因，一般比其他楼层要便宜，但是赠送花园后，反而使得一楼房屋价格比其他楼层要高，但是在看似诱人的赠送背后却隐藏着许多法律问题，并有可能在以后引发纠纷。

1.首层毗邻花园的权利归属。所谓花园的权利归属，法律实质应当是花园所占用的土地使用权的归属。根据我国《土地管理法》及《城市房地产管理法》有关规定，城市市区土地所有权归国家所有，国家土地使用权可以通过协议、招标、拍卖等方式转移出去。国家对住宅类土地最高使用年限为70年。开发商通过不同方式获得了若干面积的土地使用权，并在该土地上兴建商品房销售。购房人购买了相应的一块土地使用权。购房人对房产相应所占的土地却没有所有权，只有一定年限的使用权。购房者在购房时所支付房款中不仅含有自己所购买房屋的面积，还包括公摊面积。楼房四周土地开发商已纳入公摊面积中，其土地使用权是归所有购房人共同享有。

根据以上分析可以得知：首层毗邻花园的土地使用权应当归该宗地楼房的全体业主共有。

2.开发商擅自赠送首层毗邻花园的法律后果。开发商向首层业主赠送花园，实际上是赠送了若干面积的土地使用权。根据上述分析，建筑物周围包括花园在内的土地使用权都是属于全体业主共有的，任何业主都有权进入花园进行休闲。开发商擅自赠送行为显然是侵犯了其他业主的合法权益，违反了法律规定，应属于无效行为。即使其他业主没有意见，首层业主对于花园的权利也因无法办理土地使用权证书而得不到法律保护。因为在产权登记阶段，只有被纳入到建筑容积率的不动产才能办理业主的产权登记，否则不能单独办理产权登记。而在房地产项目中，花园绿地通常不会纳入建筑容积率，其房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离。

根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，如果开发商在销售宣传或买卖合同中对赠送花园做出了具体确定的说明和允诺，并对买卖合同的订立及房屋价格的确认有重大影响的，应视为要约行为，开发商违反的，应当向首层业主承担违约责任。如果开发商明知不能办理花园产权而故意隐瞒，导致购房者做出购买首层房屋的意思表示，开发商的此种行为已经构成欺诈，业主不仅可以要求开发商承担违约责任，还可以请求法院或仲裁机构变更或撤销商品房买卖合同。

［笔者提醒］

1.首层毗邻小花园属于该楼全体业主所有，无法办理个人土地使用权证书，开发商擅自赠送小花园的行为侵犯了全体业主的合法权益，一般应当认定为无效行为。

2.鉴于目前实践中存在着大量的花园赠送现象，开发商目前解决该问题的最好办法就是经全体业主同意后将花园提供给首层业主使用。就具体方法而言，开发商可在商品房买卖合同或业主临时公约中增加关于花园问题的补充条款，明确约定其他业主同意由首层业主使用与其物业相毗邻的花园，并对首层业主使用花园的限制性条件作出约定，这样才能保证一楼用户对花园的合法使用。