逾期办证，逃避责任

三十四、逾期办证，逃避责任

［案例简介］

丰先生就某楼盘的一套商品房与开发商签订商品房买卖合同，合同的第15条关于产权登记的内容有明确约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内备齐资料，向房地产产权机关办理权属登记手续，买受人应按开发商要求及时提供有关证件。如因出卖人责任，买受人不能按期取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同，要求出卖人退还已付房价款，并按同期银行活期存款利率付给利息。

2002年5月10日开发商向丰先生交付了房屋，但由于开发商自身的原因，丰先生在入住该房屋3年后仍未能取得该房屋的产权证书。丰先生认为，开发商办证的严重超期致使自身的合法权益受到了侵害。在开发商拒绝承担违约责任的情况下，2005年6月1日丰先生向人民法院提起诉讼，要求开发商承担因其逾期办证而产生的违约责任，并向买受人支付从2002年8月10日起因开发商原因无法办证的违约金。开发商辩称：①出卖人在房屋交付后已向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。②原告应在2004年8月10日前提出的诉讼，现已过诉讼时效保护期，应当驳回原告的诉讼请求。

［律师说法］

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第18条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：①商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；②商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；③商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

1.商品房买卖合同中开发商的协助办证义务：按照我国合同法第130条、第135条、第138条的规定，买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付标的物的义务，还要承担移转标的物所有权的义务。对于商品房买卖合同而言，出卖人负有向买受人交付房屋并移转房屋所有权的义务。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

出卖人的协助义务主要为：

（1）初始登记。按照国家规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续完成房屋的初始登记。按照建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》规定，出卖人应在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关的证明文件。出卖人将上述证明文件备齐提交房地产权属登记部门，取得登记部门出具的收件单等证明材料，即可认为出卖人已完成房屋的初始登记义务。

（2）协助办理并提供证明文件。应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。买受人在约定或者法定的期限内向登记管理部门申请办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记时，出卖人应按照合同约定或者法律规定，提供相关的证明材料（如房屋所有权初始登记的手续）。

（3）直接办理产权证书交付买方。遵循当事人意愿，双方约定办证义务的，从双方当事人约定，出卖人还应在向买方收齐办证所需所有资料后亲自去办理产权证书并将产权证书交付给买方的义务。

2.逾期办证开发商的法定免责事由：

（1）第三人原因。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》颁布前（2003年6月1日前）政府行政行为所造成的第三人原因，如测绘问题。

（2）不可抗力原因。不可抗力原因是非开发商所能预见、避免或克服的。

（3）买受人原因。这主要是指在出卖人按照合同约定或者法律规定如期办理房屋所有权初始登记，并备齐相关证明文件的情况下，因买受人自身原因无法办理。如，因办理房屋所有权登记需要支付一定数额的契税和相关费用，买受人往往因资金缺乏而不申请办理或者迟延申请办理；也有的是因买受人不能按约支付购房款，出卖人行使抗辩权导致逾期办证等等。

3.出卖人原因逾期办证的开发商应承担违约责任。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第18条规定，在合同约定的期限或者法定的期限届满时，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。出卖人的原因一般包括：出卖人的土地使用手续不合法、未支付全部土地使用权出让金、违规开发建设、没有通过综合验收或提供综合验收合格证明、所售房屋设定的抵押尚未注销等等。总之就是在合同约定或法定的期限内，不能提交办理房屋所有权初始登记应具备的文件材料，或者在买受人申请办理房屋所有权登记时，不能提供相关证明材料。

4.逾期办证的起止点如何计算？当事人在合同中约定办理权属登记期限的，逾期办理的违约金自期限届满之次日开始计算；没有约定办理权属登记期限的，逾期办理的违约金从实际交房日起90日开始计算；提前交房的，则从约定的交房日起90日开始计算。现房交付的，当事人没有约定办理权属登记期限的，自合同签订之日起90日开始计算。违约金止算点为出卖人取得权属登记机关出具了办理权属登记的收件收据之日止。如房屋交付的时间发生在《城市房地产开发经营管理条例》实施之前，违约金自《城市房地产开发经营管理条例》实施后90日（即1998年10月19日）开始计算。

5.逾期办证违约金如何计算？

（1）违约金的计算基数：买受人“已付购房款总额”，包括买受人支付的首期款和通过银行按揭方式支付给出卖人的按揭款。

（2）违约金的计算标准：当事人有约定的依据约定计算；当事人没有约定违约金且损失难以确定的，从公平原则出发，参照“中国人民银行同期同类贷款利率”计算。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

6.逾期办证的时效。

（1）逾期办证违约金的诉讼时效：目前司法实践中有争论，一般认为：

第一，当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；第二，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效；第三，当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从公平诚信原则出发，由出卖人按照买受人已付购房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。

（2）逾期办证履行办证义务的时效：买受人请求出卖人履行办证义务的请求权具有物权属性，不应适用诉讼时效的规定。当事人可以随时要求开发商履行办证义务。

7.本案丰先生能否获得应有的赔偿呢？

（1）双方的合同关系依法成立，受法律保护。依据合同法的规定，一方如果存在违约的情形，就应当根据双方约定或者有关法律法规的规定确定并承担违约责任。

（2）开发商逾期办证构成违约。由于双方对于办证期限有着明确的约定，而开发商并未能在约定的期限内办理房产证，应视为违约。

（3）开发商提出完成初始登记的免责事由不能成立。根据双方合同约定，开发商“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内备齐资料，向房地产产权机关办理权属登记手续，买受人应按开发商要求及时提供有关证件。如因出卖人责任，买受人不能取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”该约定表明，开发商在完成整个房地产项目的初始登记后，还负有为买受人主动办理房屋权属证书的义务，买受人应按开发商要求及时提供有关证件，开发商承担办证义务直至取得房产证书并交付给买受人止。开发商以其已提交应当提交的文件（初始登记材料）、买受人可单独向有关部门申请办理权属登记手续为由主张免责不成立。

（4）开发商应当支付违约金。因本案中逾期交房违约金的时效仅保护起诉之日起前两年内违约金，所以开发商应向丰先生按已付房价的万分之一支付从2003年6月1日起到开发商实际办证之日止的违约金。

（5）可以主张增加违约金。如果当事人觉得违约金约定过低不足以弥补损失的，可以参照中国人民银行同期同类贷款利率主张增加违约金。

在这类合同中，法院主要以开发商是否按照合同约定的时间提交办证资料给房管局来认定开发商是否履行办证义务，如果开发商没有及时提交办证资料，自然不能办证，责任当然由开发商承担，本案中，开发商仅提交面积测绘资料，没有提交其它资料，因而造成办证延迟，所以应当承担违约责任。

购房者最好自商品房买卖合同约定的开发商提交应当由其提供的办证资料给房管部门备案的期限（即合同第十五条第一个期限）届满之日起每两年（最好是每23个月）向开发商寄发一次索赔函，证明购房者一直在向开发商追讨违约金，这样购房者依法可以得到全部的延迟办证的违约金。

［笔者提醒］

1.对开发商是办理初始登记还是办理房产证书要有明确约定。现实生活中由于条款约定不明，产生岐义，是大量房屋办证纠纷产生的主要原因。购房人在签定合同时，如果同开发商协商由开发商去办证的，最好在合同中注明，卖方办理完初始登记后，还负有为买受人主动办理房屋权属证书的义务。

2.违约金的利息支付标准不宜太低。本案中约定每天万分之一，难以保障权益，司法实践中提高违约金的主张也不一定完全得到支持。

3.对退房后，退还房款的利息标准不宜太低。

4.注意保护时效，最大限度地维护权利。如果没有证据有诉讼时效中止或中断的情形，自商品房买卖合同约定的办证期限届满之日起每两年后向开发商提起诉讼的，如果起诉时尚未办妥《房地产证》，法院对起诉前的延迟办证赔偿仅判决赔偿当事人起诉之日前溯2年的该日至开发商履行完备办证义务之日止的违约，因为起诉之日前两年前的违约金已过国家法律规定的2年的诉讼时效，不再保护。如果起诉时已经办妥《房地产证》，则仅支付从将起诉日前溯2年的该日至开发商向房管部门递交业主的办理房地产资料时止的日期之间的违约金。