房屋交易契约怎么写

6.4.1　相关研究评述

根据Joskow（2003）的观点，理想的契约应该包括以下条款：调整价格和数量以及条件变化条款的契约公式、成本和利润分享条款、投资责任分配、财务保证以及间接要求等等。在规范条件下，这些条款都应该是激励相容的和自我执行的。Masten和Crocker（1985）也认为，契约条款具有两个功能：一是允许缔约方确立交易收益的分配方式，以补偿它们的固定成本；二是决定交易双方在契约执行中的履约激励。

然而，现实中的契约都是不完全的。尽管如此，交易双方对此并非无能为力，它们可以通过选择契约形式或设计相应条款而使不完全契约变得趋于完全。Masten和Crocker（1985）在解释长期契约中采用的购买责任（Take－or－Pay）条款时认为，在一个涉及比较长的时间期限的契约中，交易双方为适应不断变化的环境需要灵活的契约条款。但是，一般而言，交易双方却不得不在契约的灵活性和执行的简便性之间进行权衡，而且对于法庭来说，一份简单的契约显然更容易执行。为了最小化这些契约成本，交易双方往往会同意规定一些不需要法庭来验证外部事件的条款。相应的，合同通常采用单边选择权而不是使用相机性条款来满足对外界环境适应的要求^[6]。需求或成本的波动使得实现契约原先规定的目标变得不再有利可图甚至没有效率。通过改变对接受或拒绝交付的激励，购买条款使购买者仅在有效率的时候才会将资本投入替代用途。

Joskow（1985）对煤炭供应契约的讨论是与本书最相关的研究成果。他发现，在煤炭长期契约中，除了采用四种调节价格水平的一般性条款外（详见2.4.2），价格结构也可能用来提供额外的财务保护以防止买方或卖方转换交易伙伴的机会主义行为。例如，Williamson（1983）的非线性价格可以帮助确保买方执行。害怕买方转移到其他供应商的卖方也可以收取一个固定的年支付（以补偿沉没成本），再加上一个有吸引力的产品价格或在契约中包括最小购买责任条款。当然，这种非线性价格计划的调整可能比简单的单位价格更复杂。

Hubbard和Weiner（1989）分析了通过现货市场和长期契约进行交易的市场中的价格调整，并以世界铜和原油市场的数据进行验证。在很多市场中，如煤炭、天然气、铝、铜、铁矿石、油轮服务和几个重要的产业产品都存在过多种价格并存的时期，至少包括契约价格与现货市场价格，这被称为双价格系统（Two－price System）。双价格系统用于无契约的实时价格调整的现货市场与只有缔约而无价格调整的契约交易之间的中间情况。他们的实证研究支持了以下假设：在铜和石油现货市场中重要性的增加与价格调整过程的显著变化有关，即现货价格应对市场扰动的调整速度加快。

Palay（1984，1985）通过研究铁路承运人与托运人之间的契约来验证治理选择理论。为规避管制约束，这类交易通常无法通过法庭强制执行。Palay分析了投资性质的差异（专用性程度）对契约调整、监督和非正式执行等方面的影响。他发现，资产专用性程度越强，当事人越抱有灵活对待契约的态度；否则的话，当事人通常会坚持原有的契约条款。对于调整类型来说，当投资专用性程度增强时，交易双方更倾向于进行协商式调整，甚至放弃现在的调整而倾向于未来的考虑。当投资非专用时，存在单边调整的现象。

Goldberg和Erickson（1987）分析了石油焦炭契约中的价格与数量调整。他们发现，现实中的大多数契约都具有价格调整的灵活性，例如，缔约双方可以规定在固定时间或应一方的要求而重新谈判价格；或者允许当事人利用外部市场的价格进行交易（佣金定价就是这种将契约价格与外部市场价格自动联系的机制）^[7]；或者将指数化契约与重新谈判混合使用等等，其中指数化是最为常见的价格调整机制。他们还发现，现实契约中频繁使用非线性定价方式来保护卖方的利益，而且价格波动的增大使得契约期限缩短，也更容易遭到违约，这可能是因为价格波动幅度的增大导致长期契约相对于短期契约和纵向一体化的成本增加。

Hermanlin和Katz（1993，以HK简称）考虑了买方和卖方由于将做出专用性投资而期望进入长期契约以交易一个单位不可分割的产品的情况，而且，在这类契约中缔约方将建立价格计划，但实际价格在其后选择——这被称为填写价格机制（Fill－in－theprice Mechanisms），即初始契约的价格在开始时是空白的，在契约执行之后才被填写上，在这一意义上初始契约是不完全的。但在更重要的意义上，它是完全的：所有偶然性（包括空白被填写的过程）都涵盖了。HK证明，尽管缔约环境是不利的——双重道德风险、事后不对称信息和证实重要信息的困难——然而这些契约在很多环境中可能达到最优结果，即使不使用重新谈判机制。

MacLeod和Malcomson（1993，以MM简称）分析了不完全契约如何能够引导有效投资的问题。他们认为，由于资产是可转移的，纵向一体化没有收益。因此，契约被用于替代纵向一体化，即使存在契约不完全性也不会妨碍效率。

MM通过研究专用性投资、套牢与市场契约形式而扩展了HM（1988）模型。MM考虑了三种情况。第一，存在转换交易伙伴的外生成本，那么固定价格契约是有效的；第二，双方都做出专用性投资，那么，转换交易伙伴的成本取决于投资量。有效性要求价格进行充分的指数化以避免重新谈判，也即效率可通过依存于足够多的外部变量的契约来达到。它不必依存于投资量，也不要求违约惩罚。Joskow（1988）的长期煤炭契约的证据与此一致。第三，一方做出专用性投资而另一方受益，如果非投资方具有要么很小的事后讨价还价势力，要么因无交易而成本足够高，契约就会采取简单的购买责任形式以确保剩余分享给予非投资方的收益比外部选择低。在这种契约中，买方必须为特定数量支付，即使还没有交付产品。

MM结论背后的原因是，转换成本和专用性投资创造了来自缔约方持续与彼此交易而非与外部人交易的收益（或准租）。一旦收益产生，任何影响这些收益分配的讨价还价或契约重新谈判都具有双边垄断的性质。如果因此一方获得另一方投资的一些回报，那么投资数量将是无效的。为了产生有效的投资，考虑到未来可能的重新谈判时，契约必须确保投资者接受投资的全部边际回报。

进一步，Langlois和Robertson（1989）考虑了在特定产业或交易随着时间改变的环境中，其他可能的、相对有利的替代治理安排。一般的，涉及显著关系专用性投资的复杂长期契约可能在某些阶段运作良好。然而，当外部环境改变时，现存契约安排可能导致显著的适应问题并增加了相关绩效无效率的成本。技术或政府规制的变化也可能改变替代治理安排的相对吸引力。例如，Joskow（1990）在对煤炭契约的研究中发现，美国环境立法上的改变使得投资于燃煤电厂的燃料灵活性能力上是有利的。这种灵活性反过来使得煤炭用户较少依赖特定煤炭供应商或煤炭供应产地，从而降低了长期契约的价值。

尽管理论上存在众多应对契约不完全性的契约形式选择与条款设计，但考虑到我国煤炭交易契约和交易环境的适用性，本节以下内容将详细讨论选择权契约、价格调整机制以及购买责任条款等对长期契约有效性的影响，这些成果对于我国实践更具有参考价值。