房地产开发的含义

一、房地产开发的含义、特征和分类

（一）房地产开发的含义

“开发”一词，意指生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理或改造以达到一定的经济或社会目的的行为。

将开发活动延伸到房地产领域中来，就是房地产开发。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：“房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”具体来讲，房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。

房地产开发是一种经济行为，需要借助土地、建筑材料、基础设施、专业人员、资金等资源的优化组合，形成建筑产品，再通过后续的销售活动，实现经济效益。同时，房地产开发涉及社会生产生活的方方面面，房地产开发的每一步骤甚至每一道工序都受到政府的高度重视，都要在《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等规定的框架内运作。

（二）房地产开发的特征

房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是房地产产品的形成过程。房地产业的特殊性、房地产企业的特点以及房地产产品的独有属性，使得房地产开发具有与其他开发活动不同的特点。

1.全面系统性

房地产开发包括的相关环节多、涉及的部门多、受到的制约条件多、影响的社会因素多，同时还与社会经济、城市建设、生态环境等有着息息相关的联系，是一项复杂的系统工程。在这一个复杂的系统中，土地开发与建筑物生产是房地产开发的根本内容，土地开发和经营最终要统一到房屋的建设与经营上来。正是因为土地与房产的直接统一性，房地产开发也表现出明显的全面系统性特点。

房地产开发包括立项、规划、设计、征地、拆迁、施工建设、材料供应、销售等流程，每一项工作都是密切联系、相辅相成的，任何一个环节的滞后都将影响到房地产开发的顺利推进，整个工作的完整性决定房地产开发行为最终的成败。

国民经济飞速发展使得城市建设与发展加快，同时也不可避免地出现了诸如工业发展速度过快、能源紧缺、城市人口激增等负面现象，从而导致住宅紧缺、交通堵塞、建筑秩序混乱、生活环境恶化。在这样的情况下，综合考虑房地产开发的系统性，将房地产开发全过程放在整个城市建设与发展这一大系统中，“统一规划、统一设计、统一建设”，根据城市建设的性质，借助有机分散的手段，严格按照城市规划进行开发建设，实行房地产综合开发，才能保证房地产业沿着健康的轨道发展。

2.广泛联系性

房地产开发是一种具有广泛社会联系性的经济行为。首先，房地产开发在一开始就需要考虑很多的社会因素，包括国家法律法规、地方相关政策、城市规划要求等，只有确认开发行为在这些规定的范围之内，才能继续下一步的工作，否则将寸步难行；其次，房地产开发包括的相关环节很多，从立项、获取土地、规划、设计、施工建设到经营管理等各个方面的工作都需要与社会中的各个部门相互协作，这些部门有：国土资源管理部门、设计单位、拆迁公司、城市建设管理部门、消防、环境保护、银行、文教、交通、物资供应等十几个部门，近百个协作单位，如果在某一个环节之中与某一个相关单位的协作出现问题，都将影响到后续的所有开发行为；再次，房地产开发与城市居民的生活是分不开的，房地产开发行为最终形成的建筑产品，既提供了入住的空间，为人们解决了“住”这一需求，同时也改变了生存的人居环境。在大规模的旧城改造中，征地、拆迁、安置的每一个过程都需要广大居民的密切配合，开发经济适用房、建设廉租房，从某种程度上也帮助政府解决了中低收入居民的居住问题。房地产开发必须考虑诸多的社会因素，必须得到社会的广泛支持，必须与各行各业及千家万户保持良好的公共关系，才能保证开发行为取得预期的目的。

3.风险与效益并存

房地产开发的对象往往是成片的住宅建筑群或是大型的公共建筑，投资额大，建设资金少则几千万，多则上亿。从综合开发的整个过程来看，从规划设计、征地拆迁、七通一平、组织施工，一直到验收交付使用，规模小的住宅区一般需要3—4年，中等规模需5—6年，大规模的则需十年或更长的时间。正是因为房地产产品投资额大、建设周期长的这两个特点，决定了房地产开发的风险与效益的并存性。

随着全国房地产开发投资规模不断扩张和投资结构不断完善，以房地产开发公司为主体的房地产开发投资体系迅速扩大，商品房开发施工面积、竣工面积和销售面积大幅提高。同时，随着经济的发展，人们收入水平越来越高，对居住条件的要求也越来越高，对房地产产品的质量和数量都提出了更多更高的要求。在这样的背景之下，房地产产品需求量大，价格高，虽说期间也有过波动，但总的来说房地产开发的回报率在行业中是较高的。

房地产开发项目投资金额大，除部分自有资金外，大多数是银行贷款，资金的时间价值决定了其风险性。同时房地产开发建设周期长，少则数年，多则十几年，在这样长的建设周期中，与近百家协作单位打交道，涉及的社会影响因素多，市场变数难以预计，承担的风险较大。国内外经济、政治形势的影响，政府开发政策，通货膨胀，居民收入水平，建筑材料价格，劳动力工资水平等因素的变化都将给房地产开发项目带来或高或低的风险。因此，充分考虑市场因素，事先对房地产开发投资进行深入细致的风险分析是规避风险，保证经济效益的有效手段。

4.地域性

房地产产品的不可移动性决定了房地产开发的地域性。不同的地域，外部环境不同，房地产供需市场特征不同，因此也就决定了房地产开发的方式、方案不同。因此，房地产开发企业必须充分考虑地域特点，做到知己知彼，方能百战不殆。

（三）房地产开发的分类

房地产开发有许多种，传统的房地产开发分类是从区域范围、项目规模大小、建设对象等方面进行划分，在这里，结合房地产开发的实践，将房地产开发进行三级划分（见图1－1）。

图1－1　房地产开发分类示意图

1.成片开发

房地产成片开发，开发规模大，所需投资额大，建设周期长，开发建设都是成街成片，或是在更大区域范围内大规模统一配套进行。由于占地面广、规模大、容量大，因此在进行成片开发的过程中，不仅要实行土地与房屋的开发，还应包括给排水、煤气管网、道路交通、景观绿化、幼儿园、中小学校、商业网点、娱乐设施等一系列与居民生活息息相关的基础设施的开发建设。它包括以下四大类：旧城改造、新城区开发、农业地产开发、旅游地产开发。

旧城改造，是指整体地、有步骤地改造和更新老城市的物质生活环境，以便从根本上改善其居住、劳动、生活服务和休息娱乐条件。从房地产开发的角度上来说，旧城改造的开发行为主要是对旧城或大城市的某些区域进行改建、扩建的生产活动。

相对于新片区而言，旧城区不仅拥有成熟的社区配套、丰富的人文资源、良好的生活氛围，而且具有较大的商业价值，通常都是寸土寸金的地段。这样的区位优势使得房地产开发项目建成后能够给投资经营者带来很大的经济回报。

但同时我们也应该看到，随着目前我国城市旧城改造的实施与深入，其风险与挑战性逐渐凸显出来。一方面拆迁成本高、困难大，导致土地开发费用高，旧城区由于历史原因，道路狭窄、交通条件差、市政管线布置杂乱、容量小，而这些问题的解决又必须由开发企业根据城市发展规划对其进行改造，并建设相应的学校、商业网点等公共配套设施，这些费用最终将分摊到房地产开发成本中去，这些都是导致房地产开发成本过高的原因所在；另一方面旧城区由于居住时间长，人口密度大，建筑密度大，使得居住环境差，空气污染严重，这使得一部分居民选择居住在环境优美的近郊区，这种来自需求层面的威胁也必将增加旧城改造的风险性；另外，在旧城区进行房地产开发，必须受到来自规划部门的严格约束。规划部门考虑到城区开发应和周围地区的环境协调一致，或者为了保持传统建筑风格等原因，制定了建筑高度、容积率、土地用途以及功能分区等限制条件，有的地方甚至规定了建筑物体形、立面形式、建筑式样、色彩，在这样严格的约束条件下进行项目规划、建筑设计，无疑也增加了房地产开发的挑战性。

新城区是与老城区相对的概念，与老城区一起构成城市的整体。新城区开发是指由于城市空间拓展的需要，在新城区、卫星城镇实施的开发建设活动。

与老城区相比，新城区在地理位置上表现出明显的劣势：地处城市外围，商业配套、文教设施、道路交通基础设施不完善，人口密度小，生活气息不浓，显然不适合进行商业中心、写字楼、餐饮娱乐等项目的开发，同时由于征用农地，审批难度大，给排水、电、气、电讯等配套市政设施均需开发企业自行建设，加大了建设成本，增长了建设周期。

新城区开发的优势在于：远离城市中心，新城区空气清新、环境优美、四周宽敞空旷，这对住宅小区的开发有利；同时，新城区由于地广人稀，拆迁难度小，拆迁成本小，规划约束条件少，这都使得新城区的建设成本较之旧城区改造成本大大降低，建设难度降低。在如今土地资源日益短缺的背景下，能获得政府的批准与支持进行新城区开发，对房地产开发企业而言是十分具有吸引力的。

城市发展在人类进步和经济社会发展中历来都占有举足轻重的地位，城市文明很大程度上代表着人类文明和先进文化的发展方向。近年来随着我国城镇化进程的加快推进，如何运用科学发展观指导城市建设和发展，特别是在我国人多地少的基本国情下，如何正确处理好旧城改造与新区建设、节约用地与合理开发之间的关系，越来越成为社会各界关注的热点。

2.单项开发

单项开发是指零星分散建造的单项工程或单位工程的开发建设，如单独建造几栋住宅、一座商业中心、一座写字楼、一条道路等。单项开发规模虽小，没有连带的配套设施的开发，但也必须严格按照城市建设总体规划进行，工业与民用建筑须交纳一定的城市建设配套费用。

土地开发是指土地开发企业以获得土地使用权的土地为对象，通过征地、拆迁、安置，将土地开发成供水、排水、供电、供热、供气、电讯和道路畅通、场地平整的建筑场地，达到“七通一平”的土地通过协议、招标或拍卖的方式，将其使用权有偿转让给各类房屋开发企业或投资建设部门进行房屋建设的一种经营方式。

房屋开发是指房地产开发企业依法获得土地之后，按规划的统一要求组织建设场地的房屋建设，开发各类符合规划要求的房地产产品，如：住宅、写字楼、工业厂房、写字楼、商业娱乐设施。

当然，土地开发与房屋开发是一个整体，也可由一个房地产开发企业来统一完成，不分层次或阶段进行开发建设。一般来讲，城市开发是先开发土地，进行土地使用权的有偿转让，标价高者取得土地。当发展商购得土地后，进行平整，修筑道路，铺设上下水及热水管网，建造住宅，并同时修建公共设施，包括购物中心、娱乐中心和绿化园地等。房屋开发是按城市的规划建设要求，根据房屋销售市场情况来决定建造速度的。