房地产开发与房地产经营的关系

三、房地产开发与房地产经营的关系

房地产业在我国起步尚晚，相关的理论在不断地发展与变化。早期的房地产开发与房地产经营是两个相对独立的概念，但是随着房地产市场与社会主义市场经济的接轨，这两个概念在某种程度上已经发生了交叉与融合，它们是既相互区别又有一定的联系。

（一）广义的角度理解，两者本质上一致，侧重点不同

从市场经济的角度来看，房地产开发指的是房地产开发企业为了获得一定的经济效益而对土地及建筑物进行投资、建设、管理的行为，而这种通过一定的劳动获得经济利益的活动，就是经营。所以从广义上来说，房地产开发就是房地产经营。但是，在使用这两个概念的时候，侧重点不同。房地产开发侧重的是一种行为，强调的是房地产产品形成的过程；而房地产经营则强调的是这种行为的目的——获得预期的经济效益。

（二）狭义的角度理解，两者相对独立

从狭义上来说，这两个概念是相对独立的。房地产经营反映的是在一定社会经济形态下的房屋、土地关系，这种关系通常是通过市场交换来实现的。而房地产开发只是一种投资、建设和劳动的行为，虽然投资者也要用经营的观念指导开发行为，以期用最少的投入换取最大的经济效益，但就开发活动本身，并不反映上述社会经济关系的本质特征。

（三）房地产开发以房地产经营为核心

房地产开发是一种以经营为核心的经济行为。由于我国长期的计划经济体制的作用，传统的房地产开发一直以来都被人们视为以开发为核心、简单的土地开发和自我满足性的建筑生产。但随着社会经济的发展，我国的房地产开发也有了新的内容，现代的房地产开发直接包含着土地开发与经营、建筑生产与经营等。由于房地产规模大、投资多、建设周期长、风险性大，掌握市场需求成为了现代房地产开发能否达到预期的目的的关键所在。首先是经营活动和市场行为，然后才是开发行为，房地产开发必须以经营为核心，这是现代房地产开发的根本要求。

（四）房地产经营以房地产开发为基础

房地产经营在人们社会经济生活中占据着重要的地位，尤其是在人类社会进入工业化发展阶段后，在人类社会经济活动向城市形式集约化发展进程中，房地产经营对社会消费、就业、金融等行业的发展所产生的影响力逐渐在加大。

经营是在设定目标之后采取一系列管理行为使得目标能够得以实现，而这个目标的实现则依赖于后续行为的进行。房地产经营贯穿于房地产开发的始终，并在开发行为结束，形成一定的房地产产品之后，仍然以产品为主要经营对象而继续。房地产经营目标是获得一定的投资效益，投资的对象是房地产产品，而这个产品的形成则依赖于房地产开发行为的实施，若是没有房地产开发这一行为的实施，一切均是纸上谈兵。