房地产企业经营决策

二、房地产企业经营决策

决策是房地产企业经营管理的核心，一般而言，房地产企业整个经营管理过程都是围绕着决策的制定和组织实施而展开的。美国卡内基—梅隆大学教授、1978年诺贝尔经济学奖得主赫伯特·西蒙（Herbert Simon）认为，管理就是决策，决策充满了整个管理过程。由此可见，决策在房地产企业经营管理中的重要地位。

（一）房地产企业经营决策的概念与特点

1.房地产企业经营决策的概念

房地产企业经营决策是指企业管理层为了实现企业经营目标对未来一定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方式的选择或调整过程。这个概念表明，房地产企业经营决策的主体只能是管理层，包括中层管理人员、高层管理人员及其组成的集体；决策需要选择或调整的对象，可以涉及房地产企业经营方向、内容或方式，具体包括选择房地产企业经营范围、对原有业务的调整、项目方案调整及多方案的优选等。

房地产企业经营决策对于企业适应激烈的市场竞争、提高企业经济效益等方面有着重要的地位和作用。随着房地产企业经营环境的变化，包括国家有关房地产政策的变化、竞争企业数量的增加、房地产企业融资渠道的变化、消费者需求的个性化与多元化等方面，单靠以往经验的判断已经很难作出准确的决策，为了适应激烈的市场竞争，需要选择合理的决策方法，提高房地产企业经营决策的准确性。

2.房地产企业经营决策的特点

选择或调整房地产企业在未来一定时期内经营活动方向、内容或方式的决策具有下述特点：

（1）目标性。任何企业决策都必须首先确定企业的经营活动目标，房地产企业也不例外。目标是企业在未来特定时期内完成任务程度的重要标志，没有目标，企业人员就难以拟订未来的活动方案，评价和比较方案就没有依据和标准，这样就有可能导致企业人员工作积极性降低，企业效率低下。

（2）灵活性。由于房地产企业所处的环境变化快，市场竞争激烈，这就决定了企业决策需要适应外部环境变化的要求，如开发企业在规划阶段设计户型时，需要考虑不同层次、不同偏好的客户需求，户型的设计要有一定的灵活性等。

（3）选择性。决策的本质就是选择，没有选择就没有决策。有时候为了实现相同的目标，企业提供了可以相互替代的多种方案，这就要求依靠一定的原则和方法优选最佳方案。如开发商在进行可行性研究阶段，对项目的物业开发、时间上有几种方案，通常的做法是分别测算每种方案的财务指标，综合评估社会效益和风险程度。

（4）可行性。由于房地产项目本身的复杂性，对于开发方案的决策拟订和选择，需要考虑项目在财务、技术等方面的实施可行性。没有可行性的方案决不可取。

（二）房地产企业经营决策的影响因素

一般而言，影响房地产企业经营决策的因素主要有如下四种。

1.环境

包括宏观环境、中观环境和微观环境。宏观环境主要是指国家经济发展形势以及相关政策的变化等，如个人可支配收入的提高、银行信贷利率的变化、国家对于土地使用权出让制度的变化、是否开征物业税等；中观环境主要是指房地产企业所在城市建设与规划、房地产供给与需求及区域文化等情况；微观环境主要是指房地产项目附近区域竞争楼盘情况及消费者需求等情况。这些环境因素的变化对于企业经营决策的影响是不言而喻的。

2.决策者对风险的态度

由于决策者对未来的认识能力有限，当前预测的未来活动与未来实际发生的情况不可能完全相符，因而决策者的素质就决定了他对风险的态度。这就要求房地产企业决策者需要不断提高专业水平和心理等素质。

3.思维定式

由于过去的决策影响着现在的决策，决策者也很难脱离以前的决策经验思维，因而对目前的决策有重大的影响。但是，房地产企业伴随者内部状况的改变以及外部环境的影响，决策者应尽可能不要受到过去决策的影响，即脱离思维定式的影响，选择更加民主、科学的决策方法。

4.时间

在房地产企业开发项目的过程中，有时候在项目现场出现一些突发事件，如发生工程事故等，导致工期的拖延，这种时间压力可能限制决策者对事件的评价，从而诱使决策者偏重消极因素，忽视积极因素，仓促决策。