房地产开发与经营环境的特点

三、房地产开发与经营环境的特点

从总体上讲，房地产开发经营环境的基本特征表现在四个方面：关联性、可变性、相对性、层次性。以下将具体分析这四个方面。

（一）关联性

房地产开发与经营环境是由许多因素共同构成的系统，这个系统构成因素众多，各种因素不是孤立存在的，而是相互联系和相互影响的。政治因素与经济因素是对立的统一，经济因素不能脱离政治因素单独存在，政治因素也要通过经济因素来体现。自然条件是影响经济环境的一个重要因素，而经济的发展、生产力水平的提高，会使自然因素发生变化。良好的经济环境、完善的政治制度，都要受到社会文化背景的影响，而社会文化的发展，反过来又受经济、政治、法律等因素的制约。可以说环境中每一个因素对房地产开发经营项目的运行都有一定的影响，只是影响程度、影响范围不同，环境对项目的影响就是各个不同因素综合影响的结果。因此决策者在分析房地产开发与经营环境时，不能简单、孤立地看问题，而应从各种环境因素的内在联系上把握它们可能产生的交叉效应，并依此制定相应的策略。

（二）可变性

房地产开发与经营环境是一个动态的、可变的开放系统，它总是处于不停的运动之中。环境的这种可变性一方面表现为外部环境中某些因素本身的可变性，如政府的宏观政策、地域自然环境人工化进程的推进、城市基础设施的建设等，这些因素随着时间的推移总会不断地发生变化以适应人类的需求；另一方面表现为由于环境中各个因素并不是孤立的，而是相互联系、相互作用、相互协调的，而这种相互作用的结果使得其中的某些因素会发生变化，如行业的发展态势、居民的购买力等，这些因素不是一成不变的，它们会随着科学技术的进步、经济、政治形势的变化而发生变化。

环境的变化对项目的影响是深远的，在这样一个不断变化的外部环境中，决策者在决策之初就应具有前瞻性，将未来可能的变化考虑进去，同时也应本着动态规划的原则，不断地了解多变的环境，调整计划以适应变化。

（三）相对性

房地产开发与经营环境的好与不好、成熟与不成熟、机制健全与不健全、法律体系的完善与不完善都是相对一个国家、一个地区或一个城市而言的，是通过比较得到的结果。环境的相对性要求我们在进行环境分析的过程中不仅要对影响因素进行定性的描述，还应与其他区域的相关指标进行横向比较，这样才能得到相对客观的结论。

（四）层次性

房地产开发与经营所处环境是一个综合体，从分析的角度可将之分解为宏观、中观、微观环境三个层次，其下再根据其呈现出的以不同活动为中心的物质环境，可将之划分出与一定活动相联系的子环境，如居住环境、工业环境和商业环境等，或根据内容将之分为经济环境、政治环境、自然环境、人口环境等，充分体现出房地产开发与经营环境的层次性。房地产开发与经营子环境之间存在着复杂的有机联系，共同构成外部环境的整体。